Hans-Jörgen Christner

Hans-Jörgen Christner Dipl.- Ing. (FH & TU) Von der IHK für München und Oberbayern öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Sachverständigengutachten im Zwangsversteigerungsverfahren zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft über die Verkehrswerte der Wohnungen Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3, Nr. 5, Nr. 9 und Nr. 14, der Büroeinheiten Nr. 10 und Nr. 11 sowie der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume Nr. 12 und Nr. 13 Wörthstraße 42 in 81667 München

(Straßenansicht Vordergebäude) Amtsgericht München Aktenzeichen: 1520 K 147 / 16 Das Gutachten umfasst 93 Seiten

Wertermittlungsstichtag: 10. August 2016

. Ausfertigung

Sachverständigenbüro Hans-Jörgen Christner Ulrichstraße 28 82284 Grafrath Telefon 0049 (0) 8144 / 1334 Fax 0049 (0) 8144 / 98086 e-mail [email protected] St.-Nr. 117/209/30406 USt-IDNr. DE 171 102 702 HypoVereinsbank Fürstenfeldbruck IBAN DE88 7002 0270 1580 2956 88 BIC HYVEDEMMXXX

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Inhaltsverzeichnis A.

Allgemeines

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B.

Lagebeschreibung

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9

C.

Grundstück

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11

D.

Bauliche Anlagen allgemein Allgemeine Vorbemerkungen

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13

Vordergebäude

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14

Rückgebäude

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Außenanlagen

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19

E.

Beurteilung allgemein

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F.

Beschreibungen der Wohnungen WE Nr. 1

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21

WE Nr. 2

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23

WE Nr. 3

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WE Nr. 5

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26

WE Nr. 9

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WE Nr. 14

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Büro Nr.10

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32

Büro Nr.11

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34

G.

H.

I.

Beschreibungen der Büros (als Praxen genutzt)

Beschreibungen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume TE Nr. 12

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TE Nr. 13

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Erläuterungen

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Investmentmarkt

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Wertermittlungen

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3

Wohnungen Basiswert

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WE Nr. 1

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WE Nr. 2

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WE Nr. 3

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WE Nr. 5

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WE Nr. 9

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WE Nr. 14

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Büro Nr. 10

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50

Büro Nr. 11

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TE Nr. 12

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TE Nr. 13

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Verkehrswerte

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Berechnungen

Büros (als Praxen genutzt)

Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume

J.

Anlagen Anlage 1

Übersichtskarte

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62

Anlage 2

örtliche Lage

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63

Anlage 3

Luftbild

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Anlage 4

amtlicher Lageplan

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Anlage 5

Plankopien

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66

Anlage 6

Fotos

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77

Hinweis Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Sachverständigen gestattet. Der Sachverständige haftet für seine Tätigkeit nur gegenüber dem Auftraggeber im Rahmen der genannten Zweckbestimmung. Eine Haftung Dritten gegenüber ist ausgeschlossen. Insbesondere ist das Gutachten nicht als Grundlage einer Beleihung oder zur Bestimmung von Versicherungswerten zu verwenden. Das im Gutachten abgebildete Kartenmaterial ist urheberrechtlich geschützt. Es darf nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden.

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A.

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Allgemeines Vorbemerkungen Auftrag:

Ermittlung der Verkehrswerte für die Wohnungen Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3, Nr. 5, Nr. 9 und Nr. 14, für die Büroeinheiten Nr. 10 und Nr. 11 sowie für die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume Nr. 12 und Nr. 13 im Objekt Wörthstraße 42 in 81667 München gemäß Beschluss des Amtsgerichtes München, Abteilung für Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, vom 1. Juni 2016.

Objektarten:

Wohnung Nr. 1 3-Zimmerwohnung im Dachgeschoss links des Vordergebäudes mit rd. 70 m² Wfl. Wohnung Nr. 2 1-Zimmerappartement im Dachgeschoss Mitte des Vordergebäudes mit rd. 19 m² Wfl. Wohnung Nr. 3 1 ½-Zimmerwohnung im Dachgeschoss rechts des Vordergebäudes mit rd. 43 m² Wfl Wohnung Nr. 5 2-Zimmerwohnung im 4. Obergeschoss rechts des Vordergebäudes mit rd. 74 m² Wfl Wohnung Nr. 9 2-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss rechts des Vordergebäudes mit rd. 72 m² Wfl Wohnung Nr. 14 5-Zimmerwohnung im Dachgeschoss des Rückgebäudes mit rd. 117 m² Wfl und Sondernutzungsrecht an nicht ausgebauter Dachterrasse und den beiden Treppen hierzu Büroeinheit Nr. 10 Büroeinheit gesamtes 1. Obergeschoss des Vordergebäudes mit rd. 163 m² Nfl Büroeinheit Nr. 11 Büroeinheit im Erdgeschoss des Vordergebäudes mit rd. 105 m² Nfl und Sondernutzungsrecht an Rampe und Treppe

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nicht zu Wohnzwecken dienende Räume Nr. 12 Werkstatt- und Lagerräume im Unter- und im Erdgeschoss des Rückgebäudes mit rd. 519 m² Nfl sowie Sondernutzungsrecht an einer kleinen Gartenfläche gemeinsam mit Einheit Nr. 13 nicht zu Wohnzwecken dienende Räume Nr. 13 Gewerberäume im 1. Obergeschoss des Rückgebäudes mit rd. 137 m² Nfl sowie Sondernutzungsrecht an einer kleinen Gartenfläche gemeinsam mit Einheit Nr. 12

Zweck:

Verwendung im Zwangsversteigerungsverfahren zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft

Auftraggeber:

Amtsgericht München Abteilung für Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen Infanteriestraße 5 in 80325 München

Stichtag:

Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag ist der 10. August 2016, der Tag der Lage- und Objektbesichtigungen.

Ortsbesichtigung:

Die Objektbegehungen durch den Sachverständigen haben am 10. August 2016 in Anwesenheit eines Großteils der Miteigentümer, einer Vertreterin der Hausverwaltung und teilweise anwesenden Mietern stattgefunden.

Grundlagen:

Es liegen folgende, für die Bewertung der Immobilie maßgebende Unterlagen vor:  beglaubigte Grundbuchblattabschriften vom 8. Juni 2016 und eine unbeglaubigte Grundbuchblattabschrift vom 16. Juni 2016;  amtlicher Lageplan vom 8. Juni 2016 im Maßstab 1:1000;  Plankopien aus den Aufteilungsplänen im Maßstab 1:100;  Abgeschlossenheitsbescheinigungen vom 4. März 1982 und 31. März 1999;

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 Teilungserklärung vom 5. Oktober 1982 mit Nachträgen hierzu vom 29. Dezember 1982, 14. Dezember 2001 und 14. Januar 2003;  Protokolle der Eigentümerversammlungen vom 20. November 2014, 15. Mai 2015 und 22. Juli 2016;  Mietverträge in Kopie;  Mietaufstellung Buchungszeitraum 1. Juli bis 31. Juli 2016;  Nebenkostenaufstellung für Juli 2016;  Auskunft der Hausverwaltung vom 9. August 2016 über die Höhe der Instandhaltungsrücklage;  Energieausweis für das Rückgebäude vom 28. November 2008;  Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses;  Fotodokumentation, die anlässlich der Begehung der Immobilie gefertigt wurde;  Besichtigungsprotokoll des Sachverständigen. Zusätzlich wurden Einsicht in die Grundakte beim Grundbuchamt und in die Bauakte bei der Lokalbaukommission München genommen sowie Recherchen über die derzeit am Markt angebotenen, vergleichbaren Kaufobjekte durchgeführt.

Beschreibungen:

Die bei der Ortsbegehung vorgefundenen Gegebenheiten wurden vom Sachverständigen in einem Protokoll aufgenommen, zusätzlich wurden wesentliche Teile des Objektes durch Bildmaterial dokumentiert. Damit die Übersichtlichkeit gewahrt bleibt, werden die Bau- und Grundstücksbeschreibungen aus diesem Protokoll zur Charakterisierung des Objektes nur in auszugsweiser und schematisierter Form wiedergegeben.

Fotodokumentation:

Eine Aufnahme von Innenraumfotos konnte nur von den Einheiten erfolgen, bei denen die Mieter zugestimmt haben.

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Vorbehalte:

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Baumängel und Bauschäden können nur dann erfasst werden, wenn diese bei der Besichtigung deutlich zu erkennen waren. Eine Untersuchung einzelner Bauteile auf Baumängel, Bauschäden, Schädlingsbefall oder die Verwendung von gesundheitsschädlichen Materialien wird im Rahmen des Bewertungsauftrages nicht vorgenommen. Es werden ortsübliche Baugrundverhältnisse und die Freiheit von Boden- oder Grundwasserverunreinigungen unterstellt. Die technischen Anlagen wurden vom Sachverständigen anlässlich der Besichtigung nicht auf ihre Funktionsfähigkeit geprüft. Es wird unterstellt, dass keine privatrechtlichen Vereinbarungen bestehen, die einen Einfluss auf den Verkehrswert haben. Bewegliche Sachen in den Einheiten und die Einrichtungen, zu denen u. a. auch die Küchen gehören, sind nicht Gegenstand der Bewertung.

Auskünfte/Unterlagen:

Für die Richtigkeit der Unterlagen und Auskünfte kann keine Gewähr übernommen werden.

Mietverhältnisse:

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes werden eventuell bestehende Mietverträge auftragsgemäß nicht berücksichtigt.

Abteilung II:

Gemäß Auftrag ist die Verkehrswertfindung ohne Lasten und Beschränkungen aus Abteilung II des Grundbuches durchzuführen. Bei wertrelevanten Belastungen in Abteilung II werden zusätzlich die Barwerte zur Information für das Gericht ermittelt.

Abteilung III:

Abteilung III-Lasten haben keinen Einfluss auf den Verkehrswert und bleiben unberücksichtigt.

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Allgemeine Angaben Grundbuchangaben:

Die Einheiten sind laut den vorliegenden Grundbuchauszügen vom 8. / 16. Juni 2016 in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern von Haidhausen, Blätter 7611 bis 7613, 7615, 7619 bis 7622 sowie 16346 und 16347 des Amtsgerichts München eingetragen. Bestandsverzeichnis Gemarkung Haidhausen jeweils lfd. Nr. 1 mit diversen Miteigentumsanteilen an dem Grundstück Flst. 16533

Wörthstraße 42 Wohngebäude, Werkstatt, Hofraum

778 m²

verbunden mit dem Sondereigentum an jeweils einer bestimmten Einheit laut Aufteilungsplan; die jeweiligen Miteigentumsanteile sind durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt; wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wird auf die Bewilligungen vom 5. Oktober 1982 - URNr. 4539 / Notar Dr. Sammeth -, samt Nachträgen vom 29. Dezember 1982 - URNr. 6417 / Notar Dr. Sammeth -, vom 14. Dezember 2001 - URNr. 2361 / Notar Zöller - und vom 14. Januar 2003 - URNr. 45 / Notar Zöller - Bezug genommen. Es bestehen diverse Sondernutzungsrechte. Ein Aktivvermerk besteht bezüglich der Grenzmauer zu Flst. 1454/10. Abteilung I (Eigentümer) Aus datenschutzrechtlichen Erfordernissen erfolgen keine personenbezogenen Angaben. Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) lfd. Nr. 4 bzw. Nr. 1: Zwangsversteigerungsvermerk zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Abteilung III (Hypotheken und Grundschulden) teilweise belastet

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B.

