Konzept - Blog.de

confidential information Gemeinde Bad Zwischenahn nur für den internen Gebrauch

Nachnutzung des Bundeswehrkrankenhauses Rostrup Analyse und Bewertung der Konzepte nach der Nachbesserung durch die Bewerber

confidential information Die Bewerber nur für den internen Gebrauch 1

Für Pioneer Europe Investments Ltd. Thalen Consult GmbH

2

Für EPS Projektmanagementgesellschaft mbH ARGE: Machleidt + Partner Büro für Städtebau bgmr Landschaftsarchitekten werner behrens architekten ingenieure

3

Für SCHWEBO Grundstücks- und Vermietungs-GmbH ARGE: SCHWEBO GmbH Dipl.-Ing. Arch BDA F. Brockmann Dr. jur. Joachim Kurtz Dipl.-Kfm. J. Könisser

"SUPERIOR RESORT ZWISCHENAHNER MEER"

4 Für Abalio GmbH & Co. KG ARGE: abalio Projektentwicklung DeZwarteHond Erhard Stammberger-Riemer

confidential information nur für den internen Gebrauch

Analyse

Überarbeitetes Konzept 2 - Die vorgesehenen Nutzungen EPS Projektmanagementgesellschaft mbH • Ferienhäuser am Fleet • Hotel mit Badehaus (nur für Hotel) • Konferenzpavillon auf dem Wasser • Tagungs- und Bankettbereich bis 400 Teilnehmer • Hausboote • Marina • Anlegemöglichkeit für Weiße Flotte • Sporteinrichtungen • Restaurant und Café • Ferienhäuser im Wald • optional: Fachklinik, Sanatorium, betreutes Wohnen

Überarbeitetes Konzept 3 - Die vorgesehenen Nutzungen SCHWEBO Grundstücksund Vermietungs-GmbH • Ferienhäuser im Parkvillage mit Wasserzug • Hotel mit Gastronomie und Tagungsraum bis 100 Personen • Sport- und Wellnessanlagen • Spiel- und Liegewiese • Tagungs- und Konferenzzentrum • Ferienhäuser im Golfvillage • Golfclub - Gastronomie • Marina • Anleger für die Weiße Flotte • Marktplatz • Café • Ladengeschäfte • Atelierhof mit Werkstatt

Überarbeitetes Konzept 4 - Die vorgesehenen Nutzungen Abalio GmbH & Co. KG • Marktplatz und Rezeption • Ferienhäuser „Dorf“ • Ferienhäuser „Villa“ • Reiterhof mit Reithallen und Stallungen • Seminar-/Gesundheitshaus • Restaurants, Kasino und Marina • Spielscheune • Spiel- und Sportwiese • Bad- und Saunalandschaft • Hausboote • Segelhafen Marina • Anleger Weiße Flotte & Seebühne • Tagungsräume (altes Lehrsaalgebäude)

Vergleichende Übersicht über Nutzungen und Größeneinheiten Konzept Ferienhäuser

1

32 Häuser Typ A 135 Häuser Typ B 53 Häuser Typ C = 200 WE mit insg. 1.468 Betten

Hotel

150 Zimmer insges. 300 Betten

Konzept

2

Konzept

3

19 Häuser (Fleet) 4-8 WE = 144 FeWo ca. 720 Betten 14 Hausboote mit insg. 84 Betten 70 Ferienhäuser ca. 420 Betten

60 Häuser Ferienvillage 30 Häuser Golfvillage inges. ca. 200 WE 800 bis 1.000 Betten

150 Zimmer insges. 300 Betten

120 bis 150 Zimmer insges. 300 Betten

Konzept

4

73 Ferienhäuser „Dorf“ 60 Ferienhäuser „Villa“ 67 Ferienhäuser „Reiterhof“ insges.: ca. 200 Ferienhäuser

Insges. 996 Betten

-

-

-



-



Spiel- und Sportmöglichkeiten, Badehaus

Erlebnisschwimmbad Mehrzwecksporthalle Spielscheune

Spielscheune Saunalandschaft Schwimmbad

Gesundheit/Wellness



optional: Fachklinik



Gesundheitszentrum

Seminar/Tagungen



bis 400 Pers.

Reiter-Resort

-

-

-



ca. 24 Liegeplätze

Marina (40 Liegepl.), Hausboote, Fähranleger

Marina (20 Liegepl.) Fähranleger

Marina, Hausboote, Fähranleger

Golf-Resort

-

-



-

Gastronomie









Markt/Einkaufen



-

Marktplatz

(Marktplatz)

Kultur und Bildung Sport und Spiel

Marina

bis 500 Pers. Kleinere hotelbezogene + bis 100 Pers. im Hotel Tagungsmöglichkeiten

Konzept 2 - Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit Teilbereich Feriensiedlung - Offene Bauweise im Bereich der Siedlung mit eingeschossigen Einzelhäusern (zwei Bereiche: 50 Ferienhäuser im nördlichen Cluster und 20 Ferienhäuser im südlichen Cluster) Teilbereich Konferenz/Tagung - Nutzung/Erweiterung der ein- bis zweigeschossigen Bestandsgebäude (Waldgehöft) und zusätzliches Gebäude (Tagung) - Solitärer, schwimmender Pavillon

Konzept 2 - Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit Teilbereich Siedlungsband - Zwei- bis dreigeschossiges (plus Dach) Hotel und eingeschossiges Badehaus bilden eine zentrale, bauliche Klammer - Verdichtete Bauweise - Gebäudekomplex liegt ca. 1,5 Meter erhöht auf einer Warft Teilbereich Fenster zum Meer - Zentraler Bereich bleibt unbebaut - Gereihte, zweigeschossige kompakte Ferienhäuser in offener Bauweise - Die vier dem Hotel benachbarten Gebäude sind dreigeschossig - Gruppe zweigeschossiger Hausboote auf dem Meer - Café am Meer Teilbereich Sport und Spiel

