Modernisierung 50er Jahre Wohnhaus

Sanierung  SCHWERPUNKT

Foto: Frank Hettler

Zukunft Altbau (1009891161)

17 und 4

Zukunft Altbau (1009891161)

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UMBAU UND MODERNISIERUNG EINES 50ER-JAHRE-WOHNHAUSES  Wo vormals zwei

ä­ ltere Damen auf zwei Etagen jeweils 140 m2 bewohnten und das Erdgeschoss einen leer stehenden Getränke-Abholmarkt beherbergte, sorgen heute vier Familien mit ihren neun ­Kindern für ein lebhaftes Miteinander. Als GbR kauften die Familien das dreigeschossige ­Gebäude aus den 1950er-Jahren und bauten es gemeinschaftlich zu einem KfW-55-Effizienzhaus um. Die komplexe Planungs- und Bauphase erforderte einen intensiven Kommunikations­ prozess zwischen den Beteiligten, der die Nachbarschaftsgemeinschaft zusammenschweißte und am Ende nahezu ein Nullenergiehaus hervorbrachte.  Claudia Siegele Im südlich gelegenen Stuttgarter Stadtteil Kaltental haben vier Familien mutig und aufgeschlossen Blackjack gespielt und dabei haushoch gewonnen: Gemeinsam setzten sie ihr gesamtes Vermögen auf eine Karte und schufen mit dem Umbau und der energetischen Modernisierung eines dreigeschossigen Wohnhauses aus den 1950er-Jahren für insgesamt 17 Personen 4 attraktive Wohnungen, die zudem mit äußerst geringen Heizkosten auskommen: Gerade mal rund 300 Euro muss jede Familie durchschnittlich für Heizkosten inklusive Warmwassererzeugung auf den Tisch blättern respektive an den Energieversorger überweisen, um für Kind und Kegel ein gemütliches und warmes Nest zu sichern. Würde das jeder Einwohner Stuttgarts so machen, wäre die „Stadtwerkebank“ längst gesprengt und die Energiewende in der Landeshauptstadt Zukunft Altbau (1009891161)



Zukunft Altbau (1009891161)

1  Lageplan, M 1:1000 GEB  02 201721

Keller 12,65 m2

Keller 2 4,84 m2

Keller 4,99 m2

Flur 4,81 m2

Keller C 13,57 m2

Bad 2,58 m2

Keller 4 4,55 m2

Technik

Keller 67,74 m2

Wohnen/Essen/Küche 45,30 m2

Kinderwagenabstellplatz

Flur 6,52 m2

Abstr. (neu) 1,83 m2

Keller 4 4,55 m2

WDVS (nicht brennbar)

WM

WM

1

Küche

Gard. 2,30 m2

Treppenhaus/ Schleuse

Wohnen (neu)

WC 2,03 m2 Zugang

WHG 1: 56,00 m2

WHG 2: 59,44 m2

 Neu    Abbruch 

 Neu

endlich gewuppt. Doch gar so einfach, wie sich im Casino mit der rechten Portion Glück die Geldscheine einstreichen lassen, war die Umsetzung dieses durchaus kniffligen Projektes nicht.

Vier Familien und eine Idee Zunächst galt es, das private Wohnprojekt überhaupt zu gründen, dann eine verschworene Gemeinschaft auszumachen, sich zu vertrauen, das passende Objekt zu finden und schließlich gemein-

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Flur

Diele 4,23 m2

WM WM WM

   Abbruch 

Abstr. / Techn.

Zukunft Altbau (1009891161)

Keller B 11,43 m2 WM

Küche/Essen (neu)

Treppenhaus (neu)

2

Wasch- und Trockenbereich

WM

WDVS (nicht brennbar)

SCHWERPUNKT  Sanierung

Müll

Müll

Abbruch Neu

Erdgeschoss, M 1:200 sam Ziele und Finanzierung abzustecken. Diese Findungsphase begann bereits 2010 – mehrfach wechselten die Konstellationen bis sich schließlich 2012 die heutige Nachbarschaftsgemeinschaft zusammenfand und das 50er-Jahre-Wohnhaus in Stuttgart-Kaltental ausfindig machte. Für den Kauf des Gebäudes wurde eine GbR gegründet, die sich ab dem Beginn der Bauphase rechtlich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft umwandelte, denn jede Familie organisierte ihre eigene Finanzierung. Zukunft Altbau (1009891161)