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Lagebeschreibung Makrolage:

München, eine Stadt mit ca. 1,5 Mio. Einwohnern, ist die Landeshauptstadt des Freistaates Bayern. Sie gilt als eines der wichtigsten Dienstleistungs- und Produktionszentren der Bundesrepublik Deutschland mit einem entsprechenden Arbeitsplatzangebot. In Verbindung mit den hervorragenden Freizeitmöglichkeiten und dem attraktiven Umland ist München eine der beliebtesten Großstädte Deutschlands. Die Metropolregion München ist ein über viele Rankings und Erhebungen nachgewiesenermaßen seit Jahren führendes Wirtschaftszentrum der Bundesrepublik Deutschland, dem in seiner Gesamtheit auch für die Zukunft weiterhin eine sehr positive ökonomische und demographische Entwicklung vorhergesagt wird.

Mikrolage:

Die Immobilie mit den zu bewertenden Einheiten befindet sich im Stadtbezirk 5, Au-Haidhausen, und dort nahe nordwestlich des Orleansplatzes und des Münchner Ostbahnhofs. Das gegenständige Grundstück ist Teil des "Franzosenviertels", gegliedert nach den Prinzipien französischer Stadtplanung mit breiten Straßen und Boulevards, benannt nach Schlachtorten des Krieges von 1870/71. Die Wörthstraße verläuft in Verlängerung der Metzgerstraße ab der Preysingstraße in südöstlicher Richtung bis zum Orleansplatz. Das Grundstück mit den zu bewertenden Einheiten liegt rd. 35 m nordwestlich des Orleansplatzes an der Südwestseite der Wörthstraße. Zur Stadtmitte, dem Marienplatz, sind es in nordwestlicher Richtung Luftlinie rd. 2,2 km.

Umgebung:

Das Umfeld ist von einer zumeist 5-geschossigen Blockbebauung mit unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden vorwiegend aus den 80-er und 90-er Jahren des 19. Jahrhunderts mit entsprechenden historisierenden Fassaden geprägt.

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Infrastruktur:

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Geschäfte für den täglichen Bedarf, Ärzte, Apotheken, Gaststätten und sonstige Infrastruktureinrichtungen sind in unmittelbarer Nachbarschaft in mehr als ausreichendem Maße angesiedelt. In München sind alle Arten von Bildungseinrichtungen, Schulen, Kindergärten, Fachhochschulen, Akademien sowie zwei Universitäten vorzufinden. Im Stadtbezirk Au-Haidhausen gibt es 87 Kindertageseinrichtungen, 7 Grundschulen, 3 Mittel- und Hauptschulen, 3 Realschulen, 4 Gymnasien sowie 18 berufliche Schulen, darunter 6 Berufsschulen. Im näheren Bereich liegen eine Kindertagesstätte, der RussischDeutsche Kindergarten, das Edith-Stein-Gymnasium und das Privatgymnasium Dr. Florian Überreiter. Als nächstgelegene Naherholungsgebiete bieten sich der Kustermannpark und die Isarauen an. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist als sehr gut zu bezeichnen. Der nur einige Gehminuten entfernte Münchner Ostbahnhof ist nicht nur Haltepunkt im Bahnnetz, sondern auch Haltepunkt einer Vielzahl von S-Bahnlinien. Vor dem Bahnhof sind außerdem Haltestellen von innerstädtischen Bus- und Straßenbahnlinien sowie eine U-Bahn-Station vorzufinden. Über die Orleansstraße und die Rosenheimer Straße sind sowohl die Innenstadt als auch der Mittlere Ring mit Anschlüssen an das überregionale Autobahnnetz gut anzufahren.

Beeinträchtigungen:

Die Wörthstraße weist im Vergleich zu einer reinen Anliegerstraße ein etwas höheres Verkehrsaufkommen auf. Davon betroffen sind die Zimmer der Einheiten, die zur Straße hin orientiert sind. Ansonsten waren bei der Besichtigung keine Immissionen erkennbar, die eine Nutzung der Einheiten in der jeweiligen Art beeinträchtigen.

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C.

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Grundstück Zuschnitt/Beschaffenheit:

Das Grundstück hat einen unregelmäßigen, nahezu pfeilähnlichen Zuschnitt. Es grenzt mit rd. 16 m an die Südwestseite der Wörthstraße und erstreckt bis zu 50 m nach Südwesten in die Tiefe, wobei es sich im rückwärtigen Bereich auf bis zu rd. 25 weitet und dann im Südwesten spitzförmig endet. Die Fläche ist vermessen und abgemarkt. Die Oberfläche des Grundstücks ist annähernd eben und befindet sich auf dem Höhenniveau der anliegenden Wörthstraße und der angrenzenden Grundstücke. Die Gründungsverhältnisse sind nicht bekannt. Bodenuntersuchungen wegen Standfestigkeit, Altlasten etc. wurden nicht durchgeführt. Es werden jedoch lageübliche, gute Baugrundverhältnisse und die Freiheit von Boden- und Grundwasserkontaminationen unterstellt. Aus dem BayernViewer - Landesamt für Denkmalpflege - ist zu ersehen, dass keine Registrierung des Grundstücks bezüglich bestehender Bodendenkmäler erfolgte und das Grundstück nicht in einem überschwemmungsgefährdeten Gebiet liegt.

Bebauung:

Das Grundstück ist entlang der Wörthstraße mit einem unterkellerten, 5 ½-geschossigen und rückwärtig mit einem unterkellerten, 2 ½-geschossigen Geschäfts- und Wohnhaus bebaut. Das Rückgebäude verfügt zusätzlich über einen unterkellerten, 1-geschossigen Anbau. Das Vordergebäude ist als Teil der Blockbebauung entlang der Wörthstraße an seiner Nordwest- und Südostseite kommun an die Nachbarhäuser angebaut. Der 2 ½-geschossige Teil des Rückgebäudes steht parallel zum Vordergebäude und hat einen Abstand zu diesem von rd. 13 m. Der 1-geschossige Bauteil des Rückgebäudes erstreckt sich bis zu den rückwärtigen Grundstücksgrenzen.

Erschließung:

Das Grundstück ist an das öffentliche Frischwasser-, Abwasser-, Strom-, Gas- und Telekommunikationsnetz angeschlossen.

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Die Wörthstraße ist mit gepflasterter, 2-spuriger Fahrbahn, beidseitigem Begleitgrün, das mit älteren Bäumen bestanden ist, und breiten Bürgersteigen mit abgeteiltem Radstreifen ausgebaut. In der Mitte der Fahrbahn sind Straßenbahngleise verlegt. Dieser Teilbereich der Straße ist asphaltiert. Beidseitig der Straße bestehen Parkmöglichkeiten. Es wird unterstellt, dass derzeit und in naher Zukunft keine Erschließungskosten nach dem Baugesetzbuch oder Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz anfallen.

Baurecht:

Das Grundstück liegt in einem Bereich, der im rechtswirksamen Flächennutzungsplan, Stand Juli 2016, als Allgemeines Wohngebiet (WA) sowie als Stadtteilzentrum und Gebiet für vorrangige Maßnahmen zur Verbesserung der Grünausstattung ausgewiesen ist. Die gegebene Lage ist kein Sanierungsgebiet mehr. Im einfachen Bebauungsplan Nr. 1707 liegt das betroffene Grundstück im Allgemeinen Wohngebiet (WA) 21. Darin wurde festgelegt, dass in diesem Gebiet nur höchstens 4 Schank- und Speisewirtschaften mit einer Geschossfläche von insgesamt 500 m² zugelassen sind. Für bestehende Handwerks- und Kleingewerbebetriebe sind Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen zugelassen. Mit der bestehenden Bebauung dürfte das Baurecht im Wesentlichen ausgeschöpft sein. Es wird unterstellt, dass die baulichen Anlagen den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen entsprechen, die Baugenehmigungen vorliegen, alle Auflagen erfüllt sind und keine wertbeeinflussenden privatrechtlichen Verpflichtungen bestehen. Die Bescheinigungen über die Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz wurden von der Lokalbaukommission München am 4. März 1982 und 31. März 1999 ausgefertigt.

Erhaltungssatzung:

Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung hat am 25. Februar 2016 die neue Erhaltungssatzung Haidhausen mit einem vergrößerten Umgriff beschlossen. Sie ist am 11. März 2016 in Kraft getreten und gilt für 5 Jahre.

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D.

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Bauliche Anlagen allgemein Allgemeine Vorbemerkungen Vorbemerkungen:

Es liegt keine Baubeschreibung vor. Die folgenden Ausführungen über die baulichen Anlagen resultieren aus den bei der Besichtigung vorgefundenen Gegebenheiten, den erhaltenen und selbst besorgten Angaben und Unterlagen sowie aus Annahmen, die für die Bauweise und das Baujahr typisch sind. Die nachstehend aufgeführte Baubeschreibung bezieht sich auf die dominierenden Bau- und Ausstattungsmerkmale und soll nur einen generellen Überblick vermitteln.

Flächen:

Beim Vordergebäude liegt nur ein bemaßter Grundriss mit Flächenangaben für das 4. Obergeschoss u. a. der hier zu bewertenden Wohnung Nr. 5 vor. Die Flächenangaben sind mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit das Ergebnis eines Aufmaßes. Die Flächen der einzelnen Einheiten wurden deshalb über die Miteigentumsanteile im Verhältnis zur Wohnung Nr. 5 errechnet und mit den vorliegenden Grundrisskopien plausibilisiert. Im Dachgeschoss traten Differenzen auf. Hier wurden die Flächen aus den Plänen unter Berücksichtigung der vor Ort überschlägig abgemessenen Kniestock- und 2-Meter-Höhen ermittelt. Beim Rückgebäude sind die Maße des Eingabeplans im Aufteilungsplan enthalten. Bei geringeren Differenzen zwischen den Flächenangaben im Eingabeplan und den über die Mieteigentumsanteile ermittelten Flächen wurden letztere verwendet. Bei der Gewerbeeinheit Nr. 12 wurde festgestellt, dass die Fläche, vermutlich wegen der einfacheren Ausstattung und Nutzung sowie des großen Kellerflächenanteils, nur zu 75 % bei der Ermittlung über die Mieteigentumsanteile angesetzt wurde. Bei der Wertermittlung wird hier die Gesamtfläche zugrunde gelegt, da die geringere Wertigkeit dieser Flächen im Vergleich zu den anderen Bewertungsobjekten beim Ansatz des Wertes pro Quadratmeter Nutzfläche zum Ausdruck kommt.

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Instandhaltungsrücklage:

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Gemäß Auskunft der Hausverwaltung betrug die Instandhaltungsrücklage für das Vorder- und das Rückgebäude zum 31. Dezember 2015 insgesamt € 13.512,45. Die beiden Gebäude werden nicht getrennt voneinander abgerechnet.

Vordergebäude Gebäudeart:

5 ½-geschossiges, unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus mit insgesamt 9 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten

Baugenehmigungen:

Die ursprüngliche Baugenehmigung erfolgte am 28. April 1895; der Dachgeschossausbau wurde am 5. Februar 1960 und ein Umbau mit Modernisierung am 20. Januar 1982 genehmigt.