Konzept 2 - Architektur und Städtebau Gebäudekubatur/Fassadengestaltung/ Materialien/Farbgebung Hotel - In klassischer Seebäder- bzw. HerrenhausArchitektur vorgesehener Baukörper - U-förmiger Baukörper, bestehend aus einem dreigeschossigen Hauptbaukörper mit seitlichen Querflügeln - Hell verputzte Lochfassade mit symmetrischer Gliederung - Walmdachstruktur mit dunkler Pfanneneindeckung Ferienwohnungen - Zwei- und dreigeschossige kompakte Einzelhäuser in Seebäderarchitektur - Satteldächer mit dunkler Pfanneneindeckung - Lochfassade mit symmetrischer Gliederung - Fassaden mit vertikaler Holzverkleidung - Zur Stärkung der Individualität sollen auch andere Fassaden, Materialien und Dachformen zur Anwendung kommen - Anordnung entlang von Fleeten

Konzept 2 - Architektur und Städtebau Gebäudekubatur/Fassadengestaltung/ Materialien/Farbgebung Ferienhäuser auf dem Wasser - Ferienhäuser mit Hausbootcharakter - Zweigeschossige Einzelgebäude auf Beton-Ponton mit Holzdeck - Flach geneigte Satteldächer - Maritime Materialien - Fassadengestaltung mit großen Fensterflächen Konferenzpavillon - Maritimer eingeschossiger Pavillon mit quadratischem Grundriss und Zeltdachkonstruktion - Große Dachüberstände - Beton-Ponton mit Holzdeck und überwiegender Glasfassadenstruktur

Konzept 2 - Architektur und Städtebau Verkehrliche Anbindung - Erhaltung und Nutzung der vorhandenen Erschließungsstruktur für die Haupterschließungsachse - Es sind drei Anknüpfungspunkte an die Elmendorfer Straße vorgesehen, dadurch mögliche Trennung der Nutzungsbereiche - Lineare Wegeführung; zum einen parallel zur Elmendorfer Straße und orthogonal mit Hinführung zu Anziehungspunkten auf dem Wasser - Aufnahme historischer Wegeführung - Park-/Stellplätze in der Distanzzone zur Elmendorfer Straße - Nur Anlieferungs- und Anliegerverkehr (Ferienhäuser) - Promenade vor dem Teilbereich Siedlungsband - Bestehendes Wegenetz wird erweitert - Zusätzlich Anbindung über den Wasserwege - vermutlich Brückenbauwerk als Anbindung zum Park der Gärten

Konzept 2 - Architektur und Städtebau Der öffentliche Raum

- Erhaltung und Stärkung der offenen Parkstruktur - Führung dreier Sichtachsen zum Erleben des Meeres - Schaffung einer großen grünen Freifläche zwischen den beiden Fleeten, die mit Wegen durchzogen ist - Es sind zwei zentrale Parkplätze zwischen der Elmendorfer Straße und dem Siedlungsband vorgesehen, das Areal soll autofrei bleiben

- Das Resort ist als offenes und frei zugängliches Areal vorgesehen - An drei Orten werden drei besondere Zielorte am Meer geschaffen

Konzept 2 - Ökologische Qualität Belange von Natur und Landschaft - Schaffung eines Baumfilters ("Grüner Puffer") zur Elmendorfer Straße - Berücksichtigung der Fleete und Feuchtgebiete (Grabenstrukturen) - Maßnahmen zur Entsiegelung für zukünftige Grünbereiche - Minimierung der Versiegelung im Landschaftsschutzgebiet - Die natürliche Uferkante wird größtenteils erhalten, nur unterbrochen durch die Zielorte am Meer - Altholzbestände in der historischen Parkanlage werden nach Möglichkeit integriert und gesichert - Schwerpunkt der Bebauung wird landseitig realisiert

Konzept

3

Superior-Resort Zwischenahner Meer

- Park-Village - Golfvillage - Marktplatz mit Einkaufsmöglichkeiten, Café, Dienstleistungen und Serviceeinrichtungen - Konferenz, Tagung - Hotel, Wellness, Gastronomie, Tagung - Marina - Anleger Weiße Flotte - Sport, Freizeit - Kultur (Atelierbereich)

Konzept 3 - Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit Club-Hotelbereich - Funktionsbezogene Gebäudeeinheiten mit verschiedenen Dachformen bilden mit den Sport- und Wellnesseinrichtungen sowie den Tagungsmöglichkeiten einen Komplex additiver Bauten - Zwei- bis dreigeschossige Gebäude (Firsthöhe bis 14 m) mit rechteckigen Grundrissen

Konferenz- und Tagungszentrum - Nutzungen werden in der denkmalgeschützten Bausubstanz bzw.in einem neuen Gebäude untergebracht

Konzept 3 - Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit Golfvillage - Offene Bauweise mit 30 (eingeschossigen) Ferienhäusern auf parkähnlichen Einzelgrundstücken - Aneinanderreihung entlang geradliniger Erschließungswege - Drei zusätzliche Golfbahnen auf dem Gelände, Organisation über Golfclub am Meer e.V. - Keine einheitliche Ausrichtung und Gebäudekörper Parkvillage - Offene Bauweise mit 60 (eingeschossigen) Ferienhäusern auf parkähnlichen Einzelgrundstücken, weitgehend autofrei organisiert - Umlaufender Erschließungsring - Einzelne kurze Stichstraßen zur Erschließung der Häuser - Keine einheitliche Ausrichtung und Gebäudefluchten - Anlage eines Wasserzuges