Bautafel

Gebäude- und Energiekenndaten

Projekt: Umbau und energetische Modernisierung eines leer stehenden Gebäudes zum KfW-55-Effizienzhaus in Stuttgart-Kaltental Bauherrschaft: NaGe 2012 Nachbarschaftsgemeinschaft, 70569 Stuttgart Werkplanung: Kelzenberg & Jahnke, 71638 Ludwigsburg, www.kelzenberg-jahnke.de Bauleitung: Klaus Hettler, 71229 Leonberg Blowerdoor-Test: IR Bauanalysen, 71111 Waldenbuch Holzbau: Fa. Ziegler, 71229 Leonberg Fassadendämmung: Fa. Soyez, 74360 Ilsfeld Fenster: Fa. Gutbrod, 72411 Bodelshausen Geothermie/Heizung: Geothermiekontor, 72072 Tübingen (inzwischen: RUOFF Energietechnik GmbH, 72585 Riederich) Verbrauchszähler: Stark Elektronik, 91749 Wittelshofen, www.stark-elektronik.de Förderung: – KfW: 75 000 Euro Kreditsumme / 12 500 Euro Tilgungszuschuss je WE (Stand 2012) – L-Bank: vergünstigter Kredit (einzelne Parteien) – L-Bank: vergünstigter Kredit (einzelne Parteien) – Städtische Wohnbauförderung Stuttgart: 16 000 Euro (einzelne Parteien)

Gebäudetypologie: dreigeschossiger Massivbau mit ehemaliger Gewerbeeinheit im UG / EG Baujahr / Umbau: 1958 / 2012–2015 Gesamtbaukosten: ca. 1,25 Mio Euro (Kostengruppe 300 + 400) Gebäudenutzfläche AN: 723 m2 Bruttovolumen Ve: 2257,88 m3 Nettovolumen V: 1806,3 m3 Hüllfläche A: 958,23 m2 Fensterflächenanteil: 23 % 0,42 1/m A/Ve-Verhältnis: Heizwärmebedarf: 24 286 kWh/a TWW-Wärmebedarf: 9032 kWh/a Endenergiebedarf: 13 kWh/(m2a) Primärenergiebedarf: 33 kWh/(m2a) Energieträger: Strom wichtigste U-Werte: – Kellerdecke 0,18 W/(m2K) (18 cm Mineralfaserdämmung) – Fassade 0,16 W/(m2K) (20 cm Mineralfaserdämmung) – Dach 0,17 W/(m2K) (20–24 cm Holzweichfaserdämmung mit 6 cm Holzhartfaserdämmung) 0,82 W/(m2K) (dreifach verglaste Kunststofffenster) – Fenster (UW)

Zukunft Altbau (1009891161)

22 GEB  02 2017

Zukunft Altbau (1009891161)

Zimmer 1 13,38 m2

Keller 4 4,55 m2

WC 1,27 m2

1

Treppenhaus

Küche 12,60 m2

Bad 6,27 m2

Zimmer 2 13,93 m2

Keller 67,74 m2

Flur 8,34 m2

Treppenhaus

Zimmer 3 9,18 m2

Essen / Wohnen 31,61 m2

Zimmer 4 16,33 m2

Zimmer 12,46 m2 Flur 7,41 m2

Abst.-Raum 3,40 m2

2

Bad 4,19 m2

3

1 Flur 9,80 m2

Balkon 7,81 m2

Putzr. 1,30 m2

Bad 5,41 m2

Gard.

Bad 5,72 m

2

Bad 4,99 m2

4

Eingang / Flur 10,13 m2

2 Zukunft Altbau (1009891161)

Zimmer 1 12,76 m2

Zimmer 3 13,37 m2 Eltern / Arbeiten 16,71 m2

WHG 1: 59,44 m2 Summe EG+OG1: 127,24 m2

WHG 2: 76,31 m2 Summe EG+OG1: 135,73 m2

WDVS (nicht brennbar)

Du/WC 3,62 m2

Zimmer 4 15,92 m2

WDVS (nicht brennbar)