Denkmal-/Ensemble:

Das Gebäude ist in der Denkmalliste vermerkt mit "Mietshaus, fünfgeschossiger Neurenaissancebau mit Satteldach und Rustizierung über vier Geschosse, Ende 19. Jahrhundert".

Energetik:

Es liegt kein Energieausweis vor, aus dem der Energiebedarf oder Energieverbrauch des Gebäudes zu ersehen ist. Für denkmalgeschützte Gebäude ist er nicht verpflichtend. Trotz des Einbaus von Isolierglasfenstern dürfte das Gebäude dem heute an Neubauten geforderten Standard nicht gerecht werden.

Konzeption:

Im Erdgeschoss befindet sich im südöstlichen Bereich die Hofdurchfahrt. Von dieser erfolgt der Zugang in das an der rückwärtigen Gebäudeseite etwa mittig liegende Treppenhaus, über das die einzelnen Geschosse zugänglich sind. Im Erd- und im 1. Obergeschoss sind laut Aufteilungsplan jeweils eine Büroeinheit situiert, tatsächlich werden diese jedoch als Arztpraxen genutzt.

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Im 2. bis 4. Obergeschoss befinden sich jeweils 2 Wohnungen. Das Dachgeschoss ist in 3 Wohneinheiten aufgeteilt. Im Kellergeschoss sind die Waschküche und Mieterabteile angeordnet. Lichte Höhen:

Für das Baujahr entsprechend üppige Raumhöhen, teilweise bis zu 3 m.

Baujahr:

1895

Neuerungen:

Die letzten 20 bis 30 Jahre Erneuerung der Dacheindeckung und der Verblechungen, Teilmodernisierungen mit Einbau von Duschen und Elektrospeicheröfen, rückseitig Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Aktualisierung des Elektroanschlusskastens im Kellergeschoss und Einbau der Klingel- und Gegensprechanlage; in den letzten 5 bis 10 Jahren straßenseitig neue Holzfenster mit Isolierverglasung; vor 1 Jahr Erneuerung der Balkone an der rückwärtigen Fassade.

Bauart und Bauweise:

Konventioneller Ziegelbau; Streifenfundamente; Außenwände im Keller- und im Erdgeschoss 75 cm, im 1. und 2. Obergeschoss 60 cm, darüber 45 cm, tragende Innenwände 30 cm und nicht tragende 15 cm, im Dachgeschoss teilweise 11,5 cm dick; über dem Kellergeschoss Gewölbe- und teilweise Kappendecken; ansonsten Holzbalkendecken mit Fehlböden; Satteldach mit zimmermannsgemäß abgebundenem Pfettendachstuhl mit Schalung, gedeckt mit Flachdachpfannen; Fassaden verputzt, zur Wörthstraße hin gründerzeitlich strukturiert; die Wände der Durchfahrt teilweise mit Klinkern verkleidet; im Treppenhaus in die Obergeschosse eine 2-läufige Holztreppe aus der Bauzeit mit schmiedeeisernem Geländer und Holzhandlauf; in das Kellergeschoss eine ¼-gewendelte Ziegeltreppe mit Hartholzvorstoß; in den Spitzboden eine 1-läufige Weichholztreppe; 1-läufige Außentreppe aus Stahlbeton; Verblechungen in verzinktem, gestrichenem Stahlblech und in Aluminium.

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Ausstattung allgemein:

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Die Durchfahrt mit 2-flügeligen Toren, zur Straße hin aus Metall mit Drahtverglasung und zum Innenhof aus Holz; die Hauseingangstüre in der Durchfahrt eine gestrichene Stocktüre, das Türblatt ein Rahmen mit senkrechten Sprossen und einfacher Strukturverglasung sowie Oberlicht, davor ein 4-stufiges Eingangspodest aus Werkstein; die rückwärtige Hauseingangstüre eine gestrichene Stocktüre aus Holz, glattes Türblatt mit oberer Verglasung und schmalem Seitenteil; der Boden des Treppenhauses im Erdgeschoss mit Fliesen aus der Bauzeit; die Treppenpodeste mit Parkettbelag aus Eiche oder Holzdielen; die Wände im Treppenhaus und in den Wohnungen, soweit bei der nachfolgenden Beschreibung der Wohnungen nichts anderes erwähnt, verputzt und gestrichen; straßenseitig Holzfenster mit Isolierverglasung; rückwärtig Kunststofffenster mit Isolierverglasung; die Balkontüren auf die Metallbalkone in ähnlicher Ausführung; einheitlich Beheizung der Wohnungen mit Nachtstromspeicheröfen; dezentrale Warmwasservorsorgung über Elektroboiler, zumeist in den Bädern an den Wänden installiert; die Installationen größtenteils 20 bis 30 Jahre alt bzw. der letztmals durchgeführten Modernisierung der jeweiligen Wohnung; die Leitungen zumeist unter Putz verlegt; Böden im Kellergeschoss aus Ziegelsteinen und Beton, in geringem Umfang auch mit Fliesenbelag; Bäder zumeist mit Anschlussmöglichkeit für eine Waschmaschine; Kellerabteile zu den Fluren hin als Holzgitterverschläge.

Zustand:

Die Fassade des Vordergebäudes zur Straße hin anstrichbedürftig; die Verblechung der Attika mit Rostansatz; die Holztreppe in die Obergeschosse knarzt und die Trittstufen bzw. die Podeste abgetreten; im Erdgeschoss straßenseitig an der Fassade teilweise Blasenbildung des Anstrichs, insbesondere im Durchgang zum Rückgebäude; die gemauerten Wände im Kellergeschoss teilweise mit Ausblühungen.

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Rückgebäude Gebäudeart:

2 ½-geschossiges, unterkellertes Geschäfts- und Wohngebäude mit einem eingeschossigen, unterkellerten, rückwärtigen Anbau, darin enthalten 2 Gewerbeeinheiten und 1 Wohnung.

Baugenehmigungen:

Ursprüngliche Baugenehmigung vom 12. Dezember 1950; Umbaumaßnahmen am 28. Dezember 1971 genehmigt.

Denkmal-/Ensemble:

Gebäude nicht in Denkmalschutzliste eingetragen und nicht Teil eines Ensembles.

Energetik:

Gemäß Energieausweis vom 28. November 2008 liegt der Energieverbrauchskennwert des Rückgebäudes bei 125,4 kWh/(m²a).

Konzeption:

Im Keller- und im Erdgeschoss befindet sich 1 gewerbliche Einheit mit eigenem Eingang, deren beide Etagen über eine interne Treppe und einen Lastenaufzug miteinander verbunden sind. Über das im nordöstlichen Bereich des 2 ½-geschossigen Gebäudes befindliche Treppenhaus werden im 1. Obergeschoss eine weitere Gewerbeeinheit und im Dachgeschoss 1 Wohnung erschlossen. Der Heizungsraum ist im Untergeschoss nordöstlich des Treppenhauses angeordnet.

Geschosshöhen:

Aus den Plänen übernommen betragen die Geschosshöhen des 2 ½-geschossigen Gebäudes im Kellergeschoss 3,20 m, im Erdgeschoss 3,20 m, im 1. Obergeschoss 3,30 m und im Dachgeschoss 2,60 m sowie beim Anbau im Kellergeschoss 3,40 m und im Erdgeschoss 4,00 m.

Baujahr:

1950

Neuerungen:

1961 Einbau einer Öl-Zentralheizung; 1965 Einbau eines Lastenaufzugs; 1971 Umbau und Teilmodernisierung; 1972 Umstellung der Zentralheizung auf Gas;

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1990-er Jahre Erneuerung des Heizkessels und des Warmwasserboilers.

Bauart und Bauweise:

Massivbau; Streifenfundamente in Beton; Kelleraußenwände in Stahlbeton, 30 cm bzw. 55 cm dick, darüber mit Ziegel, 51 cm und 38 cm, bzw. Anbau in Beton, 20 cm; Innenwände in unterschiedlichen Materialien von 7 cm bis 25 cm dick; Decken in Stahlbeton nach statischen Erfordernissen; über dem 2 ½-geschossigen Gebäude ein Satteldach mit Pfettendachstuhl, gedeckt mit Biberschwänzen; beim 1-geschossigen Bauteil ein Flachdach als Warmdach mit Dampfsperre, Wärmedämmung und besandeter Bitumenpappe sowie eine pultdachförmige Stahl- / Glaskonstruktion als Lichtband entlang der südlichen Gebäudekante; Fassaden verputzt und gestrichen; im Treppenhaus die Treppen aus Stahlbeton, in den Spitzboden eine Einschubtreppe aus Holz; in das Untergeschoss eine Rampe aus Beton; Verblechungen in verzinktem Stahlblech.

Ausstattung allgemein:

Die Hauseingangstüre in das Treppenhaus eine Stocktüre aus Holz, glattes Türblatt mit Glasausschnitt; in die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss eine 2-flügelige Eingangstüre aus Holz mit Türblättern als Rahmen mit Füllung, oberer Teil verglast; in die Obergeschosse eine 2-läufige Treppe aus Stahlbeton mit Naturstein an den Tritt- und Setzstufen sowie Geländer aus Metall mit Mipolamhandlauf; in das Untergeschoss eine 1-läufige Stahlbetontreppe mit Metallvorstoß und einem Geländer aus Metall;

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Seite 19

die Wände im Treppenhaus, in den Wohnungen, soweit bei der nachfolgenden Beschreibung der Wohnungen nichts anderes erwähnt, und die gemauerten Wände in den Gewerbeeinheiten verputzt und gestrichen; dort Betonoberflächen teilweise schalungsrau; Verbundfenster aus Holz mit außen aufgesetzten Rollladenkästen; im Kellergeschoss gestrichene Stahltüren nach Erfordernis, z. B. in den Heizungsraum; mit Gas betriebene Anlage für Heizung und Warmwasser; Wärmeabgabe über Heizkörper mit Thermostatventilen; Fassungsvermögen des Warmwasserboilers 145 Liter; die Installationen stammen, so weit erkennbar, größtenteils aus der Bauzeit bzw. dem Zeitpunkt des letzten Umbaus bzw. der letztmals durchgeführten Modernisierung der jeweiligen Einheit; die Leitungen zumeist unter Putz verlegt; Verblechungen in verzinktem Stahlblech.

Zustand:

Die Dacheindeckung, die Verblechungen und die Fenster sind sanierungsbedürftig; insgesamt besteht bezüglich der laufenden Unterhaltung des Gebäudes ein nicht unerheblicher Instandhaltungsrückstau. Das Gebäude mit dem Anbau befindet sich in einem unterdurchschnittlichen Erhaltungszustand.

Außenanlagen Allgemein:

Unterirdisch verlegte Versorgungsleitungen für Gas, Wasser, Abwasser und Strom; die Hofbefestigung mit Beton- und Rasenplatten, geringe Bepflanzung; Überdachung entlang der nordwestlichen Grundstücksgrenze aus Stahl, gedeckt mit Scobalit-Wellplatten.

Zustand:

Die Außenanlagen waren in einem durchschnittlich gepflegten Zustand vorzufinden.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

E.

