Gewerbebauten

Gewerbebauten Bauen für den Mittelstand

Veronika Lenze / Klaus Th. Luig mit Erik Peuschel

Gewerbebauten Bauen für den Mittelstand

Deutsche Verlags-Anstalt München

Inhalt

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Vorwort

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Die Projekte

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Das weiße Band der Sympathie

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Metallverarbeitender Betrieb ott architekten, Augsburg 90

Verwaltungsgebäude und Lager für einen Kaffee-Dienstleister Anin, Jeromin, Fitilidis & Partner, Düsseldorf 32

Fernrohr auf den See

Edles Möbel in der Landschaft

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Dosierte Mixtur aus Wohnen und Arbeit

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Wachstum Schritt für Schritt

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Große Wirkung mit einfachen Mitteln

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Bauen wie mit Lego

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Frische Büros in altem Gewand

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Focus auf die Zukunft

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Der Markt als Dorfzentrum

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Addition der Kuben Erweiterung einer Werkhalle mit Büro ott architekten, Augsburg

Synergien neu gedacht Sparkassenfiliale in Menden 3L Architekten und Industriedesigner, Menden

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Supermarkt in Telfs bei Innsbruck Peter Lorenz, A-Innsbruck 82

Büro der Zukunft Office 2015, Neubau für ein Architekturbüro 3L Architekten und Industriedesigner, Menden

Verwaltungs- und Konferenzgebäude für einen Hersteller von Fenstern und Fassaden Kresing Architekten, Münster 78

Mit Weitblick ins Sauerland Produktionshalle mit Verwaltung für einen Schraubenhersteller Architekturbüro Rüdiger Wilde, Lüdenscheid

Büroflächen für eine Multimedia-Agentur König + Vearncombe Architekten, Hamburg 72

Reduktion aufs Wesentliche Erweiterung einer Schreinerei am Niederrhein bob-architektur, robert wetzels, Köln

Bürogebäude für zwei Dienstleistungsunternehmen Henket Architecten BNA, NL-Esch 66

Denkzentrale Shuttle Hallenumbau für eine Werbeagentur tools.off.architecture, München

Betriebshof mit Verwaltungseinheit für einen Gärtnereibetrieb hausmann + müller, Köln 62

Innovation in Holz Büro- und Schulungsgebäude für eine Beratungsgesellschaft SIAT GmbH, München

Produktions- und Montagehalle für einen Hersteller von Großpumpen bürlingschindler, Stuttgart 56

Stadtmauer neu interpretiert Bürogebäude in der Kölner Innenstadt Schilling Architekten, Köln

Büro- und Wohngebäude mit Ausstellung für Oldtimer Titus Bernhard Architekten BDA, Augsburg 50

Erlebnis Brillenkauf Optikerfiliale in Berlin plajer & franz studio, Berlin

Produktionshalle für einen Polstermöbelhersteller Hansulrich Benz, Weißach 44

Ins grüne Licht gesetzt Medienunternehmen in Berlin plajer & franz studio, Berlin

Hafenbüro B & E Baumschlager-Eberle GmbH, A-Lochau 38

Präzision als Aushängeschild

Auto-Tuner im Stahlgewand Büro- und Ausstellungskomplex für einen Fahrzeugveredler 3L Architekten und Industriedesigner, Menden

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Architektenverzeichnis und Bildnachweis Literaturhinweis

Vorwort

Die eigene Immobilie CI-Bausteine und Darstellung der Unternehmensphilosophie Das Bauen gehört auch heute noch immer zu einem der befriedigendsten Erlebnisse des Menschen. Man schafft sich selbstbestimmt Raum und gestaltet das eigene Umfeld aktiv. Waren Behausungen zunächst ausschließlich Schutz vor einer aggressiven Umwelt, so entstand durch die Evolution ein zunehmend qualifizierter Anspruch an Gebäude und deren Gestaltung und Nutzung. Bauen ist ein Grundbedürfnis. Jeder Mensch träumt davon, für sich etwas Individuelles zu realisieren und versteht dies als authentischen Ausdruck seiner Persönlichkeit. Aber auch das Umfeld nimmt diesen Gestaltungswillen wahr und überträgt die Empfindungen hier eins zu eins auf den verantwortlichen Menschen oder im Falle einer Gewerbeimmobilie auf das Unternehmen. Mit dieser Erkenntnis erklärt sich die Erheblichkeit für Gebautes im Sinne der Außenwahrnehmung. Das Fatale an dieser Situation ist, dass eine Gestaltung immer stattfindet, ob bewusst oder unbewusst, und damit auch immer Reaktionen des Umfeldes ausgelöst werden. So ist zum Beispiel die Wiedererkennbarkeit von Aldi-Filialen und deren Wertvermittlung ein gutes Beispiel für die Übertragung von äußeren auf innere Unternehmenswerte. Aldi versteht sich als Billiganbieter, dessen Erfolgsstrategie über das Differenzierungskriterium Preis bestimmt wird. Auch wenn das Unternehmen erfolgreich ist, wird die Preisorientierung bis zur Gestaltung der Outlets und der Warenpräsentation durchgezogen. Der Kunde verbindet hier mit dem Erscheinungsbild eine vertraute Situation, die er aufgrund seiner Erfahrungen übertragen kann. Er

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Vorwort

erhält relativ viel Ware für relativ wenig Geld. Die Produktqualität ist nicht schlecht, die Preise jedoch erstaunlich günstig. Aldi ist nicht eitel und benötigt keine ausufernde Selbstdarstellung, weil die angebotenen Produkte und der damit verbundene Preis die Wahrnehmung des Kunden bestimmen. Aber Aldi ist ein glücklicher Einzelfall. Ein Großteil mittelständischer Unternehmen kann sich im Verhältnis zum Wettbewerb nicht allein über den Preis differenzieren. Die Leistung wird entscheidend und die Preisbereitschaft des Kunden auch hier über seine Wahrnehmung geprägt. Wer ein Produkt oder eine Dienstleistung nicht über den Preis verkaufen will, muss sich wesentlich stärker mit der strategischen Marketingkonzeption beschäftigen. Die Werte und die Kompetenzen, für die das Unternehmen steht, müssen transportiert werden. Ein Schlüsselbaustein ist hier die Gestaltung der eigenen Immobilien. Über Material, die Form und die Farbwahl besetzt das Unternehmen eine Position, die unverwechselbar sein kann. Die Darstellung der eigenen Kompetenz und des eigenen Anspruchs wird an keiner anderen Stelle von CI-Bausteinen so deutlich, weil mit Immobilien immer eine Langfristorientierung verbunden wird: dadurch wird der besondere, optimistische Anspruch begründet und die intensive Auseinandersetzung motiviert. Aber es wird auch deutlich, dass aufgrund der langfristigen Positionierung durch eine Immobilie das gewählte Konzept tragfähig und anpassungsfähig sein sollte. Lediglich die finanziellen Beschränkungen sorgen dafür, dass der Bauwunsch häufig nicht realisiert werden kann. Allerdings bieten wirtschaftliche Konzepte im Verhältnis zu Mieten auch heute noch finanzielle Vorteile, die durch weitere steuerliche Einsparungen positiv begleitet werden. Bei kontinuierlich steigenden Mietzinsen entsteht so keine Mehrbelastung, sondern eine

Einsparung im Kostenbereich, die den Immobilienwunsch fördert. Das für die Tilgung eingesetzte Kapital kommt schließlich anders als beim Mietzins der Eigenkapitalbildung des Unternehmens zugute. Auch im Bereich der ständig steigenden Nebenkosten für den Betrieb und die Unterhaltung gemieteter Immobilien ergeben sich durch den Neubau Einsparpotenziale durch optimierte Wirkungsgrade technischer Einrichtungen. Die Eigenkapitalbildung ist der Grundstock für weiterführende unternehmerische Entscheidungen und erleichtert die Beschaffung von Fremdkapital für den Unternehmensaufbau und die -entwicklung. Insbesondere bei ertragsstarken Unternehmen kann der fiskalische Gestaltungsaspekt den Immobilienwunsch auslösen, da Investitionen oder zumindest Anteile daraus auf unterschiedlichste Weisen zum Abzug bei den zu versteuernden Einkommen führen können. Häufig werden jedoch durch Investitionen der Unternehmen weitere Effekte erzielt. So ist eine Investition im Immobilienbereich auch häufig ein Grund für die Kontaktaufnahme, erneute Kontaktaufnahme oder Intensivierung durch neue Kunden oder durch Partner, Zulieferer oder andere externe Dienstleister. Und last but not least macht Bauen einfach Spaß. Voraussetzung dafür ist, dass zumindest die Basisanforderungen der Auftraggeber durch die eingebundenen Dienstleister erfüllt werden. Unter Basiseigenschaften versteht man die Merkmale, die nicht zu Begeisterungsstürmen führen, wenn sie erbracht werden, aber im Falle eines Nicht-vorhanden-Seins als grundlegender Mangel empfunden werden. Der Auftraggeber möchte Sicherheit im Bereich der Kosten, der Terminplanung und der Qualitätsanforderung haben.

Bauen mit dem Architekten Partnerschaftliches Erlebnis mit weitreichender Erfolgsgarantie Der Architekt erhält die Vergütung für seine gestalterische und konzeptionelle Leistung, um den Bauherrn partnerschaftlich durchgängig über den gesamten Realisierungszeitraum zu vertreten. So zum Beispiel in der Genehmigungsphase auch im Verhältnis zu den zu beteiligenden Behörden und den weiteren einzubindenden Fachplanern. Er vertritt im Bauablauf nicht in erster Linie die Interessen der ausführenden Firmen und sichert so insgesamt die Qualität der Projektrealisierung für den Bauherrn neutral ab. Der Architekt wird bezahlt, um für den Bauherrn zu arbeiten. Er definiert seinen Erfolg über den Erhalt der Vergütung aufgrund der Zufriedenheit des Bauherrn. Seine berufliche Perspektive und das Entwicklungspotenzial sind jedoch zu einem überwiegenden Teil vom aktiven und passiven Empfehlverhalten seiner Auftraggeber bestimmt. Im Bereich der Haftung und Gewährleistung bietet die Zusammenarbeit mit dem Architekten entscheidende Vorteile für den Bauherrn im Verhältnis zur Arbeit mit Bauträgern und Generalunternehmern. So ist der Architekt zum Beispiel zum Abschluss einer beruflichen Haftpflichtversicherung verpflichtet, die neben der Absicherung aus den Gewährleistungsversprechen der ausführenden Handwerker zu einer zusätzlichen Abdeckung von Schadenspotenzialen führt. Die Haftung des Architekten ist gesamtschuldnerisch, das heißt auch jede Handwerks- oder Unternehmerleistung wird durch diese Versicherung abgedeckt. Dies ist insbesondere dann von Interesse, wenn vor Ablauf einer Gewährleistungsfrist der verursachende Unternehmer – was in Zeiten

Die eigene Immobilie

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Ein Leitfaden Standortwahl Der Standort kann je nach Unternehmenszweck von strategischer Bedeutung für das Unterneh-

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Vorwort

men aber auch vollkommen unbedeutend sein. Ist es für ein Einzelhandelsgeschäft überlebenswichtig, im ständigen visuellen Kontakt mit seiner Stamm- und Laufkundschaft zu stehen, so ist es für ein Call-Center höchstens interessant, eine gute Anfahrbarkeit für dessen Mitarbeiter zu gewährleisten. Aufgrund des breiten Spektrums dieses Buches soll hier nicht näher auf eine spezielle Standortanalyse eingegangen werden, sondern die bedeutenden Grundzüge für die Grundstücksauswahl vorgestellt werden. Im ersten Schritt geht es darum, alle für die Immobilie relevanten Faktoren des Standorts herauszuarbeiten, zu überprüfen und zu bewerten. Hier muss grundsätzlich differenziert werden zwischen »harten« und »weichen« Faktoren, das heißt physischen und sozioökonomischen beziehungsweise mehr oder weniger vom Investor beeinflussbaren Größen. Hierbei ist es vor allem erforderlich, die Qualitäten eines Standorts und seine Eignung für die jeweilige Nutzung festzustellen, da die Eignung je nach Nutzung stark variieren kann. Die Abbildung auf Seite 8 reiht die Faktoren entlang der Skala von »hart« bis »weich« auf. Hier wird die zunächst paradox erscheinende Aussage, dass harte Faktoren vom Investor viel stärker beeinflusst werden können als weiche, deutlich: Die Erschließung kann baulich in der Regel immer gewährleistet werden. Genauso kann ein zunächst hangiges Grundstück eingeebnet werden (bleibt die Frage der Kostenübernahme). Hingegen kann das Image, also die Adresse eines Baugebiets, durch ein einzelnes Projekt so gut wie gar nicht geändert werden. Auch das Investitionsklima einer Gemeinde wird von einem einzelnen Bauherrn kaum geändert werden können. Es ist zu empfehlen, den Architekten schon frühzeitig bei der Standortauswahl mit einzubeziehen beziehungsweise ihn mit dieser Aufgabe komplett zu betrauen. Häufig kennt der Planer sogar aufgrund seines Engagements im Baugeschehen den regionalen Grundstücksmarkt sehr gut und kann möglicherweise die Vermittlung von Grund und Boden übernehmen, was kostenintensive Maklergebühren spart. Durch das frühe Einbeziehen des Planers ergibt sich nicht nur die Möglichkeit der bauund planungsrechtlichen Überprüfung der Bauaufgabe für den konkreten Fall noch vor Erwerb des Grundstücks. Vielmehr besteht auch die

