99 ARTICLE 14 COEFFICIENT D`OCCUPATION DU SOL (C.O.S.) 1 .

January 9, 2018 | Author: Anonymous | Category: Arts et Lettres, Architecture
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8 octobre 2004

ARTICLE 14 COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (C.O.S.)

1.

La bonification de 25 m² pour la création de pièces habitables supplémentaires Le P.O.S. révisé de 1993 a supprimé l'ancienne bonification de 0,30 au-delà du C.O.S. pour les créations de niveaux supplémentaires internes et les modifications de volume en vue de la création de pièces supplémentaires destinées à une amélioration justifiée des conditions d'habitabilité. Il l'a remplacée par un droit à 25 m² de surface hors œuvre nette au-delà du C.O.S., utilisable à partir d'un délai de cinq ans après la délivrance du permis de construire initial du bâtiment. Cette règle s'est vite révélée insuffisante à satisfaire les besoins d'extension de bon nombre d'habitations. Il a alors été convenu avec les services instructeurs de la D.D.E. et des villes de la comprendre comme un droit à 25 m² de surface hors œuvre nette (S.H.O.N.) au-delà de la surface existante et non plus du C.O.S. Mais la rédaction du règlement n'a pas été changée, et il convient donc de régler le problème officiellement. Le maire d'Houplin-Ancoisne a demandé s'il est possible de remplacer les 25 m² par un C.O.S. bonifié de 30 % pour les extensions sur les terrains issus d'opérations groupées. Ce serait un retour au régime antérieur du bonus de 0,30 qui a révélé son exagération et la dénaturation qui en résulte dans les zones à faible densité. Il est décidé pour le P.L.U. de maintenir le régime du droit à 25 m², une fois, au-delà de la surface de plancher existante, et de réécrire le texte. Deux paragraphes en traitent dans le P.O.S., l’un hors unités foncières issues d’opérations groupées, l’autre pour les unités foncières issues d’opérations groupées antérieures à la révision de 1993. Ils sont réunis en un seul dans le règlement du P.L.U., avec la rédaction ci-après. Demeure à part et inchangé le texte relatif aux opérations groupées à réaliser applicable depuis 1993. Le principe du P.L.U. est le suivant : - hors opération groupée et dans les opérations groupées autorisées avant le 25 juin 1993, le droit accordé est de 25 m² au-delà de la S.H.O.N. existante ;

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- dans les opérations groupées réalisées depuis le 25 juin 1993, même principe, sachant que le règlement prévoit depuis lors l'obligation pour le promoteur-constructeur de laisser cette disponibilité de 25 m² à l'occupant ; - dans les opérations groupées à autoriser à partir de l'entrée en vigueur du P.L.U. demeure cette obligation de disponibilité. La formulation suivante est retenue : « Pour les unités foncières supportant déjà une habitation individuelle, il est accordé un droit de 25 m² au-delà de la surface hors oeuvre nette existante lorsque le C.O.S. est déjà atteint ou dépassé, droit utilisable une seule fois et à partir d’un délai de cinq ans après la délivrance du permis de construire initial du bâtiment. Ce droit ne peut être utilisé que pour les créations de surfaces supplémentaires internes et les modifications de volume (exhaussement ou extension) destinées à une amélioration justifiée des conditions d’habitabilité pour les occupants, et ne peut avoir pour effet d’augmenter le nombre de logements. Dans les opérations groupées à réaliser, la densité de l’opération doit être inférieure ou égale au C.O.S. de zone, et sur chaque unité foncière qui en est issue il doit être laissé la possibilité d’extension pour des pièces d’habitation supplémentaires à raison de 25 m² de S.H.O.N. maximum, dans la limite d’une densité définitive de + 0,30 au-delà du C.O.S. de zone ».

2.