Seite 20

Beurteilung allgemein Das Bewertungsobjekt befindet sich im Stadtteil Haidhausen und dort im gründerzeitlichen "Franzosenviertel". Ein Großteil der Wohnhäuser stammt noch aus der Zeit vor 1914. In Verbindung mit der Urbanität dieses Viertels und den vielfältigen Kulturangeboten zählt Haidhausen zu den beliebtesten und teuersten Wohngebieten Münchens. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und der Anschluss für den Individualverkehr sind als sehr gut zu bezeichnen.

Kinderbetreuungseinrichtungen,

Schulen,

Ladenge-

schäfte und gastronomische Betriebe sind im Umfeld bzw. im Stadtviertel in zahlreichem Maße vorhanden. Im denkmalgeschützten Vordergebäude sind 11 und im Rückgebäude 3 Einheiten vorhanden. Die Wohnungen im Vordergebäude zeigen größtenteils die typischen Grundrisse der Bauzeit. Die gewerblichen Einheiten, im Aufteilungsplan als Büros bezeichnet, werden als Arztpraxen genutzt. Die Ausstattungen der einzelnen Einheiten weisen unterschiedliche Standards auf. Hier wird auf die Beschreibung der einzelnen zu bewertenden Einheiten verwiesen. Die Beheizung des Vordergebäudes mit Nachtstromspeicheröfen entspricht nicht mehr dem heute üblichen Standard. Im Rückgebäude wurde ehemals eine Druckerei betrieben. Die gewerbliche Einheit im Erd- und im Untergeschoss weist sehr verwinkelte, asymmetrische Grundrisse auf. Die relativ großflächige Wohneinheit im Dachgeschoss ist tatsächlich in 2 Einheiten aufgeteilt. Die Teilungserklärung bzw. deren Nachträge weisen keine Besonderheiten auf. Das Vorder- und das Rückgebäude bilden laut Teilungserklärung eine wirtschaftliche Einheit. Beim Gemeinschaftseigentum bestehen teilweise nicht unerhebliche Mängel und Schäden. Dies betrifft insbesondere das Rückgebäude. Es ist nicht auszuschließen bzw. sogar ziemlich wahrscheinlich, dass bei einer Durchführung aller anstehenden Sanierungsmaßnahmen in den nächsten Jahren eine Umlage zu erheben ist.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

F.

Seite 21

Beschreibungen der Wohnungen Wohnung Nr. 1 Grundbuch:

Blatt 7611 der Gemarkung Haidhausen; 39 / 1.000 Miteigentumsanteil an Flst. 16533 zu 778 m².

Wohnungsart / Größe:

3-Zimmerwohnung mit Küche, Bad, WC und Flur, rd. 70 m² Wfl.

Plankopie / Fotos:

Grundriss: Anlage 5 auf der Seite 71 Bilder:

Anlage 6 auf den Seiten 79 unten und Seite 80 unten

Teilmodernisierung:

Bad vor rd. 30 bis 40 Jahren; Toilettenraum vor rd. 15 Jahren

Grundrisseinteilung:

Es werden weitgehend die Bezeichnungen der Räume aus dem Aufteilungsplan bzw. den anhängenden Plänen übernommen:

Lage und Orientierung:

Küche

rd.

9 m² Wfl

Zimmer 1

rd.

13 m² Wfl

Zimmer 2

rd.

16 m² Wfl

Zimmer 3

rd.

14 m² Wfl

Bad

rd.

6 m² Wfl

WC

rd.

2 m² Wfl

Flur

rd.

10 m² Wfl

Gesamtwohnfläche

rd.

70 m² Wfl

Die Wohnung liegt im Dachgeschoss links des Vordergebäudes im nordwestlichen Gebäudebereich. Die Küche und ein Zimmer sind nach Südwesten, die beiden anderen Zimmer nach Nordosten orientiert. Das Bad ist innenliegend.

Ausstattung:

Wohnungseingangstüre: eine gestrichene Holzzargentüre mit glattem Türblatt;

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Seite 22

Innentüren: Zargentüren aus Holz mit glatten Türblättern, teilweise Türblätter als Rahmen mit Füllungen bzw. im oberen Bereich mit Glasfüllung, die Oberflächen in weißem Farbton. Fußböden: das Bad und ein Streifen vor der Küchenzeile mit Fliesen, ansonsten Holzparkettböden. Wände: das Bad auf eine Höhe von rd. 1,45 m, der Toilettenraum teilweise auf eine Höhe von rd. 1,60 m und die Küche im Arbeitsbereich mit Fliesen. Sanitärräume: im Bad eine Badewanne mit Duschvorrichtung und Einhebelmischbatterie, ein neueres Waschbecken mit Unterbauschrank und ein Waschmaschinenanschluss; im Toilettenraum ein wandhängendes Tiefspülklosett mit Unterputzspülkasten und ein Handwaschbecken. Besonderheit:

Im Gegensatz zum Aufteilungsplan wird ein Zimmer (Nr. 3) nicht von der Wohnung Nr. 1 sondern von der benachbarten Wohnung Nr. 2 aus erschlossen und auch von dort genutzt. Die Bewertung erfolgt jedoch analog der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan als 3-Zimmerwohnung.

Wohngeld:

Nach Auskunft der Hausverwaltung derzeit monatlich € 139,--.

Nutzung:

Die Wohnung ist an einen Miteigentümer vermietet.

Beurteilung:

Der Fluranteil ist relativ hoch und das Bad innenliegend. Es ist kein Balkon vorhanden. Ansonsten handelt es sich um einen funktionellen Grundriss.

Zustand:

Die Wohnung befindet sich in einem guten Zustand.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Seite 23

Wohnung Nr. 2 Grundbuch:

Blatt 7612 der Gemarkung Haidhausen; 25 / 1.000 Miteigentumsanteil an Flst. 16533 zu 778 m².

Wohnungsart / Größe:

1-Zimmer-Appartement mit Bad und Flur, rd. 19 m² Wfl.

Plankopie / Fotos:

Grundriss: Anlage 5 auf der Seite 71 Fotos:

Anlage 6 auf der Seite 80 oben

Teilmodernisierung:

geschätzt vor rd. 20 bis 30 Jahren

Grundrisseinteilung:

Es werden weitgehend die Bezeichnungen der Räume aus dem Aufteilungsplan bzw. den anhängenden Plänen übernommen:

Lage und Orientierung:

Wohn- / Schlafraum

rd.

14 m² Wfl

Bad

rd.

2 m² Wfl

Flur

rd.

3 m² Wfl

Gesamtwohnfläche

rd.

19 m² Wfl

Die Wohnung liegt im Dachgeschoss Mitte des Vordergebäudes im nordöstlichen Gebäudebereich. Das 1-Zimmer-Appartement ist nach Nordosten orientiert. Das Bad ist innenliegend.

Ausstattung:

Wohnungseingangstüre: eine gestrichene Holzzargentüre mit glattem Türblatt. Innentüren: Zargentüren aus Holz, die Türblätter als Rahmen mit Füllung, teilweise der obere Teil verglast; die Oberflächen in weißem Farbanstrich. Fußböden: der Flur mit Laminat, der Wohn- / Schlafraum mit Eichenholzparkett und das Bad mit Fliesen.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Seite 24

Wände: das Bad im Bereich der Dusche auf rd. 2 m mit Fliesen, ansonsten Teilverfliesung auf eine Höhe von rd. 1,70 m. Sanitärraum: im Bad eine Duschwanne mit Kabine, ein bodenstehendes Flachspülklosett mit tiefhängendem Spülkasten und ein Waschbecken. Besonderheit:

Im Gegensatz zum Aufteilungsplan wird das Zimmer 3 der benachbarten Wohnung Nr. 1 von der gegenständigen Wohnung Nr. 2 aus erschlossen und auch von dieser genutzt. De facto handelt es sich von der tatsächlichen Nutzung her nicht um ein 1-Zimmer-Appartement, sondern mit diesem Raum um eine 2-Zimmerwohnung. Die Bewertung erfolgt jedoch analog der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan als 1-Zimmer-Appartement.

Wohngeld:

Nach Auskunft der Hausverwaltung derzeit monatlich € 104,--.

Nutzung:

Die Wohnung ist vermietet.

Beurteilung:

Gemäß Aufteilungsplan sehr kleines 1-Zimmer-Appartement ohne Balkon.

Zustand:

Die Wohnung befindet sich in einem guten Zustand.

Wohnung Nr. 3 Grundbuch:

Blatt 7613 der Gemarkung Haidhausen; 30 / 1.000 Miteigentumsanteil an Flst. 16533 zu 778 m².

Wohnungsart / Größe:

1 ½-Zimmerwohnung mit Bad, Küche und Essdiele, rd. 43 m² Wfl.

Plankopie / Fotos:

Grundriss: Anlage 5 auf der Seite 71 Bilder:

Teilmodernisierung:

Anlage 6 auf den Seiten 79 unten und Seite 80 unten

Bad vor rd. 30 bis 40 Jahren

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Grundrisseinteilung:

Seite 25

Es werden weitgehend die Bezeichnungen der Räume aus dem Aufteilungsplan bzw. den anhängenden Plänen übernommen:

Lage und Orientierung:

Zimmer 1

rd.

9 m² Wfl

Zimmer 2

rd.

16 m² Wfl

Bad

rd.

5 m² Wfl

Küche / Essdiele

rd.

13 m² Wfl

Gesamtwohnfläche

rd.

43 m² Wfl

Die Wohnung liegt im Dachgeschoss rechts des Vordergebäudes im südöstlichen Gebäudebereich. Ein Zimmer ist nach Nordosten, das weitere Zimmer sowie das Bad sind nach Südwesten orientiert. Die Küche und die Essdiele sind innenliegend.

Ausstattung:

Wohnungseingangstüre: eine gestrichene Holzzargentüre mit glattem Türblatt. Innentüren: Zargentüren aus Holz, die Türblätter als Rahmen mit Füllung, teilweise der obere Teil verglast; die Oberflächen mit weißem Farbanstrich. Fußböden: das Bad und die Küche mit Fliesen, ansonsten Eichenholzparkett. Wände: das Bad auf eine Höhe von rd. 1,40 m und die Küche im Arbeitsbereich mit Fliesen. Sanitärraum: im Bad eine verflieste Badewanne mit Duschvorrichtung, ein bodenstehendes Flachspülklosett mit tiefhängendem Spülkasten, ein Waschbecken und ein Waschmaschinenanschluss; allgemein Einhebelmischbatterien.

Wohngeld:

Nach Auskunft der Hausverwaltung derzeit monatlich € 116,--.

Nutzung:

Die Wohnung ist an eine Miteigentümerin vermietet.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Beurteilung:

Seite 26

Die Küche / Essdiele ist relativ schlecht belichtet. Die Wohnung verfügt über keinen Balkon. Da kein Flur vorhanden ist, erfolgt der Zugang zur Wohnung direkt in die Küche / Essdiele.

Zustand:

Die Wohnung befindet sich in einem gut gepflegten Zustand.

Wohnung Nr. 5 Grundbuch:

Blatt 7615 der Gemarkung Haidhausen; 48 / 1.000 Miteigentumsanteil an Flst. 16533 zu 778 m².

Wohnungsart / Größe:

2-Zimmerwohnung mit Wohnküche, Toilettenraum, Duschbad und Diele, rd. 74 m² Wfl.

Plankopien / Fotos:

Grundriss: Anlage 5 auf der Seite 70 Bilder:

Teilmodernisierung:

Anlage 6 auf den Seiten 81 und 82

vor ca. 20 bis 30 Jahren Einbau des Duschbades und Modernisierung des Toilettenraumes.