Konzept 3 - Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit Sport-, Wellness- und Fitnessanlage, Erlebnisbad In- und Outdooranlagen - zusammen mit Hotel bilden diese Einheiten mit unterschiedlich ausgerichtete Dächern einen Gebäudekomplex - Zweigeschossigkeit

Kultur- und Bildungseinrichtungen (Atelier, Werkstätten ...) - Frei stehende Einzelgebäude in Parkrandlage - Keine Aussage zur Geschossigkeit

Konzept 3 - Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit Marktplatz, öffentliche Spiel- und Liegewiese, Marina - Drei lang gestreckte Gebäudekörper, in Z-Form positioniert - Ovaler Einzelbaukörper mit Caféhausnutzung - Gebäudefronten bilden Marktplatz aus - Marktplatz jetzt mit Öffnung zum Meer - Marktplatz mit Fahrradstation, öffentlichen Dienstleistungen, Infrastruktur und Läden - Anleger für die Weiße Flotte

Konzept 3 - Architektur und Städtebau Gebäudekubatur/Fassadengestaltung/Materialien/Farbgebung Aufgrund nicht vorliegender aussagekräftiger Architekturzeichnungen und -beschreibungen sind Aussagen über Gebäudekubatur, Fassadengestaltung, Materialien sowie Farbgebung nur vage möglich. Die Dachaufsichten lassen einen Mix aus Sattel-, Walmund Flachdächern vermuten. Die Gebäude sollen eine klassizistische Putzfassadengestaltung in Anlehnung an die Zwillingsvillen im Ortszentrum von Bad Zwischenahn erhalten. Es ist eine feingliedrige Unterteilung durch Zierelemente, Gauben, Erker, Loggien, Balkone und Arkaden vorgesehen. Die Ferienhäuser in Holzbauweise werden hell gestrichen und erhalten dunkle Dacheindeckungen. Neubauten beim Marktplatz und des Konferenzzentrums sollen sich, mit Ausnahme des bunten Einzelbaukörpers (Café), in die Architektursprache einfügen.

Konzept 3 - Architektur und Städtebau Verkehrliche Anbindung - Schaffung dezentraler Park-/Stellplätze, Anordnung ist funktionsbezogen - Zusätzlich Anbindung über den Wasserweg - Erhaltung des Rundwanderweges

- Ausbau des Fuß- und Radwegenetzes - Brückenbauten über die Elmendorfer Straße zur Anbindung des Golfplatzes und des Parks der Gärten - Es sind zwei verkehrliche Anknüpfungspunkte an die Elmendorfer Straße vorgesehen - Öffentliche Durchlässigkeit zwischen Marktplatz und Wasserkante - Erhaltung und Nutzung der vorhandenen Erschließungsstruktur

Konzept 3 - Architektur und Städtebau Der öffentliche Raum - Öffentliche Durchwegung des Geländes - Öffentliche Nutzung vieler Einrichtungen - Schaffung einer großen grünen Freifläche (Spiel- und Liegewiese) zwischen Markt und Wasser, die mit Wegeführungen durchzogen ist - Keine Durchlässigkeit des Ferien- und GolfVillages

- Führung einer Sichtachse zum Erleben des Meeres

Konzept 3 - Ökologische Qualität Belange von Natur und Landschaft

- Inanspruchnahme des Landschaftsschutzgebietes durch Freiflächennutzung, Grünflächen, Golfbahn und 1000 m² großes Konferenzgebäude (Neubau) - Geplante Aufforstung innerhalb der bebauten Flächen - Nur eine Steganlage im Bereich der Uferkante - Versiegelungsgrad der Landschaft bleibt gegenüber Bestandsbebauung gleich - Angebot von umweltfreundlichen Verkehrsmitteln wird vorgehalten

Konzept 4 - MeerSinn -

- Ferienhäuser - Sport und Spiel - Gesundheit/Wellness - Tagungsmöglichkeiten - Marina - Hausboote - Bootsanleger

Konzept 4 - Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit Ferienhäuser "Reiterhof"/Reiter-Resort - Offene Bauweise mit Einzel-"Ranchhäusern" - Reithalle sowie Gebäude Tierarzt, Pferdeklinik und Stallungen Spielscheune, Bad und Saunalandschaft - Eineinhalbgeschossiges Einzelgebäude Restaurants - Nutzung der ein- bis zweigeschossigen bestehenden Gebäude, bzw. eingeschossiger Neubau bei Marina Ferienhäuser „Dorf“ und „Villa“ - Offene Bauweise mit ein- bis zweigeschossigen Einzelhäusern, nordwestlicher Bereich in Clusterausbildung Seminar- und Gesundheitsbereich - Offene Bauweise im Bereich des Feriendorfes mit eingeschossigen Einzelhäusern - Seminarhaus als größeres Gebäudevolumen

Konzept 4 - Architektur und Städtebau Gebäudekubatur/Fassadengestaltung/ Materialien/Farbgebung Ferienhäuser „Reiterhof“ - Holzelementbauweise - Anthrazitfarbene Holzfenster und -türen - Deckelschalung aus Lärchenholz - Anthrazitfarbenes Ziegeldach - Balkone und Loggien in Holzbauweise - Aufgeständerte Terrasse in Holzbauweise - Mittlere Traufhöhe 3,00 m, mittlere Firsthöhe 6,00 m Rezeption/Sauna/Wellness - Massivbauweise - Fassade in rotbraunem Ziegelmauerwerk - Weiße Holzfenster und -türen - Rotbraune Ziegeldächer - Weiße Arkaden als Holzkonstruktion - In Teilen zweigeschossig - Mittlere Traufhöhe 7,00 m, mittlere Firsthöhe 12,00 m