Möglichkeit, kreativen Rat vom Architekten bei zunächst schwierigen Grundstückszuschnitten oder -lagen zu erfragen und auf diese Weise das »Schnäppchen« zu machen, weil der Bodenwert aufgrund der komplizierten Situation entsprechend gering ausfällt. Um etwaige kostentreibende Überraschungen im Nachhinein zu vermeiden, müssen frühzeitig zusätzlich einige Aspekte überprüft werden: – Die Bodenbeschaffenheit ist ausschlaggebend für Kosten, die schon bei der Gründung des Gebäudes entstehen. Ist der Boden zu weich, muss entsprechend tief gegründet werden. Ist der Boden mit Altlasten verunreinigt, fallen teure Entsorgungsgebühren an, die so in aller Regel nicht im Budget eingeplant gewesen waren. Eine erste Auskunft kann in der Regel der ortsansässige Geologe, manchmal auch der Nachbar, erteilen. – Weiterhin ist zu überprüfen, inwieweit das Grundstück erschlossen ist. Eventuell müssen noch Leitungen und Kanäle verlegt werden. Auch hier ist selbstverständlich die Bodenbeschaffenheit ausschlaggebend. Muss der Abwasserkanal durch 30 Meter felsigen Boden getrieben werden, kann allein diese Position schon an die Höhe des Gesamtbudgets heranreichen.

Standortfaktoren

Beeinflussbarkeit durch Investoren

Das Raumprogramm Die Aufstellung des Raumprogramms steht am Beginn der Konzeptionsphase jedes Projekts. Zunächst wird der Bestand ermittelt, um aus dem Ist-Zustand und den Anforderungen der Personalplanung die zukünftig erforderlichen Arbeitsplätze und deren Flächenbedarf zu ermitteln. Bei der Aufstellung des Raumprogramms ist die Mithilfe eines Architekten hilfreich. Der Planer kennt die Regelanforderungen, die sich aus der Möblierung, den Bewegungsflächen und der Nutzung ergeben. Natürlich gibt es gerade im Bereich der Arbeitsplatzgestaltung eine Vielzahl von Normen und Vorschriften, die unmittelbaren Einfluss auf die Flächenausstattung eines Arbeitsplatzes haben. Dieser Flächenbedarf wird als Nutzfläche bezeichnet. Er beinhaltet noch nicht die für Nutzung darüber hinaus erforderlichen Erschließungsbereiche wie Treppen und Flure und die Nebenräume, wie Sanitär- und Sozialräume und die Funktionsflächen für die technische Gebäudeausrüstung. Um die Ablaufplanung durchzuführen, ist auf-

Oben: Standortfaktoren und deren jeweilige Beeinflussbarkeit

Unten: Grundstückspreise in den Ballungsräumen

Grundstückspreise (€/m2) inkl. Erschließungskosten

der angespannten Baukonjunktur leider zu häufig der Fall ist – sich bereits im Insolvenzverfahren befindet. Dann haftet der Architekt, abgedeckt durch seine Berufshaftpflichtversicherung für einen potenziellen Schaden des Handwerkers und sichert nach dem Wunsch des Gesetzgebers damit die Investition der Firmen in die eigene Immobilie ab. Bei der Vergabe von Gesamtleistungen an Generalunternehmer und Bauträger entsteht zunächst der Eindruck der überschaubaren Beauftragung. Die Fixierung der Leistungsinhalte erfolgt in einer Sprache, die von den Bauherren leicht verstanden wird. Tatsächlich geht die Vereinfachung häufig zu Lasten der präzisen technischen Beschreibung, sodass zum Zeitpunkt der Ausführung Änderungen und Ergänzungen an der Tagesordnung sind, die durchaus finanzielle Erheblichkeit haben. Da die Generalunternehmer und Bauträger zur Aufnahme ihrer Tätigkeit keine Qualifikation nachweisen müssen, entsteht darüber hinaus das Risiko der Qualitätsabsicherung. Häufig werden für wenig lukrative Aufgaben Nachunternehmer beschäftigt, die keine Vertragsverhältnisse mit den Bauherren eingehen, sondern ausschließlich über die Generalunternehmer und Bauträger gesteuert werden. Die Vertragsverhältnisse der Nachunternehmer sind dem Bauherrn nicht bekannt. Er hat zu einem späteren Zeitpunkt keine Möglichkeit beim Nachunternehmer einen Schaden geltend zu machen. Das ist umso gravierender, wenn der Generalunternehmer oder Bauträger in die Insolvenz geht. Dann hat der Bauherr keine Möglichkeit mehr, seine Gewährleistungsansprüche über eventuell vereinbarte Bürgschaften hinaus zu realisieren. Weil die individuelle Betreuung und auf die Anforderungen des Bauherrn ausgerichtete Angebote erforderlich sind, um neben der Zufriedenheit auch die Begeisterung beim Auftraggeber auszulösen, ist der Architekt der beste Ansprechpartner des Bauherrn. Er ist honorarfixiert und darüber hinaus nicht gewinnorientiert. Der Generalunternehmer oder Bauträger ist auf die Maximierung seines Gewinns fixiert.

Ein Leitfaden

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grund der Stärken-Schwächen-Analyse des Bestandes eine Zuordnung der neuen Nutzflächen im Sinne einer optimierten Organisation durchzuführen. So entsteht zunächst eine zweidimensionale Betrachtung, die eine Hierarchie und eine Abfolge erkennen lässt. Im nächsten Schritt kann zum Beispiel eine Untersuchung der dreidimensionalen Anordnung der Nutzflächen erfolgen, um kurze Wege und eine optimale Zuordnung zu gewährleisten. Neben der Übersetzung der Anforderungen in eine Flächenaufstellung sind auch spezielle Anforderungen an die Ausprägung und Anordnung in einer Erläuterungsliste zu kommentieren. So gibt es Räume, die aufgrund ihrer speziellen Anforderung natürliche Belichtung nur aus einer speziellen Himmelsrichtung haben dürfen, oder Flächen sollen für unterschiedliche Nutzungen im Tagesablauf einsetzbar sein. Außerdem kann auch eine Variantenbeschreibung mit »we must have« oder »nice to have« sinnvoll sein, um über diese Varianten die Ideallösung zu finden. Auf Basis des aufgestellten Raumprogramms sind nun Untersuchungen zur Grundrissorganisation möglich. Dabei sollte das Anpassungspotenzial als Zusatznutzen Berücksichtigung finden. Die Konstruktion des Gebäudes in Verbindung mit der Materialwahl für das Tragwerk und der Grundrissplanung führt zu einer Auswertung verschiedener Quotienten. So wird zum Beispiel das Verhältnis von Nettogrundfläche – also nutzbare Flächen ohne Wände oder Stützen – zu Bruttogrundfläche – also nutzbare Flächen und Konstruktionsflächen – zur Untersuchung der Wirtschaftlichkeit analysiert. Je geringer der Anteil des Flächenverbrauchs durch die Wahl der Konstruktion ist, desto wirtschaftlicher ist die Bauweise. Das heißt, bei einer Verschlankung von Wänden oder bei offenen Raumkonzepten, bei denen die Zwischenwände komplett entfallen, verbessert sich der Quotient aus oben beschriebenem Verhältnis und damit einhergehend die Wirtschaftlichkeit unmittelbar. Die Gestaltung von Flächenkonzepten für Verwaltungsbauten wird darüber hinaus von aktuellen Planungstheorien und Trends beeinflusst. Während in den siebziger Jahren zunächst die Abkehr vom Zellenbüro zu Großraumbüros führte und dann wieder zum Zellenbüro, ist heute das so genannte Kombibüro in der Diskussion. Das Fatale ist, dass die Achsraster der Konstruktion bei den unterschiedlichen Bürotypen

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Vorwort

so unterschiedlich sind, dass keine unmittelbare Austauschbarkeit besteht, die wirtschaftlich umsetzbar ist. Man kann nur schlecht Großraumbüros in Zellenbüros oder Kombibüros umnutzen; ebenso umgekehrt ist dies kaum möglich. So sind Großraumbüros durch keine wirklichen Grenzen bestimmt und werden lediglich von der Anzahl der zusammenhängenden Arbeitsplätze definiert. Das Großraumbüro hatte in seiner Konsequenz der indifferenten Flächenzuordnung eine Kommunikation fördernde Wirkung mit allen Nachteilen der gegenseitigen Störung und fehlenden Rückzugsmöglichkeit. Das Zellenbüro hatte eine gegensätzliche Ausprägung. Durch die Zurückgezogenheit wird die Kommunikation nicht unbedingt gefördert, die Rückzugsmöglichkeiten sind allerdings gut. Der idealisierte Kompromiss ist das so genannte Kombibüro. Kombibüros haben einen Anteil der Nutzflächen in offenen Arbeitszonen, in denen Teamarbeit und offene Kommunikation möglich sind. Als Ergänzung dazu hat jeder Mitarbeiter eine verkleinerte Fläche als Zellenbüro mit Rückzugsmöglichkeit zur konzentrierten Arbeit. Durch diese Kombination wird ein anregender, abwechslungsreicher Arbeitstag ermöglicht, der ermüdungsfreier ist und die Kreativitätsleistung unterstützt. Bei der Entwicklung von Produktionsflächen sind vor allem funktionale Parameter bestimmend für eine Organigrammstruktur. So entstehen Materialfluss-Konzepte, die dann mit Hardware gefüllt werden. Diese Hardware hat flächige und räumliche Abmessungen und deren Anordnung zueinander sind im Sinne der wirtschaftlichen Fertigung und des optimierten Materialflusses zu planen. Darüber hinaus sind Zwischenlagerflächen in Zuführbereichen und Flächen für die Verarbeitungs-, Lagerungs- und Distributionslogistik in den Produktionsprozess zu integrieren und deren Flächenbedarf in den Planungsprozess einzustellen. Verhältniswerte, die die Wirtschaftlichkeit der geplanten Realisierung bestimmen, sind durch die Individualität des Fertigungsprozesses und der determinierenden Parameter schwierig zu bestimmen. Die Hüllfläche im Verhältnis zur Grundfläche kann eine solche Untersuchungsgröße sein, wobei natürlich auch Bewegungsflächen für die Wartung und Pflege der Produktionskomponenten bestimmend für die Wirtschaftlichkeit der Produktionsabläufe sind.