Grundrisseinteilung:

Es werden weitgehend die Bezeichnungen der Räume aus dem Aufteilungsplan bzw. den anhängenden Plänen übernommen:

Lage und Orientierung:

Zimmer

rd.

17 m² Wfl

Zimmer

rd.

22 m² Wfl

Wohnküche mit Balkon

rd.

15 m² Wfl

Toilettenraum / Duschbad

rd.

4 m² Wfl

Diele

rd.

16 m² Wfl

Gesamtwohnfläche

rd.

74 m² Wfl

Die Wohnung liegt im 4. Obergeschoss rechts des Vordergebäudes und dort im südöstlichen Gebäudebereich. Die Wohnküche und das Duschbad sind nach Südwesten und die beiden Zimmer nach Nordosten hin orientiert. Der Toilettenraum ist innenliegend.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Ausstattung:

Seite 27

Wohnungseingangstüre: eine gestrichene Holzzargentüre mit Türblatt als Rahmen mit Füllungen. Innentüren: Zargentüren aus Holz, die Türblätter als Rahmen mit Füllung, teilweise der obere Teil verglast; die Oberflächen in weißem Farbanstrich. Fußböden: das Duschbad und der Toilettenraum mit Fliesen, die Küche mit Laminat, ansonsten Eichenholzparkett. Wände: das Duschbad nahezu deckenhoch, der Toilettenraum auf eine Höhe von rd. 1,40 m mit Fliesen. Sanitärräume: im Duschbad eine verflieste Duschwanne mit Kabinentüre und ein Waschbecken, jeweils Einhebelmischbatterien; im Toilettenraum ein wandhängendes Tiefspülklosett mit Unterputzspülkasten und ein Handwaschbecken mit Einhebelmischbatterie.

Wohngeld:

Nach Auskunft der Hausverwaltung derzeit monatlich € 162,--.

Nutzung:

Die Wohnung ist vermietet.

Beurteilung:

Die geräumige, nicht gut belichtete Diele umfasst rd. 20 % der Gesamtfläche. Das Duschbad ist relativ klein und nur von der Küche aus zugänglich. Positiv beeinflusst wird die Wohnqualität durch einen kleinen Balkon vor der Küche an der Südwestseite der Fassade.

Zustand:

Die Wohnung befindet sich in einem gut gepflegten Zustand.

Wohnung Nr. 9 Grundbuch:

Blatt 7619 der Gemarkung Haidhausen; 47 / 1.000 Miteigentumsanteil an Flst. 16533 zu 778 m².

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Wohnungsart / Größe:

Seite 28

2-Zimmerwohnung mit Wohnküche, Toilettenraum, Duschbad und Diele, rd. 72 m² Wfl.

Plankopie:

Grundriss: Anlage 5 auf der Seite 69 Bilder:

Teilmodernisierung:

keine

vor ca. 30 Jahren Einbau des Duschbades und Modernisierung des Toilettenraumes.

Grundrisseinteilung:

Es werden weitgehend die Bezeichnungen der Räume aus dem Aufteilungsplan bzw. den anhängenden Plänen übernommen:

Lage und Orientierung:

Zimmer

rd.

17 m² Wfl

Zimmer

rd.

20 m² Wfl

Wohnküche mit Balkon

rd.

15 m² Wfl

Toilettenraum / Duschbad

rd.

4 m² Wfl

Diele

rd.

16 m² Wfl

Gesamtwohnfläche

rd.

72 m² Wfl

Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss rechts des Vordergebäudes und dort im südöstlichen Gebäudebereich. Die Wohnküche und das Duschbad sind nach Südwesten und die beiden Zimmer nach Nordosten hin orientiert. Der Toilettenraum ist innenliegend.

Ausstattung:

Wohnungseingangstüre: eine gestrichene Holzzargentüre mit Türblatt als Rahmen mit Füllungen. Innentüren: Zargentüren aus Holz, die Türblätter als Rahmen mit Füllung, teilweise der obere Teil verglast; die Oberflächen in weißem Farbanstrich. Fußböden: die Küche, der Toilettenraum und das Duschbad mit PVC oder Linoleum; ansonsten Eichenholzparkett. Wände: das Duschbad nahezu deckenhoch, der Toilettenraum im Waschbeckenbereich mit Fliesenschild.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Seite 29

Sanitärräume: im Duschbad eine verflieste Duschwanne mit Kabinentüre und ein Waschbecken, jeweils Einhebelmischbatterien; im Toilettenraum ein bodenstehendes Tiefspülklosett mit tiefhängendem Spülkasten und ein Handwaschbecken lediglich mit Kaltwasseranschluss. Wohngeld:

Nach Auskunft der Hausverwaltung derzeit monatlich € 159,--.

Nutzung:

Die Wohnung ist vermietet.

Beurteilung:

Die innenliegende, nicht gut belichtete Diele umfasst rd. 20 % der Gesamtfläche. Das Duschbad ist relativ klein und nur von der Küche aus über einen Durchgang ohne Türe zugänglich. Positiv beeinflusst wird die Wohnqualität durch einen kleinen Balkon vor der Küche an der Südwestseite der Fassade und einen Kachelofen aus der Bauzeit in einem der Zimmer.

Zustand:

Die Wohnung befindet sich in einem guten Zustand.

Wohnung Nr. 14 Grundbuch:

Blatt 16347 der Gemarkung Haidhausen; 76 / 1.000 Miteigentumsanteil an Flst. 16533 zu 778 m².

Wohnungsart / Größe:

5-Zimmerwohnung mit Küche, 2 Bädern, Diele und Flur, rd. 117 m² Wfl.

Plankopien / Fotos:

Grundriss: Anlage 5 auf der Seite 75 Bilder:

Teilmodernisierung:

Anlage 6 auf den Seiten 92 und 93

vor ca. 10 bis 15 Jahren Einbau von Kunststofffenstern; vor ca. 20 bis 30 Jahren Sanierung der Bäder.

Besichtigungsumfang:

Der nordwestliche Teil der Wohnung, der als gesondert genutztes Appartement von der Hauptwohnung separiert ist, konnte nicht be-

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Seite 30

treten werden. Die Räume sollen nach Angabe des Eigentümers einen ähnlichen Ausstattungsstandard wie die besichtigten aufweisen. Grundrisseinteilung:

Es werden weitgehend die Bezeichnungen der Räume aus dem Aufteilungsplan bzw. den anhängenden Plänen übernommen:

Lage und Orientierung:

Wohnen

rd.

16 m² Wfl

Schlafen

rd.

15 m² Wfl

Kind

rd.

16 m² Wfl

Kind

rd.

11 m² Wfl

Arbeiten / Gast

rd.

23 m² Wfl

Küche

rd.

13 m² Wfl

Bad (neben Treppenhaus)

rd.

6 m² Wfl

Bad

rd.

5 m² Wfl

Flur

rd.

9 m² Wfl

Diele

rd.

3 m² Wfl

Gesamtwohnfläche

rd.

117 m² Wfl

Die Wohnung liegt im Dachgeschoss des Rückgebäudes und umfasst die gesamte Etage. Die Küche, der Wohnraum und ein Bad sind nach Nordosten zum Innenhof und die beiden Kinderzimmer, der Schlafraum, das weitere Bad sowie das Arbeits-/Gastzimmer nach Südwesten hin orientiert.

Sondernutzungsrechte:

Es bestehen Sondernutzungsrechte an Teilen der sog. Terrasse (= Flachdach des rückwärtigen, 1-geschossigen Anbaus), den Treppen von der Wohnung hierhin (siehe hierzu die Anlage 5, Seiten 74 und 75 des Gutachtens), dem Spitzboden und dem Zugang zum Spitzboden (= Ausziehleiter).

Ausstattung:

Wohnungseingangstüre: eine lasierte Holzzargentüre mit glattem Türblatt. Innentüren: Zargentüren aus Holz mit glatten Türblättern, die Oberflächen größtenteils in weißem Farbton; teilweise auch Schiebetüren.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Seite 31

Fußböden: die Küche mit PVC, das Bad seitlich vom Treppenhaus mit Fliesen, ansonsten größtenteils Eichenholzparkett. Wände: das vorbezeichnete Bad bis auf eine Höhe von rd. 1,70 m und im Wannenbereich bis zur Decke mit Fliesen. Sanitärräume: im vorbezeichneten Bad an der nordöstlichen Gebäudeseite eine Badewanne mit Duschvorrichtung, ein neueres Waschbecken und ein bodenstehendes Flachspülklosett mit tiefhängendem Spülkasten, einheitlich Einhebelmischbatterien. Besonderheit:

Der nordwestliche Bereich der Wohnung, der ebenfalls vom Treppenhaus aus direkt erschlossen wird, wurde als 1-Zimmer-Appartement von der Hauptwohnung abgetrennt. Laut Aufteilungsplan und Teilungserklärung handelt es sich im Dachgeschoss aber nur um 1 Wohnungseinheit (WE 14) und entsprechend wird auch die Bewertung durchgeführt.

Wohngeld:

Nach Auskunft der Hausverwaltung derzeit insgesamt monatlich € 361,--.

Nutzung:

Der größere Bereich der Wohnungseinheit ist an eine Miteigentümerin vermietet und der separierte 1-Zimmer-Appartement-Teil ist fremdvermietet.

Beurteilung:

Gemäß der Teilungserklärung eine sehr große Wohnung mit mehreren relativ kleinen Zimmern, 2 Bädern und 2 kleinen Balkonen. Tatsächlich wird die Einheit als ein vom Treppenhaus aus eigenständig erschlossenes 1-Zimmer-Appartement mit Bad und kleinem Balkon sowie einer 4-Zimmerwohnung mit Essküche, Bad und kleinem Balkon genutzt.

Zustand:

Die Wohnung, soweit sie betreten werden konnte, befindet sich in einem durchschnittlich gepflegten Zustand. Vorhandene, aber bereits wieder abgetrocknete Verfärbungen an den Dachschrägen lassen auf gelegentliche Undichtigkeiten des Daches schließen. Bei der Fläche, an der das Sondernutzungsrecht besteht, ist das Kiespressdach nicht als Terrasse ausgebildet und somit nicht ohne Gefahr einer Schädigung der Dachdichtung nutzbar.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Seite 32

G. Beschreibungen der Büros (als Praxen genutzt) Büro Nr. 10 Grundbuch:

Blatt 7620 der Gemarkung Haidhausen; 106 / 1.000 Miteigentumsanteil an Flst. 16533 zu 778 m².

Einheit / Größe:

Büroeinheit mit 5 Arbeitszimmern, einer Teeküche, 2 Toilettenräumen, einem Ablageraum und 2 großen Dielen, rd. 163 m² Nfl.

Plankopien / Fotos:

Grundriss: Anlage 5 auf der Seite 68 Bilder:

Teilmodernisierung:

Anlage 6 auf der Seite 83

letztmals vermutlich vor den aktuellen Vermietungen in den Jahren 2008 / 2009

Grundrisseinteilung:

Es werden weitgehend die Bezeichnungen der Räume aus dem Aufteilungsplan bzw. den anhängenden Plänen übernommen: 5 Büroräume

Lage und Orientierung:

zwischen 17m² Nfl und 20 m² Nfl, insgesamt

rd.

93 m² Nfl

Teeküche inkl. Balkon

rd.

