Op 1 september 2003 is de wetgeving betreffende de koop van

January 8, 2018 | Author: Anonymous | Category: Sociale wetenschappen, Recht, Contract Law
Share Embed Donate


Short Description

Download Op 1 september 2003 is de wetgeving betreffende de koop van...

Description

Afdwingbaarheid van mondelinge overeenkomsten betreffende de koop van onroerende zaken die voor bewoning zijn bestemd

- de eis van schriftelijke koopovereenkomsten nader belicht -

januari 2006

mr D. Kortbeek

De auteur heeft grote zorgvuldigheid betracht in het weergeven van delen uit het geldende recht. Evenwel noch de auteur noch Boers Advocaten kan aansprakelijk worden gesteld voor schade van welke aard dan ook gebaseerd op onjuiste en/of onvolledige informatie. Deze uitgave althans delen daarvan mag uitsluitend worden verveelvoudigd met volledige vermelding van de naam van de auteur. Copyright © 2006

Boers Advocaten D. Kortbeek

Afdwingbaarheid van mondelinge overeenkomsten betreffende de koop van onroerende zaken die voor bewoning zijn bestemd

- de eis van schriftelijke koopovereenkomsten nader belicht -

Overeenstemming over de koop van een onroerende zaak tussen de consumentkoper en de verkoper wordt in de meeste gevallen allereerst mondeling bereikt. De mondelinge afspraken worden vervolgens schriftelijk vastgelegd. Sinds 1 september 2003 is deze schriftelijke vastlegging wettelijk verplicht geworden. Sinds die datum dient namelijk de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk te worden aangegaan als de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf (de zogenaamde consumentkoper). Dit schriftelijkheidsvereiste volgt uit artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Op grond van het voorstaande doet zich thans de vraag voor of een mondelinge overeenkomst inhoudende de koop van een onroerende zaak sinds de wetswijziging überhaupt nog wel een (rechtens afdwingbare) overeenkomst is. Deze vraag zal hierna worden behandeld.

De nieuwe wetgeving is met name ingevoerd om de consumentkoper (en alleen de consumentkoper en derhalve niet de natuurlijk persoon die handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, dan wel de verkoper) meer bescherming te bieden bij de koop van een woning. Deze bescherming volgt voornamelijk uit de tevens nieuw ingevoerde bedenktijd van drie dagen voor de consumentkoper, waarbinnen de koper de reeds gesloten en schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst onvoorwaardelijk kan ontbinden, zo volgt uit artikel 7:2 lid 2 BW.1 Kan de verkoper zich ook ongestraft terugtrekken zolang de koop nog niet schriftelijk is gesloten? De letterlijke tekst van de wet lijkt dat wel te impliceren. Ook de minister stelt in de toelichting op de wetswijziging dat een koopovereenkomst betreffende een onroerende zaak pas rechtsgeldig is op het moment dat zij schriftelijk is aangegaan.2

1

De verkoper heeft op grond van de wet geen bedenktijd.

Boers Advocaten D. Kortbeek

2

Evenwel wil dit niet zeggen, zo volgt uit de toelichting, dat de verkoper, na het mondeling bereiken van overeenstemming over de essentialia van de koop van een onroerende zaak, ongestraft van de verkoop af kan zien, omdat deze (nog) niet schriftelijk is aangegaan. Partijen bevinden zich namelijk op dat moment in een dermate ver stadium van onderhandelen, dat de verkoper verplicht is mee te werken aan het op schrift stellen van een koopovereenkomst.3

Hoewel de toelichting op de wet duidelijk is, heeft het schriftelijkheidsvereiste in de praktijk evenwel voor onduidelijkheden en een hele reeks van geschillen (bij de rechter) gezorgd.

Van de tot nu toe gepubliceerde uitspraken is er opvallenderwijs slechts één waarbij in het voordeel van de verkoper is beslist, te weten bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Dordrecht van 2 februari 2005.4 In deze zaak stelt de koper dat partijen mondeling overeenstemming hadden bereikt over de koopprijs van een stuk land. Deze mondelinge overeenkomst is slechts door middel van een e-mail van de zijde van de koper bevestigd. Naderhand zagen de verkopers af van de verkoop.

De rechter ging in deze zaak geheel voorbij aan de vraag of er überhaupt wel overeenstemming tussen partijen was bereikt. Hij besliste, in tegenstelling tot wat de toelichting op de wet aangeeft, direct dat vanwege het feit dat de overeenkomst niet voldeed aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW, de mondeling aangegane overeenkomst nietig was en de verkoper daardoor niet gehouden was tot medewerking aan de ondertekening van de overeenkomst, nu aan een nietige rechtshandeling geen rechtsgevolgen kunnen worden verbonden.

Het valt af te vragen hoe zwaar men aan de Dordtse uitspraak moet tillen, nu er een aantal uitspraken is waarin ten voordele van de koper is beslist.