Kostenplanung Einmalige Investitionskosten Heute kann der Architekt schon zu einem frühen Zeitpunkt relativ genaue Angaben zu Flächen, Kubatur, zum Raumprogramm, zu Funktionsabläufen, zu Terminen und selbstverständlich auch zu Kosten machen. Nur so kann der Bauherr auch bereits zu Beginn eines Bauprojekts die von ihm aus nachvollziehbaren Gründen erwartete Planungssicherheit erhalten. Eine Kostenschätzung auf der Basis von umbautem Raum oder bebauten Geschossflächen ist oft für die frühzeitige Konkretisierung der Baukosten zu ungenau. Verschiedene Gebäudegeometrien, neue Baukonstruktionen und die Preisanpassung über Baupreisindizes führen immer wieder zu Unsicherheit bei den Baukosten. Standard ist daher heute der Einsatz von Bauelementen bei der Kostenplanung, sodass die geforderte Genauigkeit schon in einem frühen Stadium erreicht wird. Anders als bei der Kostenschätzung mit Kostenkennwerten werden hierbei die realen Konstruktionen mit aktuellen Baupreisen angesetzt und das gesamte Gebäude über Baukonstruktionen und Gebäudetechnik erfasst und nach Eingabe der Mengen berechnet. Vorteil bei dieser Methode ist, dass schon zum Zeitpunkt des Vorentwurfs, also in der Phase der Budgetierung, konkret für ein Vorhaben verschiedene Konstruktionsarten hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit miteinander verglichen werden können. In diese Betrachtung fließen nicht nur die reinen Kosten für die Erstellung eines Gebäudes ein, sondern es können parallel dazu beispielsweise beim Element Außenwand die Energiekosten der verschiedenen Varianten gegenüber gestellt werden. Dieses Instrument ermöglicht eine sehr frühe und zielführende Einflussnahme auf die Baukosten. Mit fortschreitender Planung reduziert sich diese mögliche Einflussnahme. Daher ist es Aufgabe des Architekten, diese Option intensiv zu nutzen und unter ständiger Beratung des Bauherrn und in Absprache mit ihm ein auf die Aufgabenstellung bezogenes, optimiertes Ergebnis zu erzielen. Die Zeit und die Kosten, die für eine hervorragende Vorarbeit investiert werden, zahlen sich bei der Realisierung mehrfach wieder aus. Die so genannte Kostenermittlung enthält – wenn nicht anders angegeben – die Baukosten

Zeit (Mon.) Baukosten

Einflussnahme

für die Erstellung des Gebäudes. Kosten für Grundstück, Ausstattung, Finanzierung sowie Honorare und Gebühren müssen gesondert kalkuliert werden. Die Höhe der reinen Baukosten bestimmt zum Beispiel das Honorar der unterschiedlichen Planer, aber auch die Gebühren zur Genehmigung des Vorhabens. Vielfach wird mit dem Architekten eine Kosteneinsparungs-Klausel vereinbart. Auf diese Weise bekommt der Planer das auf Grundlage der Bausumme kalkulierte Honorar, das Recherchieren und Umsetzen zusätzlicher Einsparpotentiale wird jedoch darüber hinaus anteilig vergütet, was diese Vereinbarung letztlich für beide Seiten interessant macht.

Einfluss auf die Baukosten in Abhängigkeit vom Baufortschritt

Lebenszykluskosten Neben den beschriebenen Planungsleistungen zur Ermittlung der Erstellungskosten werden heute zunehmend auch Aussagen zu Folgekosten eines Gebäudes (Reinigung und Instandhaltung, aber auch Rückbau) und zum gesamten Energieverbrauch einschließlich der ökologischen Abschätzung gefragt. Nicht nur kommunale Planungsträger, sondern gerade kleine und mittelständische Unternehmen sollten bei Neuund Altbauten fundierte Angaben über diese Bereiche erwarten. Bisherige Bewertungskriterien wie Baukosten, Bauzeit, Funktionalität und Gestaltung werden bei dieser weiter gehenden Betrachtung nicht abgelöst, sondern sinnvoll ergänzt. So vervollständigen die Nutzungskosten die Baukosten in der Weise, dass sich Wirtschaftlichkeitsüberlegungen auf die gesamte Lebensdauer von Gebäuden, also von der Inbetriebnahme bis zur Beseitigung anstellen lassen. Nutzungskosten sind in der Regel um das Fünfbis Zehnfache höher als die Erstellungskosten; daher sollte schon bei der Planung eines Ge-

Kostenplanung

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Kosten jährlich, kumuliert (€)

Kosten für den Rückbau in die Kalkulation einbeziehen, um eine Lebenszykluskostenanalyse eines Gebäudes zu erhalten und so einen verantwortungsvollen Umgang mit knappen Ressourcen sicherzustellen. Zur Zeit fällt ein Drittel des Gesamtenergiebedarfs der Bundesrepublik dem Betrieb von Gebäuden zu, über die Hälfte des Abfallaufkommens der Bundesbürger entsteht im Bausektor. Hier sind sowohl Planer als auch Bauherren gefordert, aktiv an der Reduzierung dieser Anteile zu arbeiten.

Bau- und Nutzungskosten im Vergleich betrachtet über die Lebensdauer eines Gebäudes

Nutzungskosten

bäudes besonderes Augenmerk auf diese später entstehenden Kosten gerichtet werden. Leider werden Nutzungskosten auch heute noch gern vernachlässigt, weil die in Erscheinung tretende Summe der Erstellungskosten zunächst weit über der der jährlichen Belastung aus den Nutzungskosten liegt. Bricht man jedoch das Investment für die Errichtung des Gebäudes auf jährliche Zahlungen, bestehend aus Zins und Tilgung, herunter, sieht das Ergebnis der Betrachtung in der Regel ganz anders aus. Hier ein einfaches Beispiel:

Außenwand

A

B

90 €/m2

105 €/m2

Jährliche Kosten: Abschreibung Baukosten 50 Jahre Kapitalkosten 0,5 x Baukosten x 0,03 Energiekosten Instandhaltung 7,7 €/m2 bzw. 6 €/m2: 6Jahre

1,80 €/m2 1,35 €/m2 3,75 €/m2 1,25 €/m2

2,10 €/m2 1,58 €/m2 1,43 €/m2 1,00 €/m2

Summe

8,15 €/m2

6,11 €/m2

Baukosten, einmalig

Bei einer 1.000 Quadratmeter großen Außenwandfläche entstehen also bei der Errichtung des Gebäudes mit dem Wandtyp A Kosten in Höhe von 90.000 €, bei der Wahl des Wandtyps B jedoch Kosten von 105.000 €, also zu finanzierende Mehrkosten von 15.000 €. Bei einer geschätzten Lebensdauer dieser Wand von 50 Jahren müssen an Nutzungskosten beim Wandtyp A letztlich 407.500 €, beim Wandtyp B jedoch nur 305.500 € aufgewendet werden. Daraus ergibt sich eine Differenz in Höhe von 102.000 €, in etwa die ehemaligen Kosten für die Erstellung des Bauteils! Weitergehende Betrachtungen sollen die

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Vorwort

Das Gebäude eines Unternehmens ist Aufenthaltsort für die Mitarbeiter für immerhin mindestens ein Drittel des Tages. Damit wirkt es sich entscheidend auf ihre Motivation und damit auf die Produktivität eines Betriebs aus. Winston Churchill machte mit seinem Satz zum Wiederaufbau des Parlaments in London: »First we form our buildings, then the buildings form us« deutlich, wie stark wir durch unsere gebaute Umwelt beeinflusst werden. Im Vordergrund stehen daher heute für den Unternehmer mehr und mehr weiche Faktoren eines Gebäudes, die sich erst im Nachhinein monetär bezahlt machen. Ein Unternehmen berichtet in diesem Zusammenhang von einer Steigerung der Effektivität von enormem Ausmaß. Die 30 Mitarbeiter arbeiteten zuvor in einem Gebäude mit klassischen Zellenbüros mit jeweils zwei bis drei Arbeitsplätzen und verbindenden Fluren mit der gerade notwendigen Breite. Mittlerweile ist das Unternehmen in das eigene, neue Gebäude mit großräumigen und flexiblen Arbeitsplätzen umgezogen. Die Verkehrsflächen haben durch ihre geschickte Gestaltung einen doppelten Nutzen als informelle Treffpunkte zum so genannten Cappuccino-Work erhalten. Die Arbeitsplätze lassen sich durch durchgängig mobiles Mobiliar jeweils so zusammensetzen, wie es das Projekt und die Teamstruktur erfordert. Offene Raumgestaltung und kurze Distanzen fördern den Austausch zwischen den Mitarbeitern und erhöhen so die Kreativität. Durchgängige Vernetzung der Workstations per Internet und Intranet und mobile Telefone beschleunigen den Datenverkehr zusätzlich. In der nachträglichen Betrachtung erweist sich die Investition in den Neubau des Firmensitzes als überaus lohnenswert. Das Controlling berichtet über eine Steigerung der Produktivität von über 20 Prozent.

Kosten (€)

Produktivität

Zeit (a) Baukosten

Setzt man nun die Baukosten dieses Gebäudes von etwa 1,3 Mio. € ins Verhältnis zur Umsatzsteigerung ohne zusätzliche Personalkosten, wird die These nur noch bestätigt. Bei kalkulierten Lohnkosten von durchschnittlich 45.000 € je Arbeitnehmer haben sich bei einer 20%igen Effektivitätssteigerung die Baukosten bereits nach fünf Jahren amortisiert.

Zeit (a) Investitionskosten

Sustainability – über Variabilität und Flexibilität und deren Mehrwert Bei einer qualifizierten Planung werden bereits in der Konzeptionsphase mögliche Anpassungspotenziale an sich verändernde Bedingungen untersucht. So plant der qualifizierte Architekt zum Beispiel die Veränderung – Verkleinerung, Vergrößerung, Aufstockung oder Aufteilung – bereits in dieser Phase mit ein, sodass zu einem späteren Zeitpunkt flexibel auf Anforderungen des Marktes und Umstrukturierungen reagiert werden kann, ohne dass unvertretbarer Mehraufwand bei der zeitlichen und technischen Realisierung entsteht. Nach unserer Erfahrung ist der Mehrwert dieser vorausschauenden Planung – auch im Sinne einer Finanzierungsbetrachtung des verantwortlichen Instituts – mit einer Größenordnung von 15 Prozent der Baukosten anzusetzen und kann damit die Eigenkapitalquote positiv unterstützen.

Einsparung an Personalkosten

Effektivitätssteigerung des Betriebs durch intelligente Gebäudegestaltung Schraubverbindungen statt Schweißen erleichtern einen späteren Umbau.

Nachhaltiges Bauen Im Sinne der Nachhaltigkeit von Investitionen sind die Aspekte der Flexibilität und Variabilität der Planung, aber auch der Realisation eines elaborierten Qualitätsmanagements entscheidend. Bereits in der Phase der Planung und Ausführung in Überlagerung mit den Betriebsund Unterhaltungskosten und unter Berücksichtigung der Dauerhaftigkeit der Lösung entsteht eine anspruchsvolle Aufgabe, die bedingt durch ihre Komplexität Spezialisten erfordert. Erstaunlich ist der positive Effekt auf die Planung, wenn bereits bei den Überlegungen zur Errichtung eines Gebäudes Aspekte zur Materialwahl, der Einsatz effizienter und alternativer Energieformen und die Vermeidung von Bauschutt und leichter Trennbarkeit der Baumaterialien bei einem Rückbau oder einer Umgestaltung berücksichtigt werden. So dokumentiert sich die Verantwortung des Unternehmers gegenüber den begrenzten Ressourcen unserer Umwelt in einer bewussten Haltung zu seinem Gebäude und prägt dadurch die Öffentlichkeitswahrnehmung durch eine Kommunikation dieser Haltung und stärkt den Aufbau der Corporate Identity.

Frei zugängliche Gebäudetechnik erleichtert die Revision und ermöglicht problemlos Veränderungen im System.

Betrieb und Unterhaltung Die Wirtschaftlichkeit von Betrieb und Unterhaltung wird durch den Energieverbrauch und die Wahl der leichten Anpassbarkeit der Konstruktion an geänderte Voraussetzungen geprägt. Die unkomplizierte Wartungs- und Revisionsfähigkeit von technischen Anlagen ist hier ein

Kostenplanung

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wichtiger Aspekt. Durch die effiziente Materialwahl sind Nutzungsdauer und Kosten für das Auswechseln und Entsorgen bestimmt. Ein schönes Beispiel für Optimierungspotenziale ist die Lichtplanung, die neben der erforderlichen Lichtintensität für unterschiedliche Tätigkeiten die Erzeuger, deren Effizienz und Lebensdauer mit einbezieht. Außerdem sollte der verdeckte Kosten auslösende Energieanteil berücksichtigt werden, der zur Herstellung der gewählten Produkte, aber auch für Transport und Logistik verbraucht wird, um die Materialien zur Produktionsstätte und danach zur Baustelle zu verbringen.

Wiederverwertbarkeit fördern – Entsorgung erleichtern Durch eine bewusste Materialwahl und Einbauart wird die Wiederverwertbarkeit im Sinne einer Bauschuttvermeidung und Kreislaufwirtschaft gefördert. Insbesondere die Fügung und die verwandten Stoffe sollten die Trennung und die Entsorgung erleichtern. Die baubiologische Verträglichkeit der Materialien ist in diesem Zusammenhang ein Behaglichkeitsfaktor, der die Nutzung, Veränderung und Entsorgung positiv bestimmt. Durch ein Gebäude werden immer Flächen versiegelt. Die Rückführung des Niederschlagwassers zum Grundwasser und die bewusste Vermeidung versiegelter Flächen führen zu einem zukünftigen Besteuerungsvorteil, da von einer ausgeweiteten Abgabe für versiegelte Flächen auszugehen ist.