14 m² Nfl

Aktenablage inkl. Balkon

rd.

11 m² Nfl

Toilettenraum

rd.

4 m² Nfl

Toilettenraum

rd.

4 m² Nfl

Diele

rd.

21 m² Nfl

Diele

rd.

16 m² Nfl

Gesamtnutzfläche

rd.

163 m² Nfl

Die Einheit liegt im 1. Obergeschoss des Vordergebäudes und umfasst hier die gesamte Etage. Die Arbeitsräume sind nach Südwesten und Nordosten orientiert.

Ausstattung:

Eingangstüren in die Einheit: 2 gestrichene Holzzargentüren mit glatten Türblättern.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Seite 33

Innentüren: Zargentüren aus Holz, die Türblätter als Rahmen mit Füllung, teilweise der obere Teil verglast; die Oberflächen mit weißem Farbanstrich. Fußböden: Parkettböden aus Eiche, teilweise mit PVC belegt; die Toiletten mit PVC in Parkettmuster bzw. mit Fliesen. Wände: ein Toilettenraum auf eine Höhe von rd. 2 m mit Fliesen, der andere WC-Raum mit Raufasertapete und Anstrich. Sanitärräume:

in

einem

Toilettenraum

ein

bodenstehendes

Tiefspülklosett mit tiefhängendem Spülkasten und ein Waschbecken mit Kalt- und Warmwasseranschluss; im anderen WC-Raum ein wandhängendes Tiefspülklosett mit Unterputzspülkasten und ein Waschbecken mit Einhebelmischbatterie.

Nutzung:

Im Gegensatz zu den Bezeichnungen im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung wird die Einheit nicht als Büro genutzt. Tatsächlich ist die Einheit ähnlich wie in den Geschossen darüber geteilt, in 2 Praxiseinheiten ausgebaut und an Ärzte vermietet.

Wohngeld:

Nach Auskunft der Hausverwaltung derzeit monatlich insgesamt € 309,--.

Betriebskosten:

Die Betriebskosten werden laut den beiden Mietverträgen gemäß II. BVO von den Mietern übernommen.

Beurteilung:

Hinsichtlich der Grundrissgestaltung ist die Einheit für eine branchenungebundene Vermietung geeignet. In der Teilungserklärung ist sie jedoch als Büro definiert.

Zustand:

Die Einheit befindet sich in einem sehr guten Zustand.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Seite 34

Büro Nr. 11 Grundbuch:

Blatt 7621 der Gemarkung Haidhausen; 68 / 1.000 Miteigentumsanteil an Flst. 16533 zu 778 m².

Einheit / Größe:

Büroeinheit mit 5 Arbeitszimmern, einer Diele und einem Toilettenraum, rd. 105 m² Nfl.

Plankopien / Fotos:

Grundriss: Anlage 5 auf der Seite 67 Bilder:

Anlage 6 auf der Seite 84

Teilmodernisierung:

letztmals die letzten 10 bis 20 Jahre

Grundrisseinteilung:

Es werden weitgehend die Bezeichnungen der Räume aus dem Aufteilungsplan bzw. den anhängenden Plänen übernommen: 5 Zimmer

Lage und Orientierung:

zwischen 11 m² Nfl und 20 m² Nfl, insgesamt

rd.

80 m² Nfl

Toilettenraum

rd.

4 m² Nfl

Diele

rd.

21 m² Nfl

Gesamtnutzfläche

rd.

105 m² Nfl

Die Einheit liegt im Erdgeschoss des Vordergebäudes und umfasst hier den gesamten nordwestlichen Teil des Gebäudes. Die Arbeitsräume sind nach Südwesten und Nordosten orientiert.

Sondernutzungsrecht:

Es besteht ein Sondernutzungsrecht an der Plattform mit Zugang zur Einheit an der Südwestseite des Gebäudes vor der Einheit. Siehe hierzu die Anlage 5, Seite 67 des Gutachtens.

Ausstattung:

Eingangstüren in die Einheit: vom Treppenhaus eine gestrichene Holzzargentüre mit glattem Türblatt von der Wörthstraße eine Stocktüre aus Aluminium, das Türblatt ein Rahmen mit einfachem Drahtglas als Füllung. Innentüren: Zargentüren aus Holz, die Türblätter als Rahmen mit Füllung, teilweise der obere Teil verglast und Holztüren mit glatten Türblättern; die Oberflächen jeweils mit weißem Farbanstrich.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Seite 35

Fußböden: Kleinstabparkett aus Eichenholz oder Teppichware; Parkettböden, teilweise mit PVC belegt, die Toilette mit Fliesen. Ansonsten der Einheit Nr. 10 entsprechende Ausstattung. Wohngeld:

Nach Auskunft der Hausverwaltung derzeit monatlich € 204,--.

Nutzung:

Die Einheit wird als Arztpraxis genutzt.

Beurteilung:

Hinsichtlich der Grundrissgestaltung ist die Einheit für eine branchenungebundene Vermietung geeignet. In der Teilungserklärung ist sie jedoch als Büro definiert.

Zustand:

H.

Die Einheit befindet sich in einem sehr gut gepflegten Zustand.

Beschreibungen der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume Nr. 12 Grundbuch:

Blatt 7622 der Gemarkung Haidhausen; 243 / 1.000 Miteigentumsanteil an Flst. 16533 zu 778 m².

Einheit / Größe:

Werkstatt- und Lagerräume einer ehemaligen Druckerei im Unterund Erdgeschoss mit diversen Räumlichkeiten und Toilettenanlagen für Damen und Herren, insgesamt rd. 519 m² Nfl.

Plankopien / Fotos:

Grundriss: Anlage 5 auf den Seiten 72 und 73 Bilder:

Anlage 6 auf den Seiten 87 bis 89

Teilmodernisierung:

vor ca. 10 bis 30 Jahren

Grundrisseinteilung:

Es werden weitgehend die Bezeichnungen der Räume aus dem Aufteilungsplan bzw. den anhängenden Plänen übernommen: Untergeschoss: 5 Werkstatt- bzw. Lagerräume von rd. 8 m² Nfl bis rd. 57 m² Nfl; eine sog. Garage mit rd. 74 m² Nfl;

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Seite 36

ein Toilettenraum und eine interne Treppe in das Erdgeschosss; insgesamt

rd.

232 m² Nfl

Erdgeschoss: 2 Werkstatträume mit rd. 56 m² Nfl und rd. 96 m² Nfl; 2 Lagerräume mit rd. 15 m² Nfl und rd. 9 m² Nfl; sog. Personalcafé mit rd. 80 m² Nfl; Toilettenräume für Damen und Herren; Windfang; interne Treppen in das UG und OG mit Vorraum

Lage:

insgesamt

rd.

287 m² Nfl

Gesamtnutzfläche

rd.

519 m² Nfl

Die Einheit umfasst bis auf das allgemeine Treppenhaus, den Heizungsraum und seine Zugänge das gesamte Unter- und Erdgeschoss.

Sondernutzungsrechte:

Es besteht zusammen mit der TE-Einheit Nr. 13 ein gemeinsames Sondernutzungsrecht an einer rd. 30 m² großen Gartenfläche an der Nordostseite des Gebäudes neben dem Zugang zur TE-Einheit Nr. 12 sowie ein Sondernutzungsrecht an der Rampe in das Untergeschoss und der Eingangsüberdachung (siehe hierzu die Anlage 5, Seiten 72 und 73 des Gutachtens).

Ausstattung:

Eingangstüre eine 2-flügelige Rahmentüre aus Holz, oberer Teil mit einfacher Verglasung. Innentüren: in unterschiedlichen Ausführungen; Zargentüren aus Holz, die Türblätter als Rahmen mit Füllung, einfache Stocktüren mit glatten Türblättern und insbesondere im Untergeschoss gestrichene Stahltüren, nach Bedarf in feuerhemmender Ausführung. Fußböden: Beton- und Industrieestrich, Holzbeton, PVC und in den Toiletten Fliesen. Wände: einzelne Zwischenwände als Holz- oder Stahlkonstruktion mit einfacher Verglasung; Toilettenräume auf Höhen von rd. 1,60 m

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Seite 37

mit Fliesen; einzelne Räume je nach bisherigen Nutzungen mit Teilverfliesungen; ansonsten der 1-geschossige Bauteil in Rohbeton mit Anstrich, der 2 ½-geschossige, ältere Bauteil mit Putz und Anstrich. Sanitärräume: Behindertentoilette mit wandhängendem Tiefspülklosett und Unterputzspülkasten, Urinal und Waschbecken; ansonsten die Toilettenräume mit bodenstehenden Tiefspülklosetts sowie tiefhängenden Spülkästen und Waschbecken. Sonstiges:

Teilweise in den Werkstatträumen eine Abluftanlage; Lastenaufzug aus der Bauzeit, Tragkraft nicht bekannt.

Nutzung:

Die Einheit ist an insgesamt 3 Parteien vermietet.

Wohngeld:

Nach Auskunft der Hausverwaltung derzeit monatlich insgesamt € 1.066,--, wobei der Mieter der sog. Garage mit dem angrenzenden Lager keine Betriebskosten entrichtet.

Betriebskosten:

Die Betriebskosten werden nur teilweise von den Mietern übernommen.

Beurteilung:

Die Grundrissgestaltung, die sich aus der ursprünglichen Eigennutzung als Druckereibetrieb ergeben hat, ist sehr speziell und verwinkelt. Die nicht tragenden Innenwände könnten jedoch entfernt werden, so dass sich dann größere, zusammenhängende Flächen ergeben würden. Da im innerstädtischen Bereich kaum mehr einfache Werkstatt- und Lagerflächen vorhanden sind, werden diese am Markt als Mietflächen stark nachgefragt. Die sog. Garage im Untergeschoss ist bei der heutigen Größe der PKW´s nicht mehr entsprechend zu nutzen und dürfte nur als Lagerfläche zu verwenden sein. Außerdem beschränkt sich die Nutzung auf nicht störendes Gewerbe.

Zustand:

Der vorhandene Lastenaufzug wird derzeit nicht genutzt. Die Einheit befindet sich in einem durchschnittlich guten Zustand.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

Seite 38

Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume Nr. 13 Grundbuch:

Blatt 16346 der Gemarkung Haidhausen; 91 / 1.000 Miteigentumsanteil an Flst. 16533 zu 778 m².

Einheit / Größe:

Unterschiedlich genutzte Räume wie Kursraum, Töpferei und Büroräume sowie Damen- und Herrentoiletten mit insgesamt rd. 137 m² Nfl.

Plankopien / Fotos:

Grundriss: Anlage 5 auf der Seite 74 Bilder:

Anlage 6 auf den Seiten 90 und 91

Teilmodernisierung:

vor ca. 10 bis 30 Jahren

Grundrisseinteilung:

Es werden weitgehend die Bezeichnungen der Räume aus dem Aufteilungsplan bzw. den anhängenden Plänen übernommen:

Lage und Orientierung:

Kursraum

rd.

61 m² Nfl

Büro

rd.

14 m² Nfl

Schneiderei

rd.

18 m² Nfl

Vorraum

rd.

10 m² Nfl

Töpferei

rd.

19 m² Nfl

WC Damen

rd.

3 m² Nfl

WC Herren

rd.

3 m² Nfl

Flur

rd.

4 m² Nfl

Diele

rd.