Zimmer 2 12,53 m2

Abbruch

Neu    Abbruch 

Zimmer 1 10,77 m2

Zimmer 2 11,08 m2

Zimmer 14,48 m2

Summe Whg. 3: 118,31 m2

   Abbruch 

 Neu

Büro / Gäste 8,16 m2

Summe Whg. 4 im 2. OG: 41,29 m2

 Neu

1. Obergeschoss, M 1:200

Dass man die Sanierung einem Neubau vorzog, lag an der einhelligen Überzeugung, dass der Erhalt einer Bausubstanz eindeutig nachhaltiger ist, als neue Flächen zu versiegeln und energieintensive Baustoffe zu benötigen, um exakt den Rohbau zu erstellen, in den sich das ausgesuchte Kaufobjekt schließlich zurückverwandelte. Denn viel mehr als der entkernte Massivbau blieb von dem dreigeschossigen Haus mit leer stehendem Getränke-Abholmarkt im Erdgeschoss nicht übrig. Dieser

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   Abbruch 

gehörte mit den schräg verglasten Schaufenstern ebenso wie die zierlichen Balkongeländer und schlanken Fensterprofile zu den wenigen Reminiszenzen, die das Gebäude zum typischen 50er-Jahre-Bau stilisierten, als der er nach der Modernisierung heute nicht mehr ohne Weiteres zu erkennen ist. Geschuldet ist diese Metamorphose der neuen Grundrissorganisation, die sich merklich auf die Fassade auswirkte und am Ende mit allen anderen Baumaßnahmen das verfügbare Budget so stark ausZukunft Altbau (1009891161)

neue Dachfirsthöhe

   Abbruch 

Solarmodul

 Neu

Sparren 8/18 cm DN 35° 2,2 m 2,0 m

ursprüngliche Dachfirsthöhe

 Neu A

Wohnen / Essen (Whg. 4)

1,5 m 1,0 m

DG

OK FFB +8.95 m OK RFB +8.83 m

1,5 m

2. OG

OK FFB +6.18 m OK RFB +6.06 m

2,0 m 2,2 m

Küche 9,77 m2

Zimmer (Whg. 2)

Treppenhaus

Dachbalkon 13,04 m2

1,0 m

Zimmer 2 (Whg. 3)

Whg. 4 DG: 98,11 m2

WC 1,52 m2

1. OG

OK FFB +3.41 m OK RFB ± 3.29 m

Bad 6,02 m2

Wohnen / Essen 39,63 m

2

Zukunft Altbau (1009891161)

Wohnen (Whg. 1) neue Geländehöhe

Zimmer 3 9,91 m2

Dachaustritt / Dacheinschnitt

OK FFB +0.12 m OK RFB ± 0.00 m

EG

2,2 m 2,0 m

Zimmer 1 17,57 m2

Zimmer 2 11,68 m2

1,5 m 1,0 m

Wasch- und Trockenbereich OK RFB -3.46 m



UG

Zukunft Altbau (1009891161)

A

Summe Whg. 4 gesamt: 139,51 m2

GEB  02 201723

WDVS (nicht brennbar)

1

Balkon 11,00 m2

Balkon 7,81 m2

WDVS (nicht brennbar)

Balkon 11,00 m2

SCHWERPUNKT  Sanierung

Fotos: Frank Hettler

8, 9  Die Veränderung der nach Süden orientierten Straßenfassade ist nach dem Umbau gravierend: Die Schaufenster des ehemaligen Getränkemarkts im Erdgeschoss verschwanden ebenso spurlos wie die gestaltprägenden Balkone. Ideen für eine ansprechendere Fassade gab es durchaus, um den verloren gegangenen Relikten der 1950er-Jahre-Architektur etwas entgegenzusetzen – dafür fehlte jedoch leider das Budget.

Zukunft Altbau (1009891161)

schöpfte, dass für die Fassadengestaltung – wie leider so oft – nur so viel Geld übrig blieb, dass es für einen Anstrich der gedämmten Putzfassade reichte. Die Südbalkone zur Straßenseite entfielen komplett, dafür gewann die rückwärtige Gartenseite durch vorgestellte Stahlbalkone und vergrößerte Öffnungen spürbar an Qualität.

Schwierige Entscheidungen, effektive Kommunikation

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Über die Architekturqualität mag man zu Recht lamentieren, jedoch sollte man dabei auch bedenken, dass die Ausgangslage für die Schaffung von vier Wohnungen in Anbetracht der vorgegebenen Bedingungen keineswegs einfach war: statisch waren einige Winkelzüge zu stemmen, wie der Blick auf die Grundrisse und den Gebäudeschnitt (Abb. 2–7) deutlich macht.