La dispense de C.O.S. pour certains équipements publics

L'article 14 du règlement du P.O.S. édictait que "le C.O.S. n'est pas applicable aux constructions ou aménagements des bâtiments publics ou para-publics (c'est-à-dire privés remplissant une mission de service public) à usage scolaire, sanitaire ou hospitalier [...]". Cette règle, préconisée par le ministère, existe depuis le premier P.O.S. en 1973. Les bâtiments para-publics de même usage (écoles privées, cliniques, hôpitaux du secteur privé) y ont été ajoutés en 1993. La commune de Bousbecque nous a demandé (le 18 juillet 1997) d'étendre la dispense aux bâtiments à usage culturel ou socio-éducatif, afin de pouvoir agrandir son théâtre-cinéma. Lors de la précédente révision Marcq-en-Baroeul et Wattrelos avaient demandé l'exonération pour les équipements sportifs, culturels, administratifs. Nous répondons à nouveau que les dispenses sont celles préconisées par circulaire du ministère. Il n'y a aucune raison de multiplier le nombre de dérogations et de privilégier tous les équipements publics. Le P.L.U. ne change rien.

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3.

La dispense de C.O.S. pour certaines unités foncières

La disparition de l’Article 15 sur les dépassements de C.O.S. dans les P.L.U. par la loi " S.R.U." (voir fiche Article 15 point 3) conduit à examiner les cas où, dans le P.O.S., des dépassements étaient permis. Il s'agit des cas suivants : 1) les constructions et reconstructions à édifier sur des terrains situés à l'angle de deux voies (tel que précisé en annexe documentaire), ou entre deux voies distantes de moins de 15 mètres, ou entre deux constructions existantes le long d'une voie et jouxtant l'une et l'autre la construction projetée, de façon à respecter le gabarit du rang ou de l'îlot et de respecter les exigences résultant des règles sur les hauteurs minimales. 2) la création de pièces supplémentaires destinées à une amélioration justifiée des conditions d'habitabilité pour les occupants et n'ayant pas pour effet d'augmenter le nombre de logements. 3) les constructions édifiées sur des unités foncières concernées par une discipline architecturale. 4) les "dents creuses". Il est décidé de ne retenir désormais que quelques uns des cas précités, avec pour motifs les préoccupations d’architecture et d’urbanisme. Une alternative de réglementation se présente : soit leur accorder une bonification chiffrée, un C.O.S. majoré (mais il apparaît très difficile de mettre un bonus identique partout, ou de faire des identifications individualisées qui nécessiteraient des vérifications sur place des dizaines de milliers de parcelles pouvant être concernées), soit les dispenser de C.O.S. La seconde solution est retenue, en argumentant les critères au règlement. Le texte retenu pour le P.L.U. est le suivant : "Afin d’assurer une homogénéité avec la hauteur du bâti voisin et de respecter le gabarit du rang ou de l’îlot, le C.O.S. n’est pas applicable : -

aux constructions, extensions, surélévations, reconstructions, si l’unité foncière est située à l’angle de deux voies (tel que précisé en annexe documentaire), a une superficie inférieure à 500 m², et est riveraine des voies sur une longueur développée de 30 mètres maximum, angle (avec ou sans pan coupé) compris. (l’article 9 est aussi modifié avec les mêmes critères pour autoriser le dépassement d’emprise au sol. Voir la fiche ad hoc).

-

aux constructions dans les « dents creuses » telles que définies en annexe documentaire. (c’est aussi un cas de dépassement d’emprise au sol à l’article 9).

-

aux constructions sur les unités foncières d’une superficie inférieure à 500 m² situées entre deux voies distantes de moins de 15 mètres. (c’est aussi un cas de dépassement d’emprise au sol à l’article 9).