Energetische Gebäudekonzepte Die Aufgabe zeitgemäßer Energiekonzepte für Gewerbeobjekte ist es, den Nutzern so genannte thermische Behaglichkeit anzubieten. Was sich kompliziert anhört, ist letztlich nichts anderes als die Forderung nach optimalem Raumklima bezüglich Temperatur, Feuchte, Luftgeschwindigkeit und Strahlungstemperatur. Denn gerade die Klimakomponente im Gebäude stellt einen enormen Effizienzfaktor für das Unternehmen dar. Unbehaglichkeit der Nutzer durch beispielsweise Zugluft oder Sauerstoffmangel kann geradezu lähmend wirken. Gleichzeitig wird ein möglichst niedriges Investitionskostenniveau und – noch viel wichtiger – geringer Energieaufwand sowie geringe Betriebskosten vorausgesetzt. Bei immer komplexeren Gebäude- und Energiesystemen und vielfältiger Abhängigkeiten

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Vorwort

von Gebäude und Klimatisierung untereinander ist eine ganzheitliche Betrachtung bei der Planung grundlegende Bedingung. So wirkt sich die möglicherweise aus gestalterischen Gründen vorgesehene Glasfassade auf das Innenraumklima genauso aus wie die aufgrund von funktionalen Aspekten gewählte Raumaufteilung. Ziel ist die Betrachtung aller Komponenten im Zusammenspiel, um so ein Optimum in energetischer aber eben auch ästhetischer und funktionaler Sicht zu erzielen. Hierzu werden im Folgenden einige Aspekte aufgezeigt, die Lösungsansätze bieten und möglicherweise auf andere Gebäude übertragen werden können. Dennoch ist eine jeweilige Prüfung der Gegebenheiten im speziellen Fall erforderlich.

Gebäude Bestimmte Gebäudenutzungen und -konstruktionen legen spezielle Energiekonzepte nahe: Fällt bei einem produzierenden Betrieb ein großer Teil an Abwärme an, lohnt es sich in jedem Fall darüber nachzudenken, ob der gekoppelte Verwaltungstrakt nicht mit dieser Wärme versorgt werden kann. Die Abwärme durch elektronische Geräte wie Computer und Kopierer, die in der Regel heute in allen Büros zu finden ist, kann die den Räumen zugeführte Frischluft erwärmen und Heizkosten sparen helfen. Aufgrund der Wahl einer bestimmten Fassade entscheidet sich der Bauherr meistens für ein bestimmtes Klimakonzept. So hat die gerade bei größeren Verwaltungsbauten eingesetzte Doppelfassade, bestehend aus zwei Ebenen aus transparenten und nicht-transparenten Flächen mit einem Abstand von zirka 60 Zentimetern voneinander, trotz zunächst höherer Investitionskosten im Betrieb, den Vorteil der geringen Technik- und Folgekosten. Sie dient als Klimapuffer mit Kaminwirkung und bietet damit hervorragende Lüftungsmöglichkeiten ohne High-tech-Unterstützung. Vor allem aber erlaubt sie den Nutzern das Öffnen der Fenster auch bei starker Lärmeinwirkung von außen, so zum Beispiel an stark befahrenen Straßen. Immer noch nicht gelöst ist jedoch das Problem des Flammenüberschlags im Brandfall über die Geschosse hinweg, da gerade der für die Gebäudelüftung erwünschte Kaminsog zwischen den zwei Fassadenebenen die Flammen von einem Geschoss in das nächste leitet und in diesem Fall verheerende Folgen haben kann.

Heizung Sowohl im Wohnungsbau als auch im Gewerbebau sind Brennwertheizungen heute als Standard anzusehen. Sie haben, egal ob die Wärme aus Gas oder Heizöl erzeugt wird, einen weitaus höheren Nutzungsgrad der Energie als noch vor zehn Jahren. Interessante Alternativen zu diesen Standardlösungen gibt es jedoch auch hier: Liegt das Gebäude beispielsweise in einer waldreichen Region oder fallen beim Prozess Holzabfälle an, so liegt die Beheizung des Gebäudes mit Holz oder Holzpellets nahe. Dieser Energieträger kann im Einzelfall sehr günstig sein und ist zudem noch CO2-neutral, da das bei der Verbrennung entstehende Kohlendioxid durch den nachwachsenden Rohstoff wieder gebunden wird. Ein Unternehmer ärgerte sich zunächst immer über den großen Aufwand zur Beseitigung des Abfalls an Einwegpaletten; heute nutzt er das Holz zur Beheizung seines Betriebes und spart so doppelt. Wärmepumpen mit Erdsonden sind eine weitere Alternative zur Beheizung und auch gleichzeitig zur Kühlung eines Gebäudes. Die relativ gleichmäßige Temperatur im Erdboden von durchschnittlich 10 °C ab einer Tiefe von zirka 1 Meter wird über eine Wärmepumpe im Winter als vorgewärmte und im Sommer als gekühlte Zuluft in das Gebäude eingebracht. Selbst Blockheizkraftwerke (BHKWs) lohnen sich als Investition für die Energieerzeugung für mittelständische Gewerbebetriebe, wenn sie eine Betriebsdauer von mindestens 5000 Stunden aufweisen können. Sie haben den Vorteil, dass hier sowohl Wärme als auch elektrische Energie erzeugt wird. BHKWs werden im Regelfall mit Erdgas oder aber auch mit Biodiesel betrieben. Auch hier steht der Aspekt der Nachhaltigkeit im Vordergrund, da der CO2-Ausstoß durch den nachwachsenden Rohstoff Raps wieder kompensiert wird. Die Entwicklung von Brennstoffzellen ist heute noch nicht weit genug fortgeschritten, als dass man sie seriell beziehen und für Gebäude einsetzen könnte. Ein vernünftiger und aus Kostengesichtspunkten tragbarer Einsatz dieser Energieerzeugung wird in etwa fünf Jahren erwartet.

Kühlung Die Kühlung von Gebäuden tritt mehr und mehr in den Vordergrund der energetischen Planung, da Gebäude immer leichter und aufgrund

hoher Anforderungen an den Wärmeschutz zwangsläufig auch immer luftdichter werden. Das hat zur Folge, dass innere Wärmelasten höher ins Gewicht fallen, da sie nicht mehr durch »zufällige« Gebäudefugen abgeführt werden können. Gern wird heute zur Gebäudekühlung Wasser statt Luft als Energieträger verwendet, da es die Temperatur besser überträgt. Vor allem aber ist der Installationsaufwand durch Wasserleitungen weitaus geringer als bei Lüftungskanälen, da die Leitungsquerschnitte kleiner ausfallen können. Dies wiederum wirkt sich auf die Gesamtbaukosten aus, da so die Raumhöhe reduziert werden kann. Die eigentliche Kälteerzeugung findet durch konventionelle Kältemaschinen, Absorptionskältemaschinen oder auch Wärmepumpen statt. Der Standort mit seinen umgebenden Bedingungen sollte jeweils genauso wie das Gebäudekonzept ausschlaggebend für die Wahl der entsprechenden Kälteerzeugung sein. Auch Eisspeicher werden in diesem Zusammenhang teilweise eingesetzt. Sie haben den Vorteil, dass Anlagen in ihrer Größe reduziert und Bedarfsspitzen durch die Akkumulation abgedeckt werden können. Ähnlich wie die bekannte Nachtspeicherheizung kann der Eisspeicher günstige Nachttarife zur Kälteproduktion nutzen und diese phasenverschoben zur Hauptnutzungszeit am Tage wieder abgeben.

Lüftung Waren bis vor wenigen Jahren die Komponenten Kühlen und Lüften noch eng miteinander verbunden, so kann man heute durch Trennung der beiden Vorgänge das Lüften der Innenräume bis auf das zur Sicherstellung der Raumluftqualität notwendige Maß von etwa 6 m3/m2h reduzieren. Dies erlaubt zum Beispiel Quellluftauslässe, bei denen die Frischluft kaum spürbar in den Raum strömt und die von Klimaanlagen und Frischluftgebläsen bekannten, lästigen Zugerscheinungen vermeidet. Der Einsatz von Wärmerückgewinnung macht im Zusammenhang mit kontrollierter Gebäudelüftung Sinn, da die Abluft zwar einen großen Anteil an CO2 besitzt, aber eben auch immer noch einen hohen Energiegehalt. Die frisch hinzugeführte Außenluft wird also einfach mit der Wärme der Abluft vorbehandelt und so die Temperaturdifferenz zwischen Innenraumtemperatur und frischer Außenluft reduziert.

Kostenplanung

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Finanzierung und Flexibilität Die wenigsten Unternehmen des Mittelstands verfügen über eine Eigenkapitaldecke, die die Errichtung von eigenen Immobilien ohne eine Fremdfinanzierung möglich macht. Es gibt auf dem Markt eine Vielzahl von Finanzierungsinstrumenten, die auch noch in Kombinationen eingesetzt werden können. Neben den Standarddarlehen, die als Annuitätendarlehen oder als endfällige Darlehe durch Lebensversicherungen abgesichert angeboten werden, sind nach Größenordnung des Projekts aber auch Leasingangebote interessant. Wir möchten im Folgenden einige Charakteristika der unterschiedlichen Instrumente aus Sicht des Darlehensnehmers und der finanzierenden Institute beschreiben. Eigenkapitalanteile sichern das Engagement der Finanziers ab und führen in der Regel zu schnelleren Darlehenszusagen und verbesserten Konditionen, da durch Eigenkapitalanteile das Risiko des Darlehensgebers verringert wird. Finanzierungen sollten möglichst einen Eigenkapitalanteil haben, damit die monatlichen Belastungen überschaubar bleiben. Je nach Nutzung, Verwertbarkeit im Falle des Ausfalls des Darlehensnehmers und der darstellbaren Bonität erwarten finanzierende Institute zwischen 40 und 0 Prozent bei besonders ertragsstarken Unternehmen und einer zusätzlichen Besicherung durch weitere Grundschulden auf anderen Immobilien, durch Aktiendepots oder Hinterlegung von Sparguthaben. Grundsätzlich ist natürlich bei der Budgetierung eines Projekts die Frage zu klären, ob der Kapitaldienst aus Sicht des finanzierenden Instituts und des Darlehensnehmers darstellbar ist.

monatliche Belastung (€)

Zeitliche Entwicklung eines Annuitätendarlehens

Das Annuitätendarlehen

Zeit (a) monatl. Belastung, davon anteilig:

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Vorwort

Zinsen

Tilgung

Das Wesen des Annuitätendarlehens ist die lineare Belastung, die jedoch im zeitlichen Verlauf der Rückzahlung zu geringen Tilgungen und hohen Zinsanteilen in der Startphase und hohen Tilgungen und geringeren Verzinsungen zum Auslauf gekennzeichnet ist. Die Tilgung ist sichtbar und kann nach jeder Zahlung aktualisiert verfolgt werden. Als Faustformel für die Ermittlung des Kapitaldienstes für 15.000 TD € bei einem Zinsniveau von durchschnittlich 5,5 Prozent im Jahr 2003 und einem Tilgungsanteil von 1,5 Prozent ergibt sich eine monatliche Belastung auf Basis einer jährlichen Durchschnittsbelastung von 7 Prozent. Im Jahr entstehen Finanzierungskosten von insgesamt 10.500 € und daraus resultierend monatliche Belastungen von 875 €/Monat. Die Absicherung eines Annuitätendarlehens erfolgt in der Regel über Immobilien bezogene Grundschulden, die jedoch unterschiedlich qualifiziert eingetragen sind und entsprechend ihrer Risikobewertung auch unterschiedliche Konditionen erhalten. Dies resultiert aus der Verwertbarkeit und Werthaltigkeit im Falle der Verwertung. Eine erstrangig eingetragene Grundschuld in Höhe von 60 Prozent des finanzierten Werts ist relativ sicher, da auch bei Verwertung unter Zeitdruck lediglich 60 Prozent des Erstellungswerts ausreichend sind, um die Forderung aus einer erstrangigen Grundschuld zu bedienen. Bestimmend für die Sicherheit der Belastung aus Kundensicht ist die Laufzeit bei Vertragsabschluss. Sind für den ersten Finanzierungszeitraum 5 Jahre vereinbart, so ist das Risiko der Zinsentwicklung aus Sicht der Bank überschaubar, was zu eher günstigen Konditionen führt. Insbesondere dann, wenn variable Darlehen abgeschlossen werden, deren Zinssatz direkt an die veränderten Marktkonditionen angepasst wird und somit aus Bankensicht das Risiko minimiert. Variable Darlehen sollte man dann abschließen, wenn man sicher ist, dass das Zinsniveau sich im Vertragszeitraum nach unten bewegt, sodass die Veränderung unmittelbar dem Darlehensnehmer zugute kommt. Verlängern sich die Zeiträume für die Darlehensverträge und werden in Niedrigzinsphasen, wie wir sie zur Zeit feststellen können, aufgrund des niedrigen Zinsniveaus feste Konditionen gewünscht, so verteuern sich die Finanzierungskosten. Allerdings ist die Erhöhung des Zinses um 1 Prozent für eine Laufzeit

des Darlehensvertrags von 25 Jahren im Moment eine Kondition, die beim heutigen Zinsniveau durchaus überdenkenswert ist. Da diese Finanzierungsform wie alle anderen Formen auch personengebunden ist, empfiehlt sich zur Absicherung eine Kopplung mit einer Risiko-Lebensversicherung, die im Falle des Todes eines der Darlehensnehmer für die Tilgung eintritt. Neben der Laufzeit ist beim Annuitätendarlehen auf jeden Fall die Möglichkeit über mögliche Sondertilgungen frühzeitig die Belastung zu reduzieren durchaus interessant. Sie sollte jedoch bereits beim Vertragsabschluss geregelt werden, damit nicht später Vorfälligkeitsentschädigungen entstehen, die dann die Verluste der Verzinsungen bei den Banken bei einer frühzeitigen Tilgung relativieren sollen. Ohne eine Vereinbarung ist in der Regel eine Sondertilgung extrem teuer und rechnet sich für den Darlehensnehmer in den wenigsten Fällen.