5 m² Nfl

Gesamtnutzfläche

rd.

137 m² Nfl

Die Einheit umfasst das gesamte Obergeschoss des Rückgebäudes. Die Arbeitsräume sind nach Südwesten und Nordosten orientiert.

Sondernutzungsrechte:

Es besteht zusammen mit der TE-Einheit Nr. 12 ein gemeinsames Sondernutzungsrecht an einer rd. 30 m² großen Gartenfläche an der Nordostseite des Gebäudes neben dem Zugang zur TE-Einheit Nr. 12; außerdem ein Sondernutzungsrecht an der Abschlusstüre des zu der Einheit Nr. 13 gehörenden Fluchtweges im Erdgeschoss (siehe hierzu die Anlage 5, Seite 73 des Gutachtens).

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Ausstattung:

Seite 39

Eingangstüre: eine Holzzargentüre mit glattem Türblatt. Innentüren: Zargentüren aus Holz, die Türblätter als Rahmen mit Füllung, Oberflächen in weißem Farbton. Fußböden: der Kursraum mit Teppichware; die Büros mit PVC; die Toilettenräume und der Töpferraum mit Fliesen. Wände: der Töpferraum deckenhoch, die Toilettenräume auf eine Höhe von rd. 1,60 m mit Fliesen; ansonsten verputzt und gestrichen. Sanitäreinrichtungen: in den Toilettenräumen bodenstehende Flachspülklosetts mit tiefhängenden Spülkästen und Handwaschbecken mit Einhebelmischbatterien; im Töpferraum ein Ausguss mit Kalt- und Warmwasseranschluss.

Sonstiges:

Der im Gebäude eingebaute Lastenaufzug reicht bis in diese Einheit. Es besteht ein internes Treppenhaus in das Erdgeschoss, das als Fluchtweg dient.

Nutzung:

Die Einheit zusammen mit dem Erdgeschoss und Räumen im Untergeschoss an einen Verein vermietet.

Wohngeld:

Nach Auskunft der Hausverwaltung derzeit monatlich insgesamt € 282,--.

Betriebskosten:

Die Betriebskosten werden gemäß II. BVO vom Mieter übernommen.

Beurteilung:

Die Einheit kann von der Grundrisssituation her branchenungebunden genutzt werden. Die Belichtung des Töpferraumes ist nicht optimal.

Zustand:

Die Einheit befindet sich in einem durchschnittlich guten Zustand.

Hans-Jörgen Christner Dipl.-Ing. (FH & TU)

I.

Seite 40

Wertermittlungen Erläuterungen Nach der gültigen Rechtsprechung enthält die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 - ImmoWertV - die allgemein anerkannten Regeln der Wertermittlungslehre. Die Wertermittlung und die Ableitung der dazu erforderlichen Daten werden deshalb in Anlehnung an die ImmoWertV vorgenommen. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind dabei das Sachwert-, das Ertragswert- bzw. das Vergleichswertverfahren oder mehrere dieser Verfahren anzuwenden. Die Verfahren sind nach der Art des Objektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles auszuwählen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu ermitteln. Die Preisbildung bei Eigentumswohnungen, Büro-, Werkstatt- und Lagereinheiten erfolgt, sofern genügend Datenmaterial vorliegt, über eine Ableitung bekannter Kaufpreise vergleichbarer Einheiten. Es wird deshalb für diese normalerweise das Vergleichswertverfahren angewendet. Da jedoch in diesem Falle für die Büroeinheiten und insbesondere für die sog. nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheiten mit den sehr speziellen Grundrissgestaltungen und Nutzungen keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen vorliegt, werden die Werte dieser Einheiten hinsichtlich der zu erwirtschaftenden Erträge beurteilt. Für die Wertermittlungen ist deshalb das Ertragswertverfahren die geeignetste Bewertungsmethode. Der Ertragswert wird aus den marktüblichen Erträgen, die sich aus der Immobilie erwirtschaften lassen, abgeleitet.

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Seite 41

Beim Vergleichswert- und beim Ertragswertverfahren ist grundsätzlich keine allgemeine Marktanpassung, wie sie die ImmoWertV vorsieht, erforderlich, da bei diesen Verfahren alle marktrelevanten Gegebenheiten unmittelbar in die Werte mit einfließen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein über- oder unterdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel und Bauschäden etc. sind durch marktgerechte Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Diese sind bei Baumängel, Bauschäden und Renovierungsstau nicht mit den tatsächlichen Kosten gleichzusetzen, sondern mit der Minderung des Marktwertes. Das Kostenrisiko und mögliche Werterhöhungen nach Reparatur sind darin enthalten.

Investmentmarkt In Folge der letzten Finanzkrise und der damit verbundenen wirtschaftlichen Turbulenzen hat allgemein eine Rückbesinnung auf sichere Geldanlagen, wie sie Immobilien darstellen, stattgefunden. Der aktuelle Nachfrageboom wird zusätzlich von den niedrigen Zinsen beflügelt. Obwohl die Renditen bei den Immobilien einen historischen Tiefpunkt erreicht haben, liegen sie zum Teil noch weit über den Renditen von alternativen Anlageformen. Insofern ist mit einer weiter anhaltenden Nachfrage zu rechnen. Insbesondere sind Eigentumswohnungen, Doppel- und Reihenhäuser sowie unbebaute Grundstücke im Stadtgebiet München in den Fokus der privaten Käufer geraten mit der Folge nicht unerheblicher Preissteigerungen in den letzten Jahren. Ein ähnlicher Nachfrageboom ist auch bei den Praxen und Büros im Teileigentum festzustellen. Bei anderem gewerblichen Teileigentum, wie z. B. Werkstätten, Lagerräumen etc., hält sich die Nachfrage in Grenzen. Insbesondere Objekte mit Schwächen bezüglich der Lage, der Architektur, der Grundrisskonzeption und der Ausstattung sind am Markt weniger

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Seite 42

gut unterzubringen. Hinzu kommt, dass gewerbliches Teileigentum am Investmentmarkt grundsätzlich nur einen relativ kleinen Käuferkreis anspricht. Der Preis wird deshalb von einer begrenzten Nachfrage geprägt. Bei der Größe der zu bewertenden Einheiten treten als Interessenten erfahrungsgemäß nur Privatpersonen auf. Über die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes ist eine konkrete Vorhersage nicht möglich, da diese auch vom weiteren Verlauf der europäischen und insbesondere der deutschen Binnenwirtschaft sowie einer weiter anhaltenden Niedrigzinsphase abhängt.

Vergleichswert Vorbemerkungen Beim Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise solcher Objekte herangezogen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit den zu bewertenden Objekten hinreichend übereinstimmen. Der Sachverständige kann sich dabei der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses bedienen, der sämtliche Kaufvorgänge in seinem Gebiet dokumentiert und auswertet. Zusätzlich fließen Ergebnisse eigener Recherchen, Auskünfte ortskundiger Makler, aktuelle Marktberichte, Immobilienanzeigen und Erfahrungswerte des Sachverständigen in die Wertfindung mit ein.

Wohnungen Basiswert Im Folgenden wird ein Basiswert aus den Vergleichspreisen, die vom zuständigen Gutachterausschuss bei der LHS München angefordert wurden, ermittelt. Sodann wird über diesen Basiswert der Verkehrswert für jede einzelne Einheit abgeleitet.

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Seite 43

Vergleichspreise Die beim Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München vorliegenden vergleichbaren Kaufvorgänge stammen aus den Jahren 2015 und 2016. Die Kaufvorgänge werden im Folgenden aus datenschutzrechtlichen Gründen anonym angeführt: Datum Lage

Baujahr

Wfl

Gesch

€ / m²

1 04/16

Belfortstraße

1902

73 m² n. bek.

7.486,--

2 02/16

Breisacher Straße

1897

64 m²

1. OG

6.172,--

3 12/15

Metzstraße

1900

75 m²

EG

6.019,--

4 10/15

Grillparzerstraße

1900

71 m²

1. OG

6.229,--

5 10/15

Weißenburger Str.

1903

74 m²

4. OG

8.378,--

6 09/15

Milchstraße

1896

75 m²

3. OG

8.573,--

7 07/15

Gravelottestraße

1898

94 m²

2. OG

6.332,--

8 06/15

Einsteinstraße

1900

61 m²

3. OG

7.353,--

Es ist zu unterstellen, dass die Preisdifferenzen neben den marktbedingten Preissteigerungen während des Betrachtungszeitraums und den verschiedenen Ortslagen auch auf unterschiedliche Situierungen innerhalb der Gebäude bezüglich der Himmelsrichtung und dadurch eventuell gegebener Lärmimmissionen sowie auf differenzierte Ausstattungsstandards zurück zu führen sind. Kurzbetrachtung der Vergleichswohnungen Die Lagen und Gebäude, in denen sich die Vergleichswohnungen befinden, sind bekannt und wurden besichtigt. Bezüglich der Nähe zu Einzelhandelsgeschäften und Bus- oder S-Bahnhaltestellen ähneln sich die Vergleichsobjekte: 1 (04/16) Belfortstraße 5 ½-geschossiges Gebäude mit rd. 10 Einheiten; Nähe Orleansplatz; gute Architektur mit Mansarddach; Denkmalschutz; kein Lift; gute zentrale Lage; vermietet. 2 (02/16) Breisacher Straße 4 ½-geschossiges Gebäude mit rd. 20 Einheiten; noch im sog. Franzosenviertel nähe Belfortstraße; gute Architektur mit Mansarddach; Denkmalschutz; Lift vorhanden; gute zentrale Lage; nicht vermietet.

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3 (12/15) Metzstraße 4 ½-geschossiges Gebäude mit rd. 25 Einheiten; nähe Weißenburger Platz im sog. Franzosenviertel; schöne Architektur mit Mansarddach; Denkmalschutz; kein Lift; gute zentrale Lage; vermietet. 4 (10/15) Grillparzerstraße 4 ½-geschossiges Gebäude mit rd. 30 Einheiten; nähe Prinzregentenplatz; gute Architektur mit Satteldach; Denkmalschutz; Lift vorhanden; durchschnittliche Lage; vermietet. 5 (10/15) Weißenburger Str. 5 ½-geschossiges Gebäude mit rd. 15 Einheiten; nähe Orleansplatz im sog. Franzosenviertel; gute Architektur mit Mansarddach; kein Denkmalschutz; Lift vorhanden; gute zentrale Lage; nicht vermietet. 6 (09/15) Milchstraße 4 ½-geschossiges Gebäude mit rd. 15 Einheiten; zwischen Wörthstraße und Rosenheimerstraße; einfache Architektur mit Mansarddach; kein Denkmalschutz; kein Lift; gute zentrale Lage; vermietet. 7 (07/15) Gravelottestraße 4 ½-geschossiges Gebäude mit rd. 10 Einheiten; nähe Pariser Platz im sog. Franzosenviertel; einfache Architektur mit Mansarddach; kein Denkmalschutz; kein Lift; gute zentrale Lage; nicht vermietet. 8 (06/15) Einsteinstraße 5 ½-geschossiges Gebäude mit rd. 15 Einheiten; nähe Grillparzerstraße; schöne Architektur mit Mansarddach; Denkmalschutz; Lift vorhanden; durchschnittliche Wohnlage; Lage im ruhigen Rückgebäude; vermietet. Die geographischen Orientierungen der einzelnen Vergleichswohnungen sind nur vereinzelt bekannt. Dem Gutachterausschuss der Stadt München liegen keine verlässlichen Informationen über den Zustand, den objektiv beurteilten Ausstattungsstandard und die Grundrissgestaltung der einzelnen Vergleichswohnungen vor. Anpassung der Kaufpreise an die Vergleichswohnung In der nachfolgenden Tabelle werden die Vergleichspreise hinsichtlich ihrer bekannten, speziellen Wertmerkmale analysiert. Dabei fließen insbesondere die Wohnungsgrößen, die Stockwerkslagen, die Gebäude- und Wohnungsqualität sowie die Kaufzeitpunkte in die Betrachtung mit ein.