Rezeption und Spielscheune

Konzept 4 - Architektur und Städtebau Ferienhäuser „Dorf“ - Holzelementbauweise mit massivem Kern - Sandfarbene Holzfenster und -türen - Fassade in Stülpschalung aus Lärchenholz und ockerfarbenem Ziegelmauerwerk - Anthrazitfarbenes Ziegeldach - Balkone und Loggien in Holzbauweise - Aufgeständerte Terrasse in Holzbauweise - Zweigeschossig durch Drempel und Dach - Mittlere Traufhöhe 6,00 m, mittlere Firsthöhe 10,00 m Ferienhäuser „Villa“ - Holzelementbauweise und Massivbauweise - Weiße Holzfenster und -türen - Ockerlehmfarbenes Ziegelmauerwerk - Reetdach - Aufgeständerte Terrasse in Holzbauweise - Eingeschossig, teilweise mit Galerien - Mittlere Traufhöhe 3,00 m, mittlere Firsthöhe 7,00 m

Konzept 4 - Architektur und Städtebau Spielscheune, Reithalle, Stallungen - Holzskelettbauweise und Massivbauweise - Farbige Stahl-/Holzfenster und -türen - Fassade in Deckelschalung aus Lärchenholz und rotbraunem Ziegelmauerwerk - Strukturiertes Metalldach auf Holzkonstruktion - Spielscheune zweigeschossig, mittlere Traufhöhe 7,00 m, mittlere Firsthöhe 12,00 m - Reithalle eingeschossig, mittlere Traufhöhe 7,00 m, mittlere Firsthöhe 18,00 m - Stallungen eingeschossig, mittlere Traufhöhe 4,00 m, mittlere Firsthöhe 12,00 m Seminargebäude

Gesundheitszentrum

Konzept 4 - Architektur und Städtebau Restaurant am Anleger - Holzskelettbauweise - Fassade in rotbraunem Ziegelmauerwerk - In Teilen Stülpschalung aus Lärchenholz - Weiße Holzfenster und -türen - Reetdach - Weiße Arkaden als Holzkonstruktion - Aufgeständerte Terrasse in Holzbauweise - eingeschossig - Mittlere Traufhöhe 3,50 m, mittlere Firsthöhe 7,00 m

Hausboote - Holzbalkenkonstruktion - Hinterlüftete Fassade - Fensterrahmen aus Holz (lackiert) - Fenstereinfassungen Fassade in Lärche - Vorbereitung für Solar/Photovoltaik - Höhe 4,6 m + 0,9 m

Konzept 4 - Architektur und Städtebau Verkehrliche Anbindung - Erhaltung und Nutzung der vorhandenen Erschließungsstruktur für die Haupterschließungsachsen - Neuanlage von untergeordneten Erschließungsstraßen im Bereich der Feriendorfstrukturen: > Die Ferienhäuser „Dorf“ und „Villa“ sind clusterartig um einen Erschließungsstich angeordnet. > Die Ferienhäuser des Reiterhofes/ Reiter-Resort sind über Ringstraßen erschlossen. - Zusätzlich Anbindung über den Wasserweg - Es sind mindestens zwei Anknüpfungspunkte an die Elmendorfer Straße vorgesehen - Bestehendes Wegenetz wird erweitert - Anbindung Golfplatz und Park der Gärten über Querungshilfen

Konzept 4 - Architektur und Städtebau Der öffentliche Raum - Erhaltung und Stärkung der offenen Parkstruktur - Durchlässigkeit durch Verknüpfung der einzelnen Bereiche über Fußwege - Führung der Hauptachsen auf gastronomische Einrichtung und Bootsanleger - Das Resort ist als offenes und frei zugängliches Areal vorgesehen

- Sichtachsen zum Erleben des Zwischenahner Meeres

Konzept 4 - Ökologische Qualität Belange von Natur und Landschaft

- Bewahrung der offenen Parklandschaft - Schaffung eines transparenten Parks - Auslichtung des Unterholzes - Spiel mit Licht und Schatten - Rodung des Unterholzes - Weitgehende Erhaltung der natürlichen Uferkante

- Schaffung von Farbakzenten durch bunt blühende Gehölze - Weitgehende Beachtung des Landschaftsschutzgebietes

Bewertung

Konzeptbezogene Kriterien für die Vergabe

Verbindliches Betreiberkonzept

Ergänzung der touristischen Infrastruktur der Gemeinde

Vergabekriterien Architektonische und städtebauliche Qualität

Finanzierungskonzept

Ökologische Qualität

Gewichtung der Vergabekriterien Ergänzung der touristischen Infrastruktur der Gemeinde

Verbindliches Betreiberkonzept

15 %

25 %

25 % Architektonische und städtebauliche Qualität

15 % Finanzierungskonzept

20 % Ökologische Qualität

Konzept 2 - Fenster zum Meer -

Konzept 2 Architektonische und städtebauliche Qualität - Eingliederung in das bestehende städtebauliche Umfeld (zum Beispiel Bauweise, Farbgebung, Höhe der Gebäude, Fassadengestaltung). - Bauqualität, Materialwahl (Instandhaltung, Nachhaltigkeit, Alterungsprozess), Ortsbild. Stärken

Schwächen

• Sehr klare und strenge Zonierung der Bauweisen, dreigeschossige Bau-körper in angemessener Entfer-nung vom Meer

• Eingeschossige Ferienhaussiedlung im Bereich Elmendorfer Straße

• Überzeugende Proportionen der Baukörper in U-Form mit geringeren Bauhöhen zum Meer hin, hierdurch ins Landschaftsbild eingepasst