Lokale Bank versus Hypothekenbank Zunehmend verdrängen die Groß- und Hypothekenbanken die ortsansässigen Institute aus dem Geschäft der Finanzierung von Gewerbeimmobilien. Sie bieten in der Regel günstigere Konditionen und sind spezialisiert, was die Beratung von geförderten Krediten betrifft. Dennoch sollte man die Beziehungsebene, die sich aus einer langjährigen Zusammenarbeit mit einer ortsansässigen Bank ergibt, nicht unterschätzen. Gerade wenn es Probleme gibt, sind diese Institute näher am Kunden und machen Dinge möglich, die aufgrund der komplexen Entscheidungswege bei Großbanken fast unmöglich sind.

Das endfällige Darlehen Beim endfälligen Darlehen wird nicht über feste Tilgungsanteile, sondern durch das Ansparen einer Lebensversicherung über den Gesamtzeitraum der Finanzierung unter Berücksichtigung der Überschussanteile aus der Anlage der eingezahlten Gelder eine Ablösung des Darlehens in einer Summe zum Ende der Laufzeit angestrebt. Ein weicher Faktor, der Kunden hier bewegen kann, diese Form der Finanzierung nicht zu wählen, ist der unveränderte Kontostand des Darlehens bis zur endfälligen Ablösung. Darüber hinaus ist gerade jetzt eine Diskussion entstanden, ob diese Anlageform weiter gewinnträchtig kalkulierbar ist, zumal einige Anbieter von Lebensversicherungen die Prognosen des Wertzuwachses bereits nach unten korrigiert haben, was für die Darlehennehmer unangenehme Folgen haben kann. Denn die endfällig tilgende Lebensversicherung wird in der Regel auf eine geringere Summe abgeschlossen als die der tatsächlichen Darlehenshöhe, da der Wertzuwachs bei Vertragsabschluss bereits auf Basis der in den letzten Jahren gemessenen Kenndaten vorauskalkuliert wird. Hier besteht unter Berücksichtigung aktueller Aussagen der Versicherungen ein gewisses Risiko. Positiv sind die günstigen Konditionen und die Realisierbarkeit im Verhältnis zum Direktgeschäft mit einem finanzierenden Institut und die unmittelbare, mit der Finanzierung kombinierte Absicherung für den Todesfall.

* jeweils zum Jahresende (Durchschnittswerte)

** zum Ende des 1. Quartals

Abschließend bleibt festzuhalten, dass die Finanzierung von Verwaltungs- und Betriebsgebäuden für Mittelständler aufgrund der wirtschaftlichen Situation und der geringen Eigenkapitaldecke sich zunehmend schwerer gestaltet. Allein im letzten Jahr ist aufgrund der Zurückhaltung der finanzierenden Institute die Quote der Zusagen für das Gewerbe weiter zurückgegangen. Obwohl der gewerbliche Finanzierungsbereich insgesamt 2002 einen Anteil von 61 Prozent am zugesagten Kreditvolumen hat, wird durch den Wert vor fünf Jahren von gerade 31 Prozent im Verhältnis ein schiefes Bild gezeichnet. Tatsächlich sind 8,6 Prozent weniger Kreditzusagen für gewerbliche Vorhaben gegeben worden. Die relative Zunahme erklärt sich aus dem Einbruch im Wohnungsbaumarkt und gibt leider keine Tendenz zur positiven Begleitung von mittelständischen Investitionsvorhaben wieder. Die Wahl der Finanzierungsform oder der Kombination der Einzelbausteine hat unmittelbare fiskalische Auswirkungen und nicht zuletzt dieser legale Gestaltungsspielraum überzeugt einige Unternehmer zunächst höhere Belastungen im Verhältnis zu anderen Finanzierungen zum Beispiel zwischen Annuitätendarlehen und Leasing in Kauf zu nehmen. Hier spielt natürlich

Effektivzins für Hypothekendarlehen bei zehnjähriger Zinsfestschreibung. Entwicklung der Zinssätze 1982–2003

Kostenplanung

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auch die Liquiditätsplanung des Unternehmens eine entscheidende Rolle. Neben den Annuitäten- und endfälligen Darlehen gibt es darüber hinaus weitere Finanzierungsmöglichkeiten. So wird Leasing ein immer bedeutender Baustein einer Finanzierung, der unter fiskalischen und Liquiditätsgesichtspunkten interessant sein kann. Im »sell and lease back« wird zum Beispiel die eigene Immobilie zunächst mit hohem Liquiditätsgewinn an eine Leasinggesellschaft veräußert und dann über die Leasingraten zurückgekauft. Unternehmen, die aufgrund ihres Wachstumsdrucks und ihrer zukunftsweisenden Ausrichtung besondere Anforderungen befriedigen müssen, können auch die Finanzierung von Immobilien über Risikokapital untersuchen. Geförderte Kredite, wie sie zum Beispiel über die Kreditanstalt für Wiederaufbau oder die Deutsche Ausgleichsbank zur Verfügung gestellt werden, sind häufig mit verbilligten Konditionen und Optionen zur Haftungsfreistellung belegt und stellen so eine interessante Komponente zur Kostenoptimierung im Finanzierungsbereich dar. Sie sind in der Regel über die Hausbanken zu beantragen und setzen deren Mitwirkung voraus.

Projektsteuerung Im Bauwesen ist Total Quality Management, wie es in der produzierenden Industrie angewandt wird, bislang wenig bekannt. Die Bestandteile des TQM sind qualitätsbezogene Zielformulierungen, die zur Sicherstellung der Qualität durch eine professionelle Begleitung und Projektsteuerung und einen kurzfristig wiederholten Soll-IstAbgleich umgesetzt werden. Die Hauptziele der Projektsteuerung sind der effektive und geplante Einsatz und die Steuerung der erforderlichen Ressourcen, um das Projektziel zu erreichen. Zunächst werden dazu Einzeltätigkeiten definiert, die einen erheblichen Beitrag zur Zielerreichung leisten. Als Bestimmungsgrößen können hier die Dauer, die Kosten und der erforderliche Personaleinsatz sein. Darüber hinaus erfolgt eine Vernetzung dieser Einzeltätigkeiten zu Vor-, Nach- oder parallelen Aktivitäten. Häufig führt diese Einordnung zu einer Clusterbildung, die Tätigkeiten sinnvoll zu Gruppen zusammenfasst. Zur kontinuierlichen Zielkontrolle werden neben dauernd überprüfbaren Teilabschnitten auf der Zeitachse Meilensteine festgelegt, die

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Vorwort

durch ihre sinnvolle Fixierung von wichtigen Projektabschnitten und die prüffähige Erreichung von Teilzielen nachvollziehbar sind. Werden die quantitativen und qualitativen Ergebnisse eines Meilensteins nicht erreicht, weil die erforderlichen Tätigkeiten nicht abgeschlossen wurden, kann das Projektziel durch eine Anpassung der Ressourcen – zum Beispiel durch intensiveren Personaleinsatz – abgesichert werden. Außerdem kann der Projektstrukturplan insgesamt analysiert und eventuell durch die Verschiebung von Zeitpuffern angepasst werden. Es ist das Ziel der Projektsteuerung, zu jeder Zeit des Projektablaufs den Status quo der Projektumsetzung qualifiziert ermitteln zu können und geänderte Plandaten auf Basis des IstZustands zu produzieren. Die grundsätzliche Mindestanforderung ist hier die Erfüllung der Basiseigenschaften Preis-, Termin- und Qualitätssicherheit. Dazu gehören zum Beispiel auch die Kostensteuerung und die Ermittlung der nach Zeitplan zu erwartenden Liquiditätsabflüsse, die ja unmittelbar mit dem Projektfortschritt verbunden sind. Die Terminsicherheit wird durch den dauerhaften Abgleich und die Anpassung der Ressourcen erreicht. Die Sicherung der Ausführungsqualität wird durch eine strikte Abfolge von Prüfungen, Abnahmen und Teilabnahmen der Ausführungsleistungen und eine akribische Vorbereitung der Einzeltätigkeiten durch eindeutige und verständliche textliche Festlegungen der erforderlichen Parameter erzielt. Zur Projektsteuerung werden heute verschiedene leistungsfähige Software-Pakete eingesetzt, die die Anpassung, Verfolgung und Dokumentation erleichtern. Außerdem enthalten sie Module, die die Informationsübermittlung an die beteiligten Partner, vom Bauherrn über den Architekten, die Fachplaner und die ausführenden Unternehmen verbessert. So ist ein Abgleich in Echtzeit durch den unmittelbaren Datenaustausch möglich und leicht zu generieren. Die eingesetzten Software-Pakete bieten durchgängig die Erstellung von grafischen Übersetzungen wie Balkenplänen an, deren Grafik leicht lesbar ist. Komplexe Zusammenhänge und Abhängigkeiten sind anhand dieser Darstellungsart für die Beteiligten jedoch nur schwer deutlich zu machen. Eine bessere Lösung bieten hier Netzpläne, die eine wesentlich höhere Steuerungs- und abhängigkeitsbezogene Projektbegleitung anbieten. Allerdings sind diese komplexen Instru-

mente nicht leicht kommunizierbar, so dass bevorzugt heute Netzplantechnik angeboten wird, die zur Kommunikation der Ergebnisse in leicht lesbare Balkenpläne mit Angaben zu Abhängigkeiten übertragen wird. Projektsteuerung funktioniert nur, wenn sie kontinuierlich betrieben wird. Dann allerdings sichert sie die Qualität der Bauausführung eindeutig ab und erleichtert das Verständnis für kritische Vorgänge und deren Auswirkung im Baugeschehen. So wird durch die Erkenntnis der Relevanz von Vorgängen die Steuerbarkeit des Realisa-tionsprozesses verbessert.

Bauen als strategisches Instrument Vorausschauende Planung aus Sicht eines Unternehmensberaters Zu lange wurde das Thema Bauen losgelöst von der Unternehmensstrategie behandelt. Jeder Unternehmer weiß spätestens dann, wenn der nächste Umbau wieder ansteht, es hat sich etwas verändert. Die Auswirkungen dieser Veränderungen können vielfältig sein, entspringen jedoch immer einem Grund: die Strategie, die Organisation, die Prozesse und Abläufe, die Gebäude, die Büros passen nicht mehr zu den aktuellen Anforderungen des Markts. Nahezu alle Unternehmen halten strategische Unternehmensplanung für wichtig. Mehr als 80 Prozent der Unternehmen investieren heute sogar mehr Zeit in die Strategiearbeit als noch vor fünf Jahren. Die hohe Bedeutung, die die Unternehmen der Strategie beimessen, steht jedoch im krassen Widerspruch zum Umsetzungserfolg der Strategien: Mehr als die Hälfte der Unternehmen kann nicht einmal 50 Prozent des verabschiedeten Strategiepakets realisieren.