Viele Varianten wurden gegeneinander abgewogen, mehr als 3300 Mails gingen hin und her und über 100 Skype-Konferenzen wurden abgehalten, um die Grundriss-, Ausbau- und Techniklösungen einvernehmlich abzustimmen. Schließlich überzeugte das kreuzweise Überlagern der Wohnungen im Erd- und Obergeschoss sowie eine Maisonette-Lösung, die eine Wohnung im 2. Obergeschoss mit dem Dachgeschoss verbindet, die mit 140 m2 am größten ausfällt. Acht Erwachsene und neun Kinder brauchen eben Platz, den es auf den vier Geschossen zu schaffen galt. Eigentlich unvorstellbar, dass das Haus zuvor lediglich von zwei älteren Damen bewohnt worden war – insofern hat die Nachverdichtung hier absolut gepunktet. Zumal durch den Ausbau des Dachgeschosses rund 150 m2 mehr an Wohnfläche auf gleichem Grund geschaffen wurde. Zukunft Altbau (1009891161)

Die PV-Anlage deckt fast den gesamten Strombedarf

Gebäudetechnik Heizwärmeerzeuger: Wärmepumpe (CMA) mit 19,6 kW Heizlast; drei Doppelrohrsonden mit je 99 m Tiefe Heizwärmeübergabe: Fußbodenheizung mit Heizestrich Speicher: 1250 l für Warmwassernutzung TWW-Erzeugung: 4 dezentrale Frischwasserstationen, Fabrikat Kamo 2 dezentrale Durchlauferhitzer in Küchen, Fabrikat Clage Lüftungsanlagen: in 3 Wohneinheiten Brink Renovent Excelent bzw. Sky (95 % WRG); geringe Stromaufnahme in 1 Wohneinheit mit 8 Lunos Einzellüftern PV-Anlage: 9,66 kWp Heckert Solar Module; SMA-Wechselrichter; Inbetriebnahme: 09/2014 Energiemonitoring: über das Sunny Web Portal sind Visualisierung von Gesamtverbrauch und -erzeugung mit einer Messgenauigkeit bis 10 Sek. möglich Organisationsform: Gemeinsamer Strombezug und PV-Anlagenbesitz als GbR, Eigenstromnutzung bilanziell über einen Zweirichtungszähler Zukunft Altbau (1009891161)

24 GEB  02 2017

Zukunft Altbau (1009891161)

Nicht nur die Statik, sondern auch baurechtliche Restriktionen erforderten Kompromisse an jeder Ecke, und auch die energetische Zielmarke Passivhausstandard war nicht durchsetzbar. Dennoch kann sich das Ergebnis auf Basis des KfW-55-Niveaus durchaus sehen lassen: Ersten Monitoringergebnissen zufolge genügen für Heizung und Trinkwarmwasser rund 6000 kWh Strom, hinzu kommt noch der Haushaltsstrom der vier Familien mit jeweils rund 1500 kWh – wohlgemerkt einschließlich der Lüftungsanlagen. Dem Verbrauch von 12 000 kWh Strom steht ein Jahresertrag der PV-Anlage in Höhe von knapp 11 000 kWh gegenüber. Merke: Diese Zahlen belegen den Verbrauch, nicht den Bedarf! Und wer selbst Kinder hat weiß, dass hier weder mit Oberflächentemperaturen noch mit Duschwasser oder Strom für Waschmaschinen gegeizt wird – insofern weist dieses erste Monitoringergebnis auf eine ausgesprochen hohe Effizienz des Gebäudes und der Anlagentechnik hin. Diese wird sich weiter erhöhen, wenn der angepeilte Batteriespeicher tatsächlich irgendwann bezahlbar wird und so der Eigenstromanteil von heute 30 auf dann über 60 % ansteigen dürfte. Die verbleibenden 4000 bis 5000 kWh fallen überwiegend im

Zukunft Altbau (1009891161)

10, 11  Die zum Garten orientierte Rückfassade wurde hingegen durch die Modernisierung deutlich aufgewertet: Die großen Fenstertüren und die neuen Balkone beziehen den Freiraum in den Wohnbereich mit ein.

Winterhalbjahr an, wofür auch schon eine ausgeklügelte Lösung erdacht ist – nämlich die Investition der Nachbarn in ein BHKW, die sich über die vier Stromabnehmer freuen.