• Nur für Hotel und Ferienhäuser Blickbeziehung zum Meer

• Blickbeziehung und Orientierung des Hotels und der zwei- bis dreigeschossigen Ferienhäuser zum Meer, hierdurch hoher Wiedererkennungswert und Identität mit Alleinstellungsmerkmal „Seeblick für fast alle“ • Architekturbild als gebauter Ausdruck der Bäderarchitektur in „Bad Zwischenahn“; Korrelation zu den vorhandenen klassizistischen Gebäuden in Bad Zwischenahn

• Keine Aussage zum Lärmschutz

Neutral • Sonderform des Ferienwohnens als schwimmende Häuser am Meer und der Veranstaltungspavillon auf der Seebrücke besitzen große Attraktivität zum Ansehen und Mieten

Konzept 2 Architektonische und städtebauliche Qualität - Verkehrliche Anbindung. - Fußwegeverbindung vom Park der Gärten zum Meer. - Einbindung in das bestehende Wanderwegenetz. Stärken

Schwächen

Neutral

• Sehr klare, eindeutige Erschließungsstruktur

• Drei Erschließungspunkte an der Elmendorfer Straße

• Gliederung der Nutzungen durch Erschließung

• Weitgehende Nutzung der bestehenden Erschließungsstruktur

• Direkte, zielorientierte Erschließung

• Anleger für die Weiße Flotte

• Großflächig organisiertes Parkund Stellplatzangebot parallel zur Erschließung Elmendorfer Straße in der „Distanzzone“

• Weitgehend autofrei, Hotel- und Ferienwohnanlage wenig belastet • Durchgehende Wegeachse vom Park der Gärten zum Meer • Berücksichtigung des Uferweges • Ferienhausgebiet nur Andienung/ Anlieger (weitgehend autofrei)

Konzept 2 Architektonische und städtebauliche Qualität - Schaffung von städtebaulich erlebbaren Achsen. - Durchlässigkeit (auch Schaffung von Räumen). Stärken • Öffentliche Zugänglichkeit/ Fußwege gegeben

Schwächen

Neutral • Schaffung neuer öffentlich zugänglicher Attraktionen am Wasser

• Zusätzliche Angebote geschaffen • geradlinige gute Orientierung und Wahrnehmbarkeit • Aufnahme historischer Wegeverbindungen • Besondere Wahrnehmung des Meeres (Blickbeziehung) • Weite Sichtbeziehung • Gegliederte Raumsituation • Große Transparenz/Offenheit von den öffentlichen Erschließungsstraßen aus • Stärke des Hotels = Prägung zum Meer Städtebauliches Konzept: Alleinstellungsmerkmal auf die besondere Situation abgestimmt (solitär)

Konzept 2 Ökologische Qualität - Einbindung in Natur und Landschaft. - Landschaftsschutzbelange. - Art der Energieversorgung (Nutzung regenerativer Energien). - Energie sparende Bauweise. - Flächenversiegelung. - Mobilität. Stärken • Schaffung eines „Baumfilters“ entlang der Elmendorfer Straße • Erdwärmenutzung (Kühlbetrieb) durch Sole-Wasser-Wärmepumpenanlage • Brennwerttechnik zur Abdeckung der Spitzenlast • Mini-Blockheizkraftwerk zur optimalen Verwertung fossiler Energieträger • Fleete, Grabensystem als positives Element eines Oberflächenentwässerungskonzeptes • Autarke Versorgung der Hausboote durch Nutzung der Wärmeenergie des Wassers mittels Wärmepumpe

Schwächen • In Teilen Inanspruchnahme des Landschaftsschutzgebietes durch „Fleete“ und Bebauung • Drei Steganlagen am Wasser • Bebauung im Landschaftsschutzgebiet (Ferienhauszeile und Tagung)

Neutral • Wasserqualität in den Fleeten ist zu klären • Ausgleich des Eingriffs innerhalb des Plangebietes erscheint möglich

Konzept 2 Ergänzung der touristischen Infrastruktur der Gemeinde - Schaffung von noch nicht vorhandenen touristischen-, Kur- oder Freizeiteinrichtungen, zum Beispiel Erlebnisbad, Indoorsportmöglichkeiten, Hallenspielplatz. - Schaffung zusätzlicher Tagungskapazitäten. Stärken

Schwächen

Neutral

• „Serviced-Appartment-Bereich“ in den Ferienhäusern/-wohnungen

• Ferienwohnungen in unterschiedlichen Haustypen am Fleet

• Sport-, Freizeit- und Shoppingmöglichkeiten für die BewohnerInnen des Resorts und externe Gäste

• Ferienhäuser mit Hausbootcharakter

• Zielgruppen- und jahreszeitliche Flexibilität im touristischen Angebot

• Konferenzpavillon, Tagungsangebot mit Alleinstellungsmerkmal • Marina • Anleger für die Weiße Flotte

• Hotel besonders erwähnen!!! Ich weiß nur nicht mehr warum. • Konferenzzentrum (neues Gebäude) • Ferienhaussiedlung im Bereich Elmendorfer Straße Touristisches Konzept kann auf Veränderungen reagieren.

Konzept 2 Finanzierungskonzept - Finanzierung für alles oder für Teilflächen vorhanden. - Mehrere Investoren für verschiedene Teilbereiche sind vorhanden.

• BONA Verwaltungs- und Besitzergesellschaft mbH, Bad Salzuflen

Konzept 2 Verbindliches Betreiberkonzept - Ein oder mehrere Betreiber für alles/für Teile vorvertraglich gebunden. - Abgestimmte Betriebskonzepte oder einheitlicher Betreiber, einheitliches Management durch Dritte. - Dauer Miet- und/oder Betreiberverträge. - Ausrichtung auf langfristige Nutzung. - Bei touristischer Nutzung saisonverlängernde Maßnahmen und Zielgruppen.