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Seite 45

Die Preisentwicklung seit den Kaufzeitpunkten der einzelnen Vergleichswohnungen bis zum Bewertungsstichtag wird in Anlehnung an das zugängliche Datenmaterial berücksichtigt. Dabei wurden gerundete Preissteigerungen von wiederverkauften Eigentumswohnungen für das Jahr 2015 von 6 % festgestellt. Für das Jahr 2016 werden rd. 5 % unterstellt. Die Anpassung an die Wohnungsgrößen erfolgte in Anlehnung an die Erhebungen des Gutachterausschusses der Stadt München, die im Marktbericht München für das Jahr 2015 veröffentlicht sind. Das Fehlen einer Zentral- bzw. Etagenheizung wird unter der Position Gebäude mit einem Abschlag allein hierfür von 6 % berücksichtigt. Die Anpassungen wegen der Geschosslage erfolgen abhängig von der Höhenlage. Die Vermietungen werden entgegen den Angaben im bereits angeführten Marktbericht lediglich mit 3 % angesetzt. Lage

Zeit

Größe Gesch

Verm

Geb

∑

€ / m²

1 ±0%

+2% ±0%

±0%

+ 3 % - 6 % - 1 % 7.411,--

2 ±0%

+2% ±0%

+3%

± 0 % - 8 % - 3 % 5.987,--

3 ±0%

+3% ±0%

+4%

+ 3 % - 6 % + 4 % 6.260,--

4 +3%

+4% ±0%

+3%

+ 3 % - 8 % + 5 % 6.540,--

5 ±0%

+4% ±0%

±0%

± 0 % - 8 % - 4 % 8.043,--

6 ±0%

+5% ±0%

+1%

+ 3 % - 5 % + 4 % 8.916,--

7 ±0%

+6% -2%

+2%

± 0 % - 2 % + 4 % 6.585,--

8 +3%

+7% +2%

+1%

+ 3 % - 8 % + 8 % 7.941,--

Erläuterungen:

Zeit:

Kaufzeitpunkt

Gesch:

Geschoss

verm:

Vermietung

Architektur / Bauweise / Alter

∑:

Summe der Zu- und Abschläge

Geb:

Ausstattung

Statistische Auswertung Die statistische Auswertung ergibt folgende Eckwerte: Minimalwert:

€ 5.987,--/m² Wfl

Maximalwert:

€ 8.916,--/m² Wfl

arithmetischer Mittelwert:

€ 7.210,--/m² Wfl

Standardabweichung:

€

963,--/m² Wfl bzw. 13,4 %

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Median:

Seite 46

€ 6.998,--/m² Wfl

Variationskoeffizient:

0,13

Werte der Spannenabweichung (= Mittelwert + / - x-fache Standardabweichung) innerhalb des:

2-fachen

Da alle angepassten Werte innerhalb der 2-fachen Standardabweichung liegen und der Variationskoeffizient unter 0,2 liegt, sind die Werte als Vergleiche zu gebrauchen. Obwohl bei dem unvollständigen Kenntnisstand der Eigenschaften der einzelnen Wohnungen und den wenigen Vergleichsfällen die statistische Auswertung nur eine eingeschränkte Aussagekraft hat, kann diese als Basis für eine fachgerechte Ableitung des Wertes der gegenständigen Wohnungen dienen. Eine ausschließlich mathematisch-statistische Ableitung des Basiswertes aus den vorliegenden Kaufpreisen ist jedoch nicht möglich, da zu wenige marktrelevante Gegebenheiten der Vergleichswohnungen wie Grundrissgestaltung, Ausstattungsstandard, Zustand, Lage zur Straße, Lärmbelastung etc. bekannt sind. Im IVD-Wohnpreisspiegel Frühjahr 2016 sind Wiederverkaufspreise für nicht vermietete Eigentumswohnungen in München mit rd. 80 m² Wfl und einer Erstellung nach 1950 bei einem guten Wohnwert mit € 5.300,--/m² Wfl und bei einem sehr guten Wohnwert mit € 7.400,--/m² Wfl veröffentlicht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich hier um Durchschnittswerte ab dem Erstellungsdatum 1950 handelt. Für Wohnungen in älteren Gebäuden sind keine Vergleichspreise angeführt. Im aktuellen Jahresbericht 2015 des Gutachterausschusses bei der Stadt München sind für wiederverkaufte Wohnungen aus den Jahren 1850 bis 1929 Mittelwerte in guten Lagen von € 7.100,--/m² Wfl und aus den Jahren 1950 bis 1959 von € 5.800,--/m² Wfl bei einer Standardabweichung von +/- 20 % angegeben.

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Wertbestimmung des Basiswertes Unter Abwägung aller dieser Kriterien, insbesondere aber unter Berücksichtigung der sich in letzter Zeit abgezeichneten Marktentwicklung, wird als Basiswert der Medianwert von gerundet € 7.000,--/m² Wohnfläche als Vergleichswert vor der objektspezifischen Marktanpassung als angemessen beurteilt. Er korrespondiert auch mit den derzeitigen Angeboten vergleichbarer Wohnungen auf dem Grundstücksmarkt. Objektspezifische Immobilienmerkmale Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein unter- oder überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Konzeptionsmängel, Baumängel und Bauschäden, mietvertragliche Besonderheiten, Leerstand etc. sind durch marktgerechte Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Diese sind bei Baumängel oder Bauschäden nicht mit den tatsächlichen Kosten gleichzusetzen, sondern mit der Minderung des Marktwertes. Das Kostenrisiko und mögliche Werterhöhungen nach Reparatur sind darin enthalten. Es besteht ein nicht unerheblicher Instandhaltungsstau. Dies betrifft insbesondere das Rückgebäude. Gemäß der Anlage 1 zum 3. Nachtrag vom 14. Dezember 2001 zur Teilungserklärung vom 5. Oktober 1982 wurde in § 8 "Bewirtschaftungskosten" festgelegt, dass das Vorder- und das Rückgebäude eine Wirtschaftseinheit bilden. Die Wertbeeinträchtigung durch den vorhandenen Instandhaltungsstau wird deshalb sowohl bei den Einheiten im Vorder- als auch denen im Rückgebäude einheitlich in Abzug gebracht. Im Hinblick auf den Umfang der erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen werden € 350,--/m² Wfl oder Nfl für erforderlich erachtet. Berechnungen Wohnung Nr. 1 Die 3-Zimmerwohnung liegt im Dachgeschoss des Vordergebäudes mit entsprechenden Dachschrägen und verfügt über einen separaten Toilettenraum. Der Fluranteil ist relativ hoch. Die Ausstattung des Bades ist veraltet. Der Vergleichswert wird mit rd. 95 % des Basiswertes angesetzt.

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70 m² Wfl x € 6.650,--/m² Wfl =

€ 465.500,--

objektspezifische Marktanpassung 70 m² Wfl x € 350,--/m² Wfl

=

€

24.500,--

€ 441.000,-Vergleichswert Wohnung Nr. 1

gerundet

€ 441.000,--

Wohnung Nr. 2 Es handelt sich um ein relativ kleines 1-Zimmer-Appartement im Dachgeschoss des Vordergebäudes mit einem sehr beengten Duschbad und der Orientierung nach Nordosten. Der Vergleichswert wird trotz der Grundrissnachteile wegen des relativ geringen Gesamtwertes im Hinblick auf die Größe mit € 7.000,--/m² Wfl angesetzt. 19 m² Wfl x € 7.000,--/m² Wfl

=

€ 133.000,--

=

€

objektspezifische Marktanpassung 19 m² Wfl x € 350,--/m² Wfl

6.650,--

€ 126.350,-Vergleichswert Wohnung Nr. 2

gerundet

€ 126.000,--

Wohnung Nr. 3 Es handelt sich um eine 1 ½-Zimmerwohnung im Dachgeschoss des Vordergebäudes. Die Wohnung wird unmittelbar über die innenliegende, relativ schlecht belichtete Küche / Essdiele betreten. Ansonsten weist der Grundriss keine Besonderheiten auf. Die Ausstattung des Bades ist veraltet. Der Vergleichswert wird rd. 95 % unter dem Basiswert angesetzt. 43 m² Wfl x € 6.650,--/m² Wfl

=

€ 285.950,--

=

€

objektspezifische Marktanpassung 43 m² Wfl x € 350,--/m² Wfl

15.050,--

€ 270.900,-Vergleichswert Wohnung Nr. 3

gerundet

€ 271.000,--

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Wohnung Nr. 5 Die 2-Zimmerwohnung mit Wohnküche liegt im 4. Obergeschoss des Vordergebäudes und verfügt über einen kleinen Balkon. Die geräumige Diele ist relativ schlecht belichtet. Der für Gebäude dieses Alters übliche schmale und langgestreckte Toilettenraum wurde unterteilt und rückwärtig ein kleines Duschbad, das von der Küche aus zugänglich ist, eingebaut. Wegen der unbefriedigenden Sanitärsituation wird ein Abschlag auf den Basiswert von 15 % für erforderlich erachtet. 74 m² Wfl x € 5.950,--/m² Wfl

=

€ 440.300,--

=

€

objektspezifische Marktanpassung 74 m² Wfl x € 350,--/m² Wfl

25.900,--

€ 414.400,-Vergleichswert Wohnung Nr. 5

gerundet

€ 414.000,--

Wohnung Nr. 9 Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss des Vordergebäudes und entspricht vom Grundriss und der Ausstattung der Wohnung Nr. 5, ist nur wegen der stärkeren Außenwände etwas kleiner. 72 m² Wfl x € 5.950,--/m² Wfl

=

€ 428.400,--

=

€

objektspezifische Marktanpassung 72 m² Wfl x € 350,--/m² Wfl,--

25.200,--

€ 403.200,-Vergleichswert Wohnung Nr. 9

gerundet

€ 403.000,--

Wohnung Nr. 14 Die 5-Zimmerwohnung umfasst das Dachgeschoss des Rückgebäudes, das aus den 1950-er Jahren stammt. Sie verfügt über 2 Bäder. Außerdem besteht u. a. ein Sondernutzungsrecht an einer Dachfläche des rückwärtigen 1-geschossigen Anbaus. Die Kosten der dazu erforderlichen und entsprechenden Gestaltung dieser Fläche entsprechen in etwa dem Wert des Nutzungsrechts. Ein geson-

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derter Wertansatz ist deshalb nicht angebracht. Die Kosten der Beseitigung des nicht unerheblichen Instandhaltungsstaus beim Rückgebäude sind von den allen Eigentümern der Anlage zu tragen und werden über die Marktanpassungsabschläge berücksichtigt. Im Hinblick auf die im Vergleich zum