Woran liegt das? Die Antwort auf diese Frage lässt sich in den aktuellen Trends und in der Dynamik der Märkte erkennen. Sich beschleunigende technologische Entwicklungen, die Internationalisierung beziehungsweise Globalisierung der Märkte, Deregulierungen ganzer Branchen sowie erhebliche Veränderungen im Kunden- und Konsumentenverhalten stellen die größten Herausforderungen dar. Nahezu alle Branchen sind betroffen. Dies führt zum Teil zu dramatischen Verwerfungen im Marktgefüge und zu horizontalen und vertikalen Verschiebungen der Gewinnzonen.

Wer in diesem Umfeld verharrt oder einfach nur mitschwimmt, gerät in die Wachstumsfalle, unterliegt dem Margenverfall und stagniert oder stirbt den Tod auf Raten. Die aktuellen Veränderungen sind durch eine bisher nicht gekannte Dynamik gekennzeichnet. Erfolgreiche Antworten auf die Veränderungen setzen Schnelligkeit und vor allem eine neue, positive Einstellung aller Mitarbeiter im Unternehmen zu den Veränderungen voraus. Veränderungsbereitschaft ist die Grundvoraussetzung für Innovation. Überdurchschnittlich erfolgreiche Unternehmen zeichnen sich insbesondere durch ihre Innovationsstärke aus. Vor dem Hintergrund der neuen Qualität der Veränderungen muss Innovation allerdings neu definiert werden. Die Austauschbarkeit der Produkte nimmt aufgrund der wachsenden Verfügbarkeit von Technologien und Produktionsmitteln zu. Wer Innovation allein mit Produktinnovation gleichsetzt, läuft Gefahr schnell austauschbar zu sein. Differenzierung und damit ein viel höheres Potenzial an Wettbewerbsvorteilen lassen sich oft viel effektiver beispielsweise über Service und Kommunikation oder auch über eine neue, die tradierten Branchengrenzen überschreitende Definition des Geschäftsfelds – Stichwort: Business Migration – erzielen. Die gedankliche Loslösung von Traditionen und Branchenusancen sowie die klare Orientierung auf die – sichtbaren oder latenten – Bedürfnisse der bestehenden und potenziellen Kunden des Unternehmens sind die Basis für erfolgreiche Innovationen. Um Alleinstellungsmerkmale zu entwickeln, muss also das gesamte Geschäftsdesign einer Revision unterzogen werden. Unternehmensstrategie wird somit zur Innovationsstrategie. Und Innovationen beziehen sich auf alle Bereiche des Geschäftsdesigns: auf die Branchen- und Kundenfokussierung, das Wertschöpfungsmanagement, das Produkt und auf alle Leistungsbereiche vom Vertrieb über Service und die Logistik bis zur Kommunikation, und nicht zuletzt auf die Organisation und Motivation und damit auch auf die Architektur. Eine der Voraussetzungen für erfolgreiche Strategien, nämlich die Gewinnung der Vogelperspektive durch vorbehaltlose und breite Definition von Innovation, ist damit bereits beschrieben. Die weiteren Voraussetzungen für eine erfolgreiche Strategie liegen im Prozess. Das Vorgehen bei der Strategieentwicklung trägt entscheidend zum Erfolg von Strategien bei. Nachhaltig erfolgreiche Strategien zeichnen sich durch Innovation, durch das Einbeziehen

Bauen als strategisches Instrument

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von alternativen Überlegungen und durch eine detaillierte Umsetzungsplanung, gekoppelt mit konsequenter Durchführung aus.

Architektur, ein Beitrag zur Strategie Sowie sich das gesamte Unternehmen, also die Organisation, die Prozesse und Abläufe, die Mitarbeiter und so weiter auf Veränderungen einstellen müssen, muss auch das Gebäude dazu in der Lage sein. Das Gebäude verhält sich wie die Unternehmenskultur, es kann Entwicklungen fördern oder behindern. Führt man sich die Herausforderungen vor Augen, so sind daraus auch die Anforderungen an das Gebäude abzuleiten. Die Architektur muss Flexibilität, Schnelligkeit und Kommunikation unterstützen. Gute Architektur, in der Menschen gerne arbeiten, sich wohl fühlen und dennoch permanent in die Prozesse eingebunden sind, fördert die positive Einstellung zu Veränderungen. Effektive und effiziente Architektur, dem Geschäftsdesign angepasst oder sogar vorauseilend, leistet einen erheblichen Anteil zur Wettbewerbsfähigkeit. Jeder Bauherr muss klar artikulieren können, was er will. Jeder gute Architekt muss sich in die Lage des Bauherrn, des Unternehmens, der Menschen und der Prozesse versetzen können, nur dann ist auch effektive und effiziente Architektur möglich. Ein probates Mittel ist die Gliederung der Eigenschaften eines Gebäudes in:

Führung ohne strategisches Gesamtkonzept

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Vorwort

– Basiseigenschaften, – Leistungseigenschaften und – Begeisterungseigenschaften. Mit klaren Vorstellungen, Zielen und einer Strategie sowie einem kundenorientierten Architekten kann Bauen ein wichtiges Element für den Unternehmenserfolg sein. Diesen Zusammenhang zeigen die beiden Grafiken unten deutlich auf. In der linken Abbildung erfolgt die Führung ohne strategisches Gesamtkonzept. Ebenso wie zum Beispiel Marketingpolitik und F+EPolitik nicht zusammenwirken, spielt das Thema Architektur keine Rolle und kann auch seine positiven Einflüsse nicht zur Wirkung einbringen. In der rechten Abbildung wird die Wirkung eines strategischen Gesamtkonzepts inklusive der positiven Wirkung einer kontextbezogenen Architektur gezeigt, die besonders hinsichtlich Motivation, Organisation und Unternehmenskultur Einfluss ausübt. Gute Architektur ist nicht teuer, setzt aber ebenso gute Architekten voraus, mit Verständnis für den Unternehmer, das Unternehmen, die Menschen sowie Prozesse und Abläufe.

Wie man den richtigen Architekten findet Der Architekt ist über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes einer der wichtigsten Ansprechpartner für den Bauherrn oder Investor.

Strategische Führung

Er ist sein Vertreter und Sachwalter von der Projektvorbereitung über den gesamten Planungsund Durchführungszeitraum, die Bauausführung, aber auch danach in Fragen der Gewährleistungsverfolgung, Unterhaltungsbegleitung und zukünftiger Erweiterungen und Veränderungen. Er gestaltet das Gebäude, den Innen- und Außenraum und dokumentiert die realisierten technischen Eigenschaften des Projektes. Wer einen Architekten »kauft«, erwirbt zunächst den Menschen und seltener die qualifizierte Leistung. Denn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist bei einem Erstauftrag zunächst lediglich die Vorstellung der Leistungsfähigkeit zur Lösung der spezifischen Aufgabenstellung auf der Auftraggeberseite vorhanden. Wenn die Chemie stimmt, entsteht in der Startphase der Zusammenarbeit die erforderliche Vertrauensbasis. Die Person des für das eigene Projekt verantwortlichen Ansprechpartners und die wichtigsten Teammitglieder sollten dem Bauherrn neben allen natürlich für das Vorhaben erforderlichen Qualifikationen einfach sympathisch sein. Das ist eine der wichtigsten Voraussetzungen, um schon bei der Auswahl des geeigneten Dienstleisters den Erfolg der Durchführung des Vorhabens zu gewährleisten. Denn es steht in der Regel eine spannende Zusammenarbeit von 12 bis 24 Monaten intensiv und danach latent, aber dauerhaft an. Nach einer Umfrage, die bei 100 Unternehmen zwischen 50 und 500 Mitarbeitern durchgeführt wurde, wird die Zufriedenheit des Auftraggebers nach einem realisierten Projekt vor allem von drei Basisleistungserfüllungen geprägt. Die meisten Nennungen bekamen Preis-, Termin- und Qualitätssicherheit. Hier sollte der Auftraggeber sich im Vorfeld bei dem gewünschten Dienstleister versichern, dass er im Bereich der Projektsteuerung und des Kostencontrollings über eine Qualifikation verfügt, die die genannten Basisqualitäten in der Umsetzung garantieren. Auch Referenzen, die die Leistungsfähigkeit im Bereich dieser Basiseigenschaften belegen, sind hier hilfreich. Ein Gespräch mit einem Altkunden sollte nicht gescheut werden, um mehr Sicherheit für die eigene Entscheidung zur Beauftragung zu gewinnen. Jedes Projekt ist mit einem Budget und damit mit einer wirtschaftlichen Erwartungshaltung des Kunden verbunden. Architekten, die wirtschaftliche Beschränkungen als persönliche Herausforderung annehmen, sind hier offensichtlich motivierte und geeignete Partner. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Akribie,

absolut unwichtig

mit der der Dienstleister die Dokumentation des Bauvorhabens betreibt. Je intensiver die Begleitung hier erfolgt, desto hilfreicher ist dies bei zukünftigen Anpassungen, Veränderungen oder auch bei Reparaturen und spart dann viel Koordinierungsaufwand. Fragen Sie den avisierten Partner nach der Aufbereitung von Revisionsunterlagen. Bauen entwickelt sich zu einer zunehmend technisch komplexen Aufgabenstellung, die optimiert nur in eingespielten Netzwerken zu realisieren ist. Architekten allein, ohne Unterstützung qualifizierter Fachplaner zum Beispiel aus den Bereichen der Tragwerksplanung oder der technischen Gebäudeausrüstung können diese komplexen Anforderungen nicht erfüllen. Ist der gewählte Partner teamfähig und verfügt über eine Moderationskompetenz, die eine Steuerung eines Netzwerks ermöglicht oder bietet der Architekt sogar seine Leistung als Generalplaner an? Dann übernimmt er im Innenverhältnis zum Bauherrn bewusst die Verantwortung für die erforderlichen technischen Disziplinen und die Koordination verbraucht keine zusätzlichen Ressourcen des Auftraggebers. Die Generalplanung setzt eine hohe Integrationsqualifikation voraus, die in direkten Kundennutzen umgesetzt werden kann. Es gibt dann für den Bauherrn nur einen Ansprechpartner, der seine gestalterischen Wünsche bündelt und darüber hinaus alle Steuerungsinteressen vertritt. Auch in der sehr konservativen Bauindustrie finden Innovationen statt. Forschungs- und Entwicklungsprojekte erarbeiten neue technische Lösungen, die aufgrund ihrer Innovationshöhe eine unmittelbare Umsetzung verdienen. Die zukunftstaugliche Ausrichtung des Dienst-

sehr wichtig

Kundenanforderungen bei der Vergabe von Bauvorhaben

Wie man den richtigen Architekten findet

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sätzliche Anforderungen aus Gestaltung, Technik und Ökonomie zu einer ganzheitlichen Lösung verschmolzen sind, sind wir mit dem Ergebnis zufrieden und unsere Kunden begeistert. Dazu gehört auch das Wissen um fiskalische und finanzierungstechnische Konditionen und Fördermöglichkeiten, die Investitionen erheblich bestimmen können. Bauen macht Spaß, weil das Erleben des Werdens und Wachsens eines Projekts durch eigenes Mithandeln zu den befriedigendsten menschlichen Grundbedürfnissen gehört und Bauen immer mit einem positiven Wachstum und einer Fortentwicklung verbunden ist. Die Aufgabe des Architekten ist das Filtern, Kanalisieren und Übersetzen der Bauherrenwünsche. Ein guter Architekt verblüfft und begeistert durch die Kenntnis und Erfüllung dieser Kundenwünsche. Der erfolgreiche Ausnahmearchitekt Nick Grimshaw hat diese Aufgabenstellung des Architekten so zusammengefasst: »Erfolg ist, wenn die Realisation besser ist als alles, was der Bauherr sich selbst vorstellen konnte.« Wir wünschen allen Lesern unseres Buches viel Spaß bei der Lektüre, sinnvolle Inspirationen durch die dokumentierten Projekte und gute Erfahrungen bei der Realisation Ihrer Wünsche mit dem besten Architekten, den Sie verdienen.