• Upstalsboom, Hotel + Freizeit GmbH & Co. KG, Emden Dauer: 20 Jahre Äußerst flexibles Angebot für Zielgruppen, daher Saisonverlängerung gegeben

Konzept

3

Superior-Resort Zwischenahner Meer

Konzept 3 Architektonische und städtebauliche Qualität - Eingliederung in das bestehende städtebauliche Umfeld (zum Beispiel Bauweise, Farbgebung, Höhe der Gebäude, Fassadengestaltung). - Bauqualität, Materialwahl (Instandhaltung, Nachhaltigkeit, Alterungsprozess), Ortsbild.

Stärken

Schwächen

• Bezug des Marktplatzes zum Meer ist geschaffen worden

• Lediglich schematische Darstellung der Ausrichtung der eingeschossigen Ferienhäuser in fünf bis sechs Baureihen

• Gebäude in Lärmbelastungszone der Elmendorfer Straße -> passiver Lärmschutz durch Bepflanzung • Torsten, das mit dem passiven Lärmschutz war irgendwie nicht ganz klar, ob das jetzt positiv ist oder bei neutral bleiben soll, weil wir bei abalio den passiven Lärmschutz als positiv gewichtet haben.

Neutral • Das Golfvillage folgt dem gleichen schematischen Muster wie der westliche Ferienhausbereich

• Keine Aussagen zur Architektur

• Zuordnung zum bestehenden Golfplatz nicht geklärt

• Orientierung und Wiedererkennbarkeit für Mieter/Benutzer und Öffentlichkeit nicht gegeben

• Kein direkter Bezug der Ferienhaussiedlung zum Zwischenahner Meer

Konzept 3 Architektonische und städtebauliche Qualität - Verkehrliche Anbindung. - Fußwegeverbindung vom Park der Gärten zum Meer. - Einbindung in das bestehende Wanderwegenetz.

Stärken

Schwächen

• Nutzung vorhandener Erschließungsstrukturen

• Verkehrserschließung führt in Teilen zu Quartiersbelastungen

• In Teilen dezentrales Parkplatzangebot

• Für die Pkw der Ferienhausgäste Parkplatzlage/-angebot nicht plausibel bzw. nachgewiesen

• Fußwegeverbindung über Brücke zum Meer vorhanden • Fußwegebeziehungen werden ergänzt

Neutral • Zwei zielorientierte Erschließungspunkte • Erschließung der Ferienhausgrundstücke über Stichstraßen

Konzept 3 Architektonische und städtebauliche Qualität - Schaffung von städtebaulich erlebbaren Achsen. - Durchlässigkeit (auch Schaffung von Räumen).

Stärken

Schwächen

• Ausgedehnte öffentliche Grünzone zwischen Marktplatz und Meer

• Wegeführung in Teilen auf Rückseiten ausgerichtet (an Rückseiten entlang?)

• Geradlinige, gute Orientierung/ Wahrnehmbarkeit

• Wenig auf das Zwischenahner Meer ausgerichtet (außer Marktplatz und Hotel)

• Aufnahme historischer Wegeverbindungen

• Gestalterische Barrieren zwischen den Quartieren und zum Meer

Neutral • Öffentliche Zugänglichkeit/ Fußwege gegeben • Wahrnehmung des Meeres (Blickbeziehung) möglich • Anbindung Golfplatz vorgesehen (Einbindung/Neuorganisation des Golfplatzes wird erforderlich) • Anleger für die Weiße Flotte

Konzept 3 Ökologische Qualität - Einbindung in Natur und Landschaft. - Landschaftsschutzbelange. - Art der Energieversorgung (Nutzung regenerativer Energien). - Energie sparende Bauweise. - Flächenversiegelung. - Mobilität. Stärken • Nutzung ökologisch verträglicher Baustoffe • Extrem gedämmte und luftdichte Gebäudehülle • Angebot von umweltfreundlichen Verkehrsmitteln (Fahrradstation, Shuttleservice) wird vorgehalten • Geringer Eingriff in den Uferbereich (nur eine Steganlage) • Dezentrale Blockheizkraftwerke mit Versorgung durch nachwachsende Rohstoffe

Schwächen • Teilweise Inanspruchnahme des Landschaftsschutzgebietes durch Freiflächennutzung, Grünflächen, Golfbahn und Bebauung • Kompensation nicht bzw. kaum im Plangebiet möglich (hohe Grundfläche)

Neutral • Versiegelungsgrad der Landschaft bleibt gegenüber Bestandsbebauung gleich

Konzept 3 Ergänzung der touristischen Infrastruktur der Gemeinde - Schaffung von noch nicht vorhandenen touristischen-, Kur- oder Freizeiteinrichtungen, zum Beispiel Erlebnisbad, Indoorsportmöglichkeiten, Hallenspielplatz. - Schaffung zusätzlicher Tagungskapazitäten. Stärken: • Hotel – Wellness – Gastronomie, speziell eingerichtete Zimmer für Körperbehinderte • Ferien-Village -> familienorientiert! • Golfvillage – Golfclub, Erweiterung des bestehenden Golfplatzes und Verlegung des Clubhauses -> spezielle Zielgruppe • Indoorsport/Wellness/Erlebnisbad • Marktplatz mit Fahrradstation, Sportgeschäft, Boutiquen, Gastronomie, kleinen Läden mit Kinder- und Jugendclub, Spielscheune und hochwertig ausgestattetem Spielplatz • Öffentliche Spiel- und Liegewiese • Konferenzgebäude, Seminargebäude für bis zu 500 Personen

• Kultur- und Bildungseinrichtungen, Kooperation mit dem künftigen Besucherzentrum des Parks der Gärten • Marina, Anleger für die Weiße Flotte, eigene Shuttle-Boote Insgesamt vielfältiges Angebot, auch für die Öffentlichkeit. Teilweise Flexibilität des touristischen Angebotes. Die touristischen Angebote können zur Saisonverlängerung beitragen.