2

Memorie van Toelichting 2002/2003 23 095. Kamerstukken II 23 095. 4 NJF 2 februari 2005, 142. Zie ook www.rechtspraak.nl/uitspraken onder LJN-nummer AS4859. 3

Boers Advocaten D. Kortbeek

3

In de zaak die zich voordeed bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Leeuwarden op 8 oktober 20045 wensten de verkopers de mondelinge overeenkomst niet na te komen, omdat één van de verkopers het huis bij nader inzien zelf wilde overnemen. De Voorzieningenrechter bepaalde evenwel dat de verkopers, na het bereiken van de mondelinge overeenstemming, gehouden waren tot ondertekening, tenzij bijzondere omstandigheden tot een ander oordeel mochten leiden. Van bijzondere omstandigheden was in casu geen sprake. Ook de Voorzieningenrechters van de Rechtbanken Alkmaar6 en Utrecht7 beslisten zonder pardon in het voordeel van de koper. In beide zaken deed zich de navolgende casus voor:

Partijen hadden overeenstemming bereikt over de essentialia van de koop van een onroerende zaak, te weten: de koopprijs, de leverdatum en de ontbindende voorwaarden (er was in beide zaken sprake van slechts één ontbindende voorwaarde, namelijk die van de financiering). Door de makelaar van de verkoper was tevens een conceptovereenkomst opgesteld, welke door de koper akkoord werd bevonden. Evenwel weigerde de verkoper uiteindelijk om de schriftelijke overeenkomst zoals die in de conceptovereenkomst was verwoord na te komen. De Voorzieningenrechters van Alkmaar en Utrecht oordeelden dat er (nog) geen sprake was van een koopovereenkomst, omdat zulks schriftelijk dient te geschieden. Evenwel wil dit niet zeggen dat de verkoper niet tot nakoming van de gemaakte mondelinge afspraken is gehouden, nu de onderhandelingen zich in een zodanig stadium bevonden dat de koper erop mocht vertrouwen dat deze in een overeenkomst zouden resulteren. Dit zou pas anders zijn als de verkoper tijdens de onderhandelingen uitdrukkelijk zou hebben bedongen dat hij zich zou mogen terugtrekken voordat de schriftelijke vastlegging zou plaatsvinden. De verkoper diende derhalve zijn medewerking te verlenen aan het opstellen van de koopakte zoals die reeds mondeling was overeengekomen. Bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Zutphen van 8 juli 20058 deed zich een soortgelijke zaak als die van Alkmaar en Utrecht voor, doch werd door de makelaar van de 5

NJF 2004, 592. d.d. 17 juni 2004, Zie ook www.rechtspraak.nl/uitspraken onder LJN-nummer AP1838. 7 d.d. 12 juli 2005. 6

8

Zie ook www.rechtspraak.nl/uitspraken onder LJN-nummer AU0149.

Boers Advocaten D. Kortbeek

4

verkoper in de conceptovereenkomst een bepaling opgenomen die partijen mondeling niet waren overeengekomen (het zogenaamde antispeculatiebeding).

Net als Alkmaar en Utrecht oordeelde de Zutphense Voorzieningenrechter dat, hoewel er (nog) geen sprake was van een koopovereenkomst, omdat zulks schriftelijk dient te geschieden, de verkoper tot nakoming van de gemaakte mondelinge afspraken is gehouden, nu de onderhandelingen zich in een zodanig stadium bevonden dat de koper er op mocht vertrouwen dat deze in een overeenkomst zouden resulteren. Daarnaast oordeelde de rechter dat het antispeculatiebeding niet in de schriftelijke overeenkomst diende te worden opgenomen, nu niet was gebleken dat het beding mondeling was overeengekomen. Hoewel de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Haarlem op 9 juli 20049 in het voordeel van de verkoper besliste, was hij evenwel van mening dat het feit dat het schriftelijkheidsvereiste nog niet was vervuld, niet met zich meebracht dat het de verkoper vrij zou staan zich, na het bereiken van de mondelinge overeenstemming, terug te trekken. De verkoper werd evenwel niet veroordeeld tot nakoming van de mondelinge overeenkomst, omdat de verkoper middels een door zijn makelaar reeds vóór de mondelinge overeenkomst opgestelde verkoopbrochure uitdrukkelijk had bedongen dat hij zich na de mondelinge overeenstemming alsnog mocht terugtrekken. Tot slot besliste ook de Maastrichtse Voorzieningenrechter op 2 mei 200510 dat de verkoper in beginsel gehouden is medewerking te verlenen aan het opmaken van de schriftelijke koopovereenkomst en dat hij onbehoorlijk handelt als hij dat niet doet.11

Gezien voornoemde vonnissen (met uitzondering van de Dordtse), alsmede de toelichting op de wet, brengt het schriftelijkheidsvereiste niet met zich dat de verkoper zondermeer onder een mondeling gemaakte overeenkomst uit kan komen. De enige mogelijkheid om onder een

9

NJF 2004, 503. Rolnummer 10118/KG Z.A.05-94. 11 Zie ook “Het schriftelijkheidsvereiste bij consumentenkoop onroerend goed” door H.A. Bosman in Advocatenblad nummer 1 van 2006. 10

Boers Advocaten D. Kortbeek

5

mondelinge overeenkomst uit te komen, is dit uitdrukkelijk te bedingen (zoals in Haarlem het geval was).

Men dient er echter op bedacht te zijn dat er geen twijfel moet zijn over het bestaan van een mondelinge overeenkomst. Indien hierover kan worden getwijfeld, loopt men het risico dat de rechter zich niet van de mondelinge overeenkomst overtuigd acht en de verkopende partij niet tot nakoming van de overeenkomst zal veroordelen.12

Wilt u meer informatie over het bovenstaande dan kunt u contact opnemen met mr D. Kortbeek: 0318 – 522 404 of [email protected]

12

Zie bijvoorbeeld Voorzieningenrechter Amsterdam, 10 augustus 2005 (www.rechtspraak.nl/uitspraken onder LJN-nummer AU2365) en Voorzieningenrechter Alkmaar, 29 september 2005 (www.rechtspraak.nl/uitspraken onder LJN-nummer AU3464).

Boers Advocaten D. Kortbeek

6

View more...

Comments

Copyright � 2017 NANOPDF Inc.
SUPPORT NANOPDF