Ganz oben und oben: Der Auftraggeber muss sich mit der Architektursprache des präferierten Dienstleisters anfreunden können (siehe Projekte Seite 98 –103 und Seite 126 –133).

leisters dokumentiert sich in der positiven Ausrichtung auf Veränderungsprozesse im Baugeschehen. Fragen Sie nach, ob und inwieweit innovative Projekte vom Architekten Ihrer Wahl kontinuierlich begleitet werden. Natürlich muss sich der Auftraggeber mit der Architektursprache des präferierten Dienstleisters auseinander setzen. Die Aussagen der Gestaltung müssen vom Auftraggeber verstanden und gewünscht werden. Dies betrifft allerdings auch jede andere Form der Kommunikation der Planungspartner. So ist entscheidend, ob sich der Auftraggeber vorstellen kann von sei-

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Vorwort

Dank An dieser Stelle möchten wir uns bedanken für die Unterstützung durch diejenigen, die dieses Buch mit ermöglicht und begleitet haben. Unser Dank gilt hier neben vielen anderen Menschen vor allem dem Team von 3L, das uns während der Bearbeitung dieses Buches den Rücken frei gehalten hat von unseren alltäglichen Aufgaben des Planungs- und Baugeschehens, sodass wir uns voll und ganz auf das Schreiben konzentrieren konnten. Im einzelnen sind dies: Jens Beele, Daniela Biermann, Simone Dorka, Susanne Dutkowiak, Marion Heda, Simone Hellmund, Rene Hellmund, Birte Holy, Maike Holy, Marco Jaschke, Mireille Kurzawa, Theodor Lenze, Ursula Lenze, Oliver Martini, Erika Müller, Lena Paul, Micael Reis, Silvia Rinke, Sebastian Schneider, Anke Schneidersmann, Monika Schröer, Baçak Sirtutan, Christian Smolenski, Susanne Steffen, Matthias Tomczak, Ariane Walter, Astrid Wirke, Marina Wortmann, Helga Zschaeck, Dank gilt auch unseren beiden langjährigen Kollegen und Projektpartnern, dem Haustechnik-Planer Michael Heering für seine präzisen Ratschläge im Kapitel »Energetische Gebäudekonzepte«, und dem Unternehmensberater Uwe Rummel für seine interessante Perspektive zum Thema »Bauen als strategisches Instrument«. Bedanken möchten wir uns aber vor allem bei den Bauherren der in diesem Buch dargestellten Projekte, die mit ihrer ehrlichen Meinung sicherlich vielen weiteren potenziellen Bauherren die Scheu vorm Bauen nehmen und ihnen vermitteln können: »Bauen macht Spaß.«

Veronika Lenze Klaus Th. Luig Erik Alexander Peuschel

nem Architekten verstanden zu werden. Ist der Architekt in der Lage meine Verständnisebene anzusprechen und noch wichtiger: hört er mir zu? Die »chemischen« Eigenschaften überwiegen tatsächlich in der Annäherungsphase viele rationale. Der Bauherr sollte sich die Frage stellen, ob er mit dem Architekten seiner Wahl auch befreundet sein könnte. Denn gute Architekten werden zu Freunden. Wir verstehen unsere Aufgabe ganzheitlich und erleben häufig, dass unsere Kunden auch zu unseren Freunden werden. Erst wenn grund-

Wie man den richtigen Architekten findet

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Die Projekte

Das weiße Band der Sympathie Verwaltungsgebäude und Lager für einen Kaffee-Dienstleister

Anin, Jeromin, Fitilidis & Partner, Düsseldorf

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Die Aufgabenstellung: Ein Dienstleistungsunternehmen, das vor allem mittelständische Betriebe mit einem Komplettservice mit Kaffeeprodukten versorgt, benötigt ein eigenes und größeres Lager mit Verwaltungsräumen. Der ausgeprägte Kundenservice der Firma bonOffice soll sich in einem repräsentativen Gebäude mit hohem Anspruch an Funktion und Ökologie widerspiegeln. Anstatt der üblichen Gebäudestruktur mit kostengünstiger aber nichts sagender Lagerhalle und vorgesetzter Büroeinheit schlugen die Architekten das Versenken des Lagers im Erdboden vor, um darauf die Bürogeschosse zu errichten. Das leicht abfallende Gelände im Krefelder Gewerbegebiet legte diese Variante nahe. So kann das Lager rückwärtig angefahren werden, während auf der Vorderseite der Besucher über eine breite Treppenanlage, die gleichzeitig das Dach des Untergeschosses darstellt, fast unbemerkt auf die Eingangsebene, in das eigentliche erste Obergeschoss geleitet wird. Das weit auskragende Dach der Eingangshalle, die 7 Meter hohe Verglasung und der durchgehende Bodenbelag markieren einen Raum, der die Grenzen zwischen innen und außen verschmelzen lässt. Die im Grundriss leicht gegeneinander verschobenen Bürotrakte auf der Nord- und Südseite des Gebäudes werden über eine durchgehende Mittelachse sowohl horizontal als auch vertikal erschlossen. Im breiten

Verwaltungsgebäude und Lager für einen Kaffee-Dienstleister

Mittelteil befinden sich Nutzungen wie Foyer, Teeküche und WCs. Die Fassaden vor den Büros sind über ihre ganze Höhe verglast und mit einer filigranen Pfosten-Riegel-Konstruktion versehen. Durch die effektive Tageslichtnutzung kann der Anteil an Kunstlicht erheblich reduziert werden, was sich sowohl auf das Wohlbefinden der Mitarbeiter auswirkt als auch zur Senkung der Energiekosten des Gebäudes im Betrieb beiträgt. Die Glasfassaden stehen im formalen Gegensatz zu den massiven Gebäudekuben und bilden so ein Wechselspiel zwischen Leichtigkeit und Schwere. Um Blendung und zu starke Sonneneinstrahlung auf der Südseite zu verhindern, ragen die Deckenplatten der Geschossebenen als Balkone weit aus. Das Ganze geschieht in einer Schlichtheit und Eleganz, wie sie sonst von den »New York Five«, der Gruppe der fünf US-amerikanischen Stararchitekten um Richard Meier bekannt ist. Im Dachgeschoss befindet sich der Kantinen- und Pausenbereich für Mitarbeiter und Besucher, angegliedert ist hier eine 200 Quadratmeter große Terrasse. Der Neubau wurde als Niedrigenergiegebäude erstellt und ist zu 100 Prozent auf die Nutzung regenerativer Energien abgestellt. Im Winter wird ein Großteil der benötigten Energie aus der Abwärme durch die Vielzahl an Rechnern und weiteren elektronischen Geräten über Wärmerückgewinnung erzeugt. Weiterer Wärmebedarf wird über

Oben: Wie ein Band faltet sich die weiße Fassade aus dem Gelände empor. Unten: Die großflächige Verglasung schafft einen nahtlosen Übergang zwischen innen und außen.

Anin, Jeromin, Fitilidis & Partner, Düsseldorf

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Firma bonOffice Projektstandort Adolf-Dembach-Straße 2, 47829 Krefeld Nutzung Verwaltungs- und Lagergebäude Bauweise konventionell, Stahlbetontragwerk Außenhülle großflächige Verglasung, WDVS, Sockel mit vorgehängten Betonfertigteilen Dach Gründach, Dachterrasse

Unterkellerung/indirekte Unterkellerung Teilunterkellerung

Sonderausstattung Erdkollektoren u. Wärmepumpe, Betonkernaktivierung

Anzahl der Beschäftigten 20 –25 Kosten Gruppe 300 (Baukonstruktion) inkl. MwSt. 1.100.000 € Kosten Gruppe 400 (technische Anlagen) inkl. MwSt. 200.000 € Baukosten gesamt inkl. MwSt. 1.750.000 € Eigenleistungsanteil – Nutzfläche (DIN 277)/Kubatur 1.150 m2/4.500 m3 Jahr der Fertigstellung 2002 Die rückwärtige Fassade dient mit ihrer Erschließungsmöglichkeit im Tiefgeschoss als Anlieferzone.

Erdkollektoren aus einer Tiefe von etwa 1,2 Metern unter dem Gebäude gedeckt. Diese Erdkollektoren sorgen zugleich im Sommer für die notwendige Kühlung des Gebäudes. Als Raumheizflächen dienen die Ge schossdecken mit einer so genannten Betonkernaktivierung. Hier wurden direkt in den Frischbeton sehr dünne und dicht verlegte Heiz- beziehungsweise Kühlleitungen eingelegt. Aufgrund der Verlegungsart und der geringen Temperaturdifferenz zwischen

Decke und Raumluft wirkt die Kapillarrohrmatte ausschließlich über Strahlung. So entsteht praktisch keine thermische Verwirbelung der Luft – das Raumklima wird als besonders behaglich empfunden. Das Ergebnis: Ein schlichtes aber edles Bürogebäude mit einem zeitlosen Design, das in seinem Gesamtkonzept den Anspruch des Unternehmens an Qualität und Service erstklassig nach außen transportiert.

Freundliche Innenräume entstehen im ganzen Gebäude durch einen großen Tageslichtanteil und helle Oberflächen.

Lageplan

Schnitt

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Verwaltungsgebäude und Lager für einen Kaffee-Dienstleister

Anin, Jeromin, Fitilidis & Partner, Düsseldorf

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Der Eingangsbereich wirkt durch das zweigeschossige Foyer äußerst großzügig.

»Ein lang gehegter Traum von mir war, ein eigenes Gebäude für mein Unternehmen zu errichten. Das hat zwei Vorteile: Erstens man bezahlt sich die Miete selber und wenn alles abbezahlt ist, so hat man zur vorgerückten Zeit eine zusätzliche Altersversorgung. 2000 war unser drittes erfolgreiches Jahr in Folge und es war der Zeitpunkt gekommen: jetzt oder nie. Wir erwarben über die WFG Krefeld ein gutes Grundstück und bekamen über diese auch Architekten im Einzugsbereich empfohlen. Zusätzlich erhielt ich noch zwei weitere Empfehlungen aus meinem Freundeskreis, die sich dadurch auszeichneten, dass diese etwas mehr Engagement in die Sache legten. Vielleicht gilt auch beim Architekten: Drum prüfe, wer sich ewig bindet. Gebäude hat man meist den Rest des Lebens. Die beiden letztgenannten machten die besten Entwürfe und nach Prüfung beider Vorschläge entschieden wir uns für das Architekturbüro AJF-Architekten. Der Erfolg dieses Projekts auf den Punkt gebracht: Der Entwurf durch den Entwurfsarchitekten Ante

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Anin einfach genial. Er versicherte, dass alles nur besser werden würde als im Entwurf geplant. Die Auswahl der Handwerker und die Preisverhandlungen durch den Architekten Stefan Jeromin wurden professionell geführt und er kümmerte sich um die Ausführung bis zum letzten Türstopper. Hier möchte ich seinen Mitarbeiter und Architekt José Garcia nicht unerwähnt lassen. Er betreute das Projekt von Anfang an, hatte die Pläne inklusiv Technik im Kopf und war vor Ort immer Herr der Lage. Er war stets auf der Baustelle präsent, egal bei welchem Wetter. Jetzt ist bereits über ein Jahr vergangen. Meine Mitarbeiter und ich fühlen sich in unserem Gebäude »sauwohl«. Unser Mut zur neuen Wärmetechnik mit Kühlung durch Erdkollektoren ist durch eine Funktion belohnt worden, die in der Wirkung unseren Erwartungen voll entspricht. Zukünftig zahlt es sich auch durch geringen Energieverbrauch aus. Bei den Architekten bedanke ich mich, dass ein Traum in Erfüllung ging.« Wulf Arens

Verwaltungsgebäude und Lager für einen Kaffee-Dienstleister

Obergeschoss

Dachgeschoss

Untergeschoss

Erdgeschoss

Anin, Jeromin, Fitilidis & Partner, Düsseldorf

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Fernrohr auf den See Hafenbüro

B & E BaumschlagerEberle GmbH A-Lochau

Rechts und rechte Seite: Einem Balanceakt gleich stützt sich das Gebäude mit weit auskragendem Obergeschoss auf den kleinen Fuß. Bei Dämmerung wirkt der Bau wie eine dekorative Leuchte.

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Hafenbüro

Eine gewerbliche Bauaufgabe von gut 50 Quadratmeter Nutzfläche – eigentlich schlicht und dennoch beispielhaft hochwertig umgesetzt. Das ursprüngliche Hafenbüro von Maria Rohner war 1999 durch Hochwasser unbrauchbar geworden. Die Arbeit der Architekten des neuen Gebäudes war ihr bestens bekannt. Bereits ihr Wohnhaus hatte sie acht Jahre zuvor von ihnen planen lassen. Das neue klar in der Nord-Süd-Achse ausgerichtete Gebäude auf einem ehemaligen Kieswerk im Hafen in Fussach am Bodensee wurde (unter anderem aufgrund der Hochwassererfahrung) aufgeständert. Im Sommer steht das Gebäude klar über dem Gelände, denn die im Frühjahr noch an Land befindlichen Schiffe sind nun im

Wasser. Die Giebelseiten des sonst als Betonkubus ausgebildeten Gebäudes sind voll verglast, auch die verglasten Brüstungen vor den Giebelelementen stören diesen transparenten Eindruck nicht, der dem unbehandelten Beton eine unglaubliche Leichtigkeit gibt. Aus dem Büro von Maria Rohner schaut man auf den See, die andere Giebelseite ist dem Land zugewandt. Im Büro sorgen zusätzliche Fensterschlitze in Sitzpositionshöhe für einen absoluten Rundumblick. Im Erd- und im Obergeschoss befinden sich neben der schlichten, einläufigen Stahlbetontreppe die Sanitärblöcke, die in schwarz lasiertem Beton und rohem Stahl gehalten sind. Wände, Decke und Fußboden im Büroraum sind in Lärchenholz verkleidet. Der Kontrast zum roh belassenen Beton zieht an und wirkt keinesfalls wie das Innere eines Saunaraums. Fast überflüssig zu erwähnen ist, dass die Möblierung sparsam und asketisch gewählt, die Architektur betont. Ordner sind nicht sichtbar – sie sind in Einbauschränken unterhalb eines Fensterschlitzes untergebracht. Die Bauherrin hält sich hier fast schon so gern auf wie in ihrem Wohnhaus. Ein gelungenes Objekt – das »edle Bootshaus« am Bodensee.