Konzept 3 Finanzierungskonzept - Investor/Finanzierung für alles oder für Teilflächen ist vorhanden. - Mehrere Investoren für verschiedene Teilbereiche sind vorhanden.

• Schwebo GmbH

Konzept 3 Verbindliches Betreiberkonzept - Ein oder mehrere Betreiber für alles/für Teile vorvertraglich gebunden. - Abgestimmte Betriebskonzepte oder einheitlicher Betreiber, einheitliches Management durch Dritte. - Dauer Miet- und/oder Betreiberverträge. - Das Betreiberkonzept soll auf langfristige Nutzung ausgerichtet und so angelegt sein, auf veränderte Ansprüche des Marktes reagieren zu können. - Bei touristischer Nutzung saisonverlängernde Maßnahmen und Zielgruppen. • Betreiber des Hotels und des gastronomischen Bereichs durch die Steigenberger Hotelgroup. • Erwerb der 90 Ferienhäuser durch Einzelkäufer. Die können maximal vier Wochen dort selbst wohnen. Danach erfolgt die Vermietung an Gäste über die Projektgesellschaft „Feriendörfer“ (Ausgliederung aus der Schwebo GmbH). Einzelvormerkungen für die Ferienhäuser aus dem Bereich Bad Zwischenahn (Golfclub), der Klientel einer norddeutschen Steuerberatungsgesellschaft und einem Fond. • Betreiber des Tagungszentrums ist das Veranstaltungsbüro M. Brau, Brake (Vorvertrag). Nutzungsanfragen aus dem Bereich der Pharmaindustrie sowie die Agentur für Arbeit. • Voranfrage für den Bereich „Marktplatz“ durch die Fa. La Catena, Fr. Kroll (Vorvertrag). • Betreiberin der Sportanlagen soll eine nicht näher genannte Stiftung werden. Fa. Otto Bock hat Absichtserklärung zur Unterstützung des Projektes abgegeben. Bewerber erklärt, dass es im Stadium des noch offenen Bieterverfahrens fast unmöglich ist, verbindliche Zusagen oder Verträge vorzulegen.

Konzept 4 - MeerSinn -

Konzept 4 Architektonische und städtebauliche Qualität - Eingliederung in das bestehende städtebauliche Umfeld (zum Beispiel Bauweise, Farbgebung, Höhe der Gebäude, Fassadengestaltung). - Bauqualität, Materialwahl (Instandhaltung, Nachhaltigkeit, Alterungsprozess), Ortsbild. Stärken

Schwächen

• Beispielgebäude wurden hinsichtlich einer ortsangemessenen Bauweise nachgebessert

• Städtebauliche Qualität nicht klar einzuordnen (Differenzierung in drei Ferienhausgebiete)

• Verwendung regionaltypischer, langlebiger Materialien

• In Teilen Erschließung nicht nachvollziehbar

• Angemessene Gebäudehöhen

• Kaum Berücksichtigung des besonderen Standortes (Lage am Meer)

• Passiver Lärmschutz für Ferienhäuser durch Positionierung der Bauten des Reitsports an der Elmendorfer Straße und durch die Bauteile der Ferienhäuser • Puffer durch Stellplatzflächen an der Elmendorfer Straße • Überwiegend große Abstandsflächen zwischen den Gebäuden

• Verzicht auf Hotelnutzung, dadurch keine Chance auf imageträchtige größere Architektur

Neutral • Bis auf Restaurant/Spielscheune, Reithalle und Erlebnisbad nur kleinteilige Gebäude, die unterschiedliche Bauformen haben können • Sonderform des Ferienwohnens als schwimmende Häuser am Meer besitzen große Attraktivität zum Ansehen und Mieten

Konzept 4 Architektonische und städtebauliche Qualität - Verkehrliche Anbindung. - Fußwegeverbindung vom Park der Gärten zum Meer. - Einbindung in das bestehende Wanderwegenetz. Stärken

Schwächen

Neutral

• Separate Ringerschließung der einzelnen Nutzungen und Quartiere

• Erschließung des Hausboothafens durchquert Flächen von höchster landschaftlicher Qualität

• Eine Anbindung an die Elmendorfer Straße unter Nutzung vorhandener Erschließungsstruktur

• Gute Orientierung im Verkehrsnetz

• Zum Teil doppelte Erschließung im Bereich der Ferienhäuser „Villa“

• Anbindung an den Park der Gärten und den Golfplatz erfolgt mittels Querungshilfen

• Fußwegeverbindung vom Park der Gärten zum Meer vorhanden • Aufnahme historischer Wegeverbindungen • Seminar- und Gesundheitshaus mit eigener Erschließung • Parkplätze überwiegend in der grünen Pufferzone entlang der Elmendorfer Straße • Parken der Pkw der Feriengäste ausschließlich an den äußeren Erschließungsstraßen auf punktuellen oder straßenbegleitenden Flächen (innerer Bereich weitgehend autofrei)

• Erreichbarkeit des südlichen Baufeldes für Kraftfahrzeuge nicht nachvollziehbar

Konzept 4 Architektonische und städtebauliche Qualität - Schaffung von städtebaulich erlebbaren Achsen. - Durchlässigkeit (auch Schaffung von Räumen).