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Technik im Keller, Dämmung an der Wand Zu den Investitionen in die Gebäudetechnik gehören neben der Erdwärmepumpe (CMA mit 19,6 kW Heizlast) und dazu­ gehörigem Trinkwarmwasserspeicher (1250 l Fassungsvermögen) auch die PV-Anlage mit 9,66 kWp, vier dezentrale Frischwasserstationen, zwei dezentrale Durchlauferhitzer, drei wohnungszentrale Lüftungsanlagen mit 95 % Wärmerückgewinnung und acht Einzellüfter in einer der vier Wohnungen. Das Energiemonitoring erfolgt über ein Sunny Web-Portal, das den Gesamtverbrauch und die -erzeugung in einer Messgenauigkeit von bis zu 10 s zu erfassen vermag. Der gemeinsame Strombezug und PV-Anlagenbesitz ist über eine eigens dafür gegründete GbR organisiert, die Eigenstromnutzung erfasst ein Zweirichtungszähler. Doch all die Technik kann ihre Effizienz nicht ausspielen, solange nicht auch die Gebäudehülle entsprechend gut gedämmt ist. Die NaGe 2012, wie sich die Nachbarschaftsgemeinschaft verkürzt bezeichnet, schaffte es, die U-Werte der opaken Bauteile der Gebäudehül-

Energiemonitoring Zukunft Altbau (1009891161)

Bilanzierung 2015 (bereinigt): Verbrauch: ca. 12 000 kWh/a; Erzeugung: ca. 11 000 kWh/a; Bilanz ca. –1000 kWh Bilanzierung 2016: Verbrauch: ca. 12 400 kWh/a; Erzeugung: ca. 10 900 kWh/a; Bilanz ca. –1500 kWh; JAZ der Wärmepumpe 4,14 Eigenstromanteil: ca. 30 % elektrischer Speicher: geplant ist im Jahr 2017 die Anschaffung eines Batteriespeichers, um den Eigenstromanteils auf 60–65 % zu erhöhen



Zukunft Altbau (1009891161)

le erheblich zu verbessern. So erreicht die mit 20 cm Mineralfaser ertüchtigte Fassade einen U-Wert von 0,16 W/(m2K). Vergleichbar auch das Dach mit 0,17 W/(m2K), zurückzuführen auf 20 bis 24 cm dicke Holzweichfaserdämmung zuzüglich 6 cm Holzhartfaserplatten. Nach unten schließt die wärmegedämmte Hülle mit der Kellerdecke ab, die dank 18 cm Mineralfaserdämmung einen U-Wert von 0,18 W/(m2K) erreicht. Der UW-Wert der dreifach verglasten Kunststofffenster erreicht 0,82 W/(m2K). In Summe liefern die installierte Technik und die Anstrengungen für die Ertüchtigung der Gebäudehülle hervorragende Ergebnisse für ein KfW-55-Haus: Pro m2 beschränkt sich der Heizenergieverbrauch auf jährlich 13 kWh, der Primärenergiebedarf auf 33 kWh/(m2a) – das sind nur 55 % eines vergleichbaren Neubaus. Zukunft Altbau (1009891161)

Gemeinsam Bauen, gemeinsam Wohnen Insofern haben die dem Projekt vorausgehenden Überlegungen der NaGe 2012 durchaus den Punkt getroffen: Warum neu bauen, wenn der Bestand mindestens das gleiche hergibt, aber unterm Strich ein weitaus ressourcenschonenderes Handeln erlaubt? Zumal das gemeinsame Überlegen, Planen, Diskutieren und insbesondere das tatkräftige Anpacken auf der Baustelle ein echter Prüfstein für das spätere Zusammenleben der 17 Personen in den 4 Wohnungen war. Jede Familie hat ihren Teil zum Erfolg des Projektes beigetragen, was sowohl den Gemeinschaftssinn als auch die Identifikation mit dem Gebäude immens stärkte. Der einzig offene Streitpunkt, der aus der Bauphase übrig blieb, ist der vom Vorbesitzer angelegte Pool im Garten. Mit Wasser mag man ihn erst befüllen, wenn alle Kinder schwimmen können, und wie man ihn beheizt, wird noch zu klären sein. Bis dahin verhindert ein straff gespanntes Netz, dass keiner beim Herumtoben im Garten in die Betonwanne purzelt. Dabei wäre das ein so genialer Sandkasten, um im Kleinen nachzubauen, was die Großen gerade vorgemacht haben … ■ GEB  02 201725