B & E Baumschlager-Eberle GmbH, A-Lochau

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Gleiche Oberflächenmaterialien lassen Wand, Boden und Decke scheinbar miteinander verschmelzen.

»Als ich die Pläne für das Hafengebäude sah, wußte ich: Das ist es! Strenge und klare Formen, kompromisslos und auf das Wesentliche reduziert. Es gab nichts hinzuzufügen oder wegzulassen. Dieses Gebäude begeistert oder es wird abgelehnt, aber es lässt niemanden gleichgültig. Und das ist gut so! Die Planungs- und Bauzeit war eine spannende und schöne Zeit. Schade, dass sie vorbei ist. Aber es bleibt die Freude an diesem Haus und Freunde, die mir viel bedeuten.« Maria Rohner

Firma Rohner Projektstandort Hafenstraße 18, A-6972 Fussach Nutzung Gewerbebau Bauweise Stahlbeton Außenhülle Sichtbeton zweischalig Dach Flachdach Unterkellerung/Teilunterkellerung nein Sonderausstattung – Anzahl der Beschäftigten 2 Kosten Gruppe 300 (Baukonstruktion), inkl. MwSt. 78.000 € Kosten Gruppe 400 (technische Anlagen), inkl. MwSt. 12.00 0 € Baukosten gesamt inkl. MwSt.

Die ganze Hausbreite steht als Ausblick auf das Hafengelände zur Verfügung.

ca. 90.000 € + Nebenkosten Eigenleistungsanteil –

Nutzfläche (DIN 277)/Kubatur 51 m2/352 m3 Jahr der Fertigstellung 2000

Lageplan

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Hafenbüro

B & E Baumschlager-Eberle GmbH, A-Lochau

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Schnitt

Links und oben : Beton pur im sichtbaren Kontrast zur umgebenden Natur des Bodensee-Ufers.

Erdgeschoss

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Hafenbüro

Obergeschoss

B & E Baumschlager-Eberle GmbH, A-Lochau

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Edles Möbel in der Landschaft Produktionshalle für einen Polstermöbelhersteller

Hansulrich Benz, Weißach

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Die Firma Walter Knoll, Möbelhersteller im baden-württembergischen Mötzingen, benötigte einen neuen Produktionsstandort, der für die Zukunft genügend Raum, Flexibilität und eine der Qualität der Produkte des Unternehmens entsprechende Architektur bietet. Der Masterplan des Projekts sieht in der Endausbaustufe drei Produktionshallen vor, jeweils begleitet von den notwendigen Verwaltungsbauten, einem Entwicklungszentrum mit den entsprechenden Werkstätten und Sozialräumen. Die nun realisierte erste Bauphase umfasst zunächst eine Vorpolsterei von insgesamt etwa 7.000 Quadratmeter Nutzfläche. Die Fassade einer solchen Produktionshalle weist notwendigerweise die verschiedensten Formate für Fensteröffnungen, Tore mit Rampen, Fluchttüren und so weiter auf. Um dennoch eine klare und edle Fassade zu erzielen, wurden diese Funktionen gruppiert und in zwei Gebäudeansichten konzentriert. Diese Gruppe setzt sich optisch durch einen 2 Meter tiefen Rücksprung von der übrigen Außenhaut ab. Explizit vermitteln die Materialien der Fassaden so deren Funktionen: Die äußere, schützende Schale aus Titanzinkblech reflektiert das Licht mit ihrer metallischen Oberfläche und ist undurchlässig. Die zurückgesetzte transparente Membran besteht aus glasfaserverstärkten

Produktionshalle für einen Polstermöbelhersteller

Kunststoffelementen und wirkt wie ein leichter Filter für Licht-, Blick- sowie Personen- und Warendurchgang. Sie versorgt die Arbeitsplätze mit ausreichend Tageslicht. Die zurückspringende Fassade macht zudem Vordächer über den Überladebrücken und andere zugefügte Bauteile vor der Fassade überflüssig. Es entsteht ein klarer und in sich ruhender Baukörper. Durch das statisch eindeutige Konzept der Halle konnte der Bau äußerst wirtschaftlich erstellt werden. Der Verkehrswert der Halle liegt heute bereits 1 Million € über den Herstellungskosten – ein lohnendes Investment. Langlebige Materialien wie die Titanzinkblech-Fassade sorgen zudem für eine sehr geringe Belastung bei den Betriebskosten. Wärmerückgewinnung über Plattenwärmetauscher bewirkt eine Senkung der laufenden Kosten – die Frischluft muss erst ab 5 °C erwärmt werden. Meistens stehen diese wirtschaftlichen Aspekte bei der Betrachtung der architektonischen Lösung von Industriebauten im Vordergrund. Gleichzeitig vermitteln Gebäude immer ein Bild des Unternehmens in der Öffentlichkeit. Bei diesem Beispiel kann von einer wirklich gelungenen Symbiose beider Faktoren gesprochen werden.

Oben und rechts: Um eine klare und edle Fassade zu erzielen, wurden Funktionen wie Rampen und Tore gruppiert, konzentriert und in eine zweite Ebene rückversetzt.

Hansulrich Benz, Weißach

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Oben und rechte Seite: Auch im Innenbereich wurde transluzentes Material für Raumabtrennungen eingesetzt.

Die zurückgesetzte transparente Membran besteht aus glasfaserverstärkten Kunststoff-Elementen und wirkt wie ein Filter.

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Produktionshalle für einen Polstermöbelhersteller

Hansulrich Benz, Weißach

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Firma Walter Knoll Projektstandort Walter-Knoll-Straße 1, 71159 Mötzingen

Nutzung Produktionshalle Bauweise Stahlskelett Außenhülle Titanzink in Stehfalztechnik, Pfosten-Riegel-Konstruktion (GFK Fassade, Klarglaselemente) Frostschürze aus vorgefertigten Sichtbetonelementen Dach Flachdach mit Foliendeckung, Oberlichtbänder fünf Stück 30,0 x 5,0 m Unterkellerung/Teilunterkellerung – Sonderausstattung Retentionsbecken für Regenwasser Anzahl der Beschäftigten k.A.

»In wirtschaftlich schwachen Zeiten muss man seine eigene Firmenkonjunktur installieren. Erstklassige Produkte für internationale Käufer entstehen aus der Nähe zu den Kunden und aus der kreativen Kooperation mit erstklassigen Designern und Architekten.« Walter Knoll Lageplan

Kosten Gruppe 300 (Baukonstruktion) inkl. MwSt. 2.490.000 € Kosten Gruppe 400 (technische Anlagen) inkl. MwSt. 850.000 € Baukosten gesamt inkl. MwSt. 3.650.000 € Eigenleistungsanteil – Nutzfläche (DIN 277)/Kubatur 6.965 m2/104.700 m3

Jahr der Fertigstellung 2001

Oben: Transparente Raumtrennung zum Büro. Unten: Die Fassade in Titanzinkblech reflektiert das Licht mit ihrer metallischen Oberfläche.

Erdgeschoss

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Produktionshalle für einen Polstermöbelhersteller

Hansulrich Benz, Weissach

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Dosierte Mixtur aus Wohnen und Arbeit Büro- und Wohngebäude mit Sammlergarage für Oldtimer, S M L Weidt

Titus Bernhard Architekten BDA Augsburg

Rechte Seite oben: Das Gebäude mit zweifarbig bedruckten Scheiben versinnbildlicht den hohen Qualitätsanspruch des Unternehmens. Rechte Seite unten: Im hinteren Teil des Grundstücks stehen die Wohngebäude, zur Landschaft hin geöffnet. Unten: Die angenehm proportionierte Hofgruppe umgibt eine unglaubliche Weite.

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Ein 6.000 Quadratmeter großes leicht hangiges und ländliches Grundstück am Ortsrand von Burgriedt in Baden-Württemberg als Fläche für zwei Wohnhäuser und ein Büro sowie eine »Sammelbox« für Sportwagen aus den Sechzigern – Bauaufgabe und Grundstück stellen sich eher ungewöhnlich dar. Aber es wäre genug Fläche vorhanden, um all diese Funktionen ordentlich auseinandergerückt unterzubringen. Nicht so beim Projekt SML Weidt (steht für Suzanne und die beiden Brüder Marc und Lars Weidt). Sie ließen alle Funktionen in einer Art Hofbebauung beieinander, schnitten ein Quadrat aus der Gesamtfläche heraus und haben so um die gesamte Gebäudegruppe herum eine unglaublich großzügige Weite erhalten, die lediglich durch die im Südosten anschließende Wohnbebauung tangiert wird. Keine unnötige Abgrenzung oder »Einfriedung« der Funktionsbereiche voneinander stört die Gebäudegruppe. Fließend stellt sich der Außenraum innerhalb des aus dem Grün herausgeschnittenen Rechtecks dar.

Büro- und Wohngebäude mit Ausstellung für Oldtimer

Das Gebäude des Industriedesigners Marc-Gregor Weidt, die Firma »einmaleins Industrie- und Kommunikationsdesign«, eine vollverglaste Stahlbetonkonstruktion mit zweifarbig bedruckten Scheiben, versinnbildlicht in seiner Schlichtheit und in den sauberen Detaillösungen den hohen Qualitätsanspruch des Unternehmens. Im Hintergrund stehen im Gegensatz zu offenem/öffentlichem = einsehbarem Arbeiten die Blöcke in Massivbauweise mit Wohnfunktion – introvertiert und nur zur weiten Landschaft hin geöffnet. Der rechteckige Grundriss des Bürohauses ist klar gegliedert und wird aus dem Innenhof erschlossen. Es gibt nicht viele gewerbliche Nutzungen, die das Arbeiten in einer solch reizvollen Umgebung erlauben. Die hier stattfindende Büronutzung mit relativ wenig Publikumsverkehr wird jedoch das Wohnen nicht beeinträchtigen. Das dreigeschossige Gebäude lehnt sich an den Sichtbetonsockel des Wohnhausensembles an und wird an der Nordwestseite im Sockelbereich bei Dunkelheit so illuminiert, dass der Glaskubus durchleuchtet scheint. Für so viel asketische Extravaganz mußte im Hinblick auf die ländliche Umgebung und allerorts übliche Nachbarbebauung mit Wohnhäusern ein eigener Bebauungsplan erstellt werden – es hat sich gelohnt.

Titus Bernhard Architekten BDA, Augsburg

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UNVERKÄUFLICHE LESEPROBE

Veronika Lenze, Klaus Th. Luig Gewerbebauten - Bauen für den Mittelstand Gebundenes Buch, Pappband mit Schutzumschlag, 144 Seiten, 21,5 x 28,0 cm 91 farbige Abbildungen, 75 s/w Abbildungen

ISBN: 978-3-421-03456-4 DVA Architektur Erscheinungstermin: Oktober 2003

Immer mehr Unternehmen benötigen Gebäudekonzepte, die sich ändernden Nutzungsbedingungen und Produktionsstrukturen anpassen können. Zugleich ist »corporate identity« das Stichwort für ein erfolgreiches Firmenimage. Denn ein durchgängig entwickeltes Erscheinungsbild – auch in der Architektur – sichert eine verbesserte Situation innerhalb des Wettbewerbs. Dass die eigene Immobilie für kleine und mittelständische Unternehmen gerade aus betriebswirtschaftlicher Sicht höchst interessant sein kann, beweisen die Bauten in diesem Buch. Anhand von ca. 25 realisierten Projekten vom Einzelhandel über Verwaltungsgebäude bis hin zu Produktionsbauten wird das hochaktuelle Thema mit aussagekräftigem Bild- und Planmaterial präsentiert.