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Il s’agit notamment de ne pas compromettre la constructibilité des terrains en « dent creuse » où le respect des règles volumétriques de l’Article 10 visant à prendre en compte l’alignement des égouts de toitures conduit à construire davantage que le C.O.S. normal attribué à la zone. Rappelons qu’une « dent creuse » n’est pas seulement un vide dans un rang bâti ; sa définition est donnée dans l’annexe documentaire du règlement. Est abandonné le droit de dépassement du C.O.S. - pour les constructions à édifier entre deux constructions existantes le long d’une voie (hors le cas de « dent creuse »), - pour les améliorations justifiées des conditions d’habitabilité, - pour les constructions sur des unités foncières concernées par une discipline architecturale. En effet, il n’est pas possible de permettre un dépassement ou une exonération de C.O.S. qu’il serait impossible de contrôler et d’ouvrir des droits dérogatoires que la taxation de naguère limitait.

4.

La gamme des C.O.S.

Il est ajouté des catégories nouvelles de C.O.S. dans la gamme figurant à certains articles 14. - à Lille (dont Lomme) : nouvelle classification - à Roubaix : - UBd sans C.O.S. (quartiers d’opérations A.N.R.U. de ville renouvelée), voir le point 12 ci-dessous

- dans les communes suburbaines : - UAb 0,40 - UBb 0,40 - UCd sans C.O.S. (quartiers d’opérations A.N.R.U. de ville renouvelée), voir le point 12 ci-dessous

- UDe 0,20 (quartier de Brigode à Villeneuve d’Ascq, ex-Z.A.C.) - dans les centres ruraux : - UA 0,80 - UA 0,60 - UD 0,05 - dans les communes rurales : - UA 0,60 - UA 0,50 - UBb 0,40 - UD 0,15 - UD 0,05

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- dans les zones à urbaniser : - AUCm 0,15.

5 . Fin des bonifications sur grandes propriétés Dans un certain nombre de zones de diverses catégories de communes, le règlement du P.O.S. accordait un C.O.S. bonifié plus élevé que le C.O.S. normal lorsque l’unité foncière a une certaine taille de dimension ou de surface, afin d’inciter au regroupement parcellaire. Il est même dans certains cas accordé une hauteur majorée. Depuis que ces exceptions existent au P.O.S. les cas d’application ont été rarissimes, et la règle ne s’est pas révélée comme incitant au regroupement parcellaire. De plus, le nouvel article R 123-10 du code de l’urbanisme ne permet plus de recourir à ce procédé incitatif. Il est décidé d’abroger tous ces cas de bonifications sur les grandes unités foncières. Voir aussi la fiche Article 10 point 7.

6.

Le règlement du P.O.S. édictait que le C.O.S. n’est pas applicable aux « équipements publics d’infrastructure (château d’eau, pylône E.D.F., tour de relais de faisceau hertzien, cabine électrique, central téléphonique, gazomètre, etc.) ». Il est ajouté : « locaux de télécommunications après central téléphonique ».

7.

Les C.O.S. à LILLE Sur proposition de la ville de LILLE : -

dans ses zones intra muros UAa, UAb, UAc, il n’est plus fixé de C.O.S., car les autres règles, modifiées par ailleurs, suffisent à gérer l’espace : alignements, prospects, emprise, hauteur.

-

d’ajouter dans le chapitre UC, à sa gamme des zones UCa 0,80, UCb 0,60 et UCc 0,40 : une zone UCd 0,30. Elle aussi bénéficie d’une bonification de 0,30 pour les créations de niveaux supplémentaires internes et les modifications de volume sur les constructions à usage industriel, artisanal, commercial ou de service (voir article UC 14 § 2 de l’exP.O.S.).

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8.

Les linéaires commerciaux protégés

Il est décidé de ne pas fixer de cœfficient d’occupation du sol pour les locaux à usage commercial implantés le long des linéaires commerciaux repérés au document graphique. Il s’agit d’une politique visant à y favoriser le maintien, le développement et l’accueil des commerces.

9.