Stärken • Freiflächengliederung für die öffentliche Nutzung • Öffentliche Zugänglichkeit/ Fußwege gegeben • Geradlinige, gute Orientierung/ Wahrnehmbarkeit • Aufnahme historischer Wegeverbindungen • Durchlässig, transparent (wahrnehmbare Ferienhausanlage)

Schwächen • Sichtachsen von der Elmendorfer Straße auf das Zwischenahner Meer kaum gegeben • Die Freiflächengliederungsachsen sind wenig ausgeprägt.

Neutral • Anleger für die Weiße Flotte

Konzept 4 Ökologische Qualität - Einbindung in Natur und Landschaft. - Landschaftsschutzbelange. - Art der Energieversorgung (Nutzung regenerativer Energien). - Energie sparende Bauweise. - Flächenversiegelung. - Mobilität. Stärken • Keine (zusätzliche) Inanspruchnahme des Landschaftsschutzgebietes erkennbar • Die Neubauten sollen durch kompakte Bauweise, passive solare Gewinne über großflächige Verglasungen, eine energie- und flächensparende Holzrahmenbauweise sowie Luftdichtigkeit neuesten Energiestandards entsprechen • Beim Einsatz von regenerativen Energien ist an thermische Solaranlagen, aber auch an Photovoltaikzellen gedacht • Die Beheizung der Ferienanlage soll durch den Einsatz von Biomasseheizungsanlagen erfolgen

Schwächen • Drei Stege ins Meer, daher Unterbrechung der natürlichen Uferlinie

Neutral • Kompensationsaufwand mittel (im Wesentlichen werden heute genutzte Flächen umgenutzt), Ausgleich gegebenenfalls im Plangebiet möglich

Konzept 4 Ergänzung der touristischen Infrastruktur der Gemeinde - Schaffung von noch nicht vorhandenen touristischen-, Kur- oder Freizeiteinrichtungen, zum Beispiel Erlebnisbad, Indoorsportmöglichkeiten, Hallenspielplatz. - Schaffung zusätzlicher Tagungskapazitäten. • Seminar- und Gesundheitshaus als Alleinstellungsmerkmal (Begleitung durch Fachpersonal) • Spielscheune/Hallenspielplatz insbesondere für die jüngere Zielgruppe (besucher- und bewohnerorientiert) • Ferienhäuser in verschiedenen Kategorien (familienorientiert, teilweise Ausrichtung auf neue Zielgruppen) (Reiter-Resort) • Seebühne und Tagungszentrum als Veranstaltungsort (zum Teil auch für externe Betreiber)

Touristisches Angebot dient teilweise der Erschließung neuer Zielgruppen Kein Hotel. Nutzungskonzept weniger flexibel.

Konzept 4 Finanzierungskonzept - Investor/Finanzierung für alles oder für Teilflächen ist vorhanden. - Mehrere Investoren für verschiedene Teilbereiche sind vorhanden.

• Die abalio Projektgesellschaft mbH & Co. KG, Matthias Decker, dient zum Zwecke des Kaufs, der Entwicklung und langfristigen Bestandsicherung des Projektes. • Finanzierungszusage der Landessparkasse zu Oldenburg. • Als Investor für die Saunalandschaft steht das Betreiberehepaar Schubert zur Verfügung. • Eine Refinanzierung wird durch den Vertrieb der Ferienhäuser an Einzelinvestoren dargestellt. Das Rezeptionsgebäude sowie die Reithalle und die Stallungen werden über dieses Modell mitfinanziert. • Die Einbindung regionaler Investoren ist möglich, aber nicht erforderlich. • Das Gesundheitshaus wird insgesamt und mit Mietverträgen an einen überregionalen Endinvestor veräußert. • Die Spielscheune sowie die Gastronomie im ehemaligen Offizierskasino und im Yachthafen verbleiben im privaten Immobilienbesitz von Herrn Matthias Decker.

Konzept 4 Verbindliches Betreiberkonzept - Ein oder mehrere Betreiber für alles/für Teile vorvertraglich gebunden. - Abgestimmte Betriebskonzepte oder einheitlicher Betreiber, einheitliches Managegement durch Dritte - Dauer Miet- und/oder Betreiberverträge. - Das Betreiberkonzept soll auf langfristige Nutzung ausgerichtet und so angelegt sein, auf veränderte Ansprüche des Marktes reagieren zu können. - Ausrichtung auf langfristige Nutzung. - Bei touristischer Nutzung saisonverlängernde Maßnahmen und Zielgruppen. • Verbindliche Absichtserklärung einer Marketing- und Betreibergesellschaft, Geschäftsführung Herr E. Stammberger, Oldenburg, zur Steuerung und Sicherung des einheitlichen Marktauftritts. • Ferienhausanlage - Absichtserklärung der H&P Touristik, Bonn. • Hallenspielplatz (inkl. Restauration) - Absichtserklärung der FUNMAXX SOCCERLAND Oldenburg. • Seminar- und Gesundheitshaus - Absichtserklärung des Naturheilzentrums Sandkrug, Heilpraktiker Gerd Decker. • Saunalandschaft (inkl. Restauration) - Absichtserklärung von A. & S. Schubert, Creußen. • Reiter-Resort (inkl. Restauration) - Absichtserklärung der H&P Touristik, Bonn Reiterhof wird von Herrn Matthias Decker, Rastede, betrieben.

Alle Absichtserklärungen gehen bei der Länge der Betreiberverträge von einer Laufzeit von zehn Jahren mit einer zweimaligen Option zur Verlängerung von jeweils fünf Jahren aus. Für die gastronomischen Outlets (Segelhafen, Offizierskasino) können noch nicht abschließend Betreiber genannt werden. Gespräche mit namhaften hiesigen Gastronomen werden geführt.