Les C.O.S. à ROUBAIX

A la demande de la ville de ROUBAIX, sa zone UAb 1,50 proche du centre-ville est intégrée dans la zone centrale UAa sans C.O.S. La zone sans C.O.S. est donc ainsi agrandie. Il subsiste cependant une zone UAb 1,50 à l’ouest, de l’autre côté de la ligne ferroviaire. La zone UAc 1,00 du P.O.S. s’appelle désormais UAb 1,00 au P.L.U., sans en changer les règles. Voir aussi le point 21 de la fiche sur l’Article 7 et le point 6 de la fiche sur l’Article 10.

10 .

Les C.O.S. à LA MADELEINE

La ville a demandé en mai 2001 de supprimer la bonification de 0,30 dans sa zone UBd 1,50 qui porte le C.O.S. à 1,80 pour les créations de niveaux supplémentaires internes et les modifications de volume (exhaussement ou extension) sur des constructions à usage industriel, artisanal, commercial ou de service. En conséquence, le texte de l’article UB 14 des communes suburbaines est modifié ainsi dans le paragraphe relatif à ces travaux : « 1,80 en UBd 1,50, sauf à LA MADELEINE ».

11 .

Bonifications pour les activités

Le règlement du P.O.S. accordait, selon les zones, des bonifications de C.O.S. de + 0,30 pour les créations de niveaux supplémentaires internes et les modifications de volume (exhaussement ou extension) sur des constructions à usage industriel, artisanal, commercial ou de service, ou pour les créations et extensions des équipements sociaux et médicaux et pour l’extension des activités commerciales, artisanales ou de services existantes. Le P.L.U. confirme les dispositions et ajoute les bureaux à cette liste d’activités.

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Le P.L.U. accorde cette même bonification dans les nouvelles gammes de C.O.S. évoquées ci-dessus au point 4, sauf dans les zones UD de toutes communes à cœfficient existant ou nouveau de 0,05. La bonification en zone UD des communes suburbaines ne concerne que le UDc 0,10, puisque les autres UD n’autorisent pas ces activités. En zones UC des communes rurales, le règlement du P.O.S. manquait de clarté avec d’une part ses C.O.S. normaux de 0,60, 0,20 et 0,10 et d’autre part une majoration à 0,40 dont il n’était pas précisé à laquelle des trois catégories elle s’appliquait. Il est décidé de préciser que cette majoration concerne la zone UCc 0,10 et de fixer une majoration à 0,50 en UCb 0,20, tandis qu’il n’y a pas et n’y aura pas de bonus en UCa 0,60.

12 .

Des zones sans C.O.S. pour la politique de renouvellement urbain

La loi du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine (dite « loi Borloo ») a instauré un programme national de rénovation urbaine qui vise à restructurer les quartiers classés en zone urbaine sensible (Z.U.S.) et ceux présentant des caractéristiques économiques et sociales analogues. Elle a créé l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (A.N.R.U.), qui a pour mission de contribuer à la réalisation de ce programme dans tous ces quartiers en accordant des concours financiers aux collectivités et organismes qui y conduisent des opérations concourant à la rénovation urbaine. Aussi, pour tenir compte de ce dispositif législatif nouveau et faciliter sa mise en œuvre, la communauté urbaine a décidé de ne pas instaurer de C.O.S. dans les quartiers qui sont retenus par l’A.N.R.U. Les premiers cas rencontrés sont dans le quartier Hauts Champs - Longs Champs à Hem, Lys-lez-Lannoy et Roubaix. D’autres cas viendront ultérieurement, et le projet d’aménagement et de développement durable (P.A.D.D.) en fait mention, ce qui permettra, lorsqu’il auront été précisés, de les intégrer par procédure de modification du P.L.U. Il est donc créé, pour les premiers sites, un zonage UBd sans C.O.S. dans le règlement de Roubaix-Tourcoing-Armentières, et un zonage UCd sans C.O.S. dans le règlement des communes suburbaines ; la volumétrie des immeubles y est régie par les autres articles (6, 7, 8, 9 et 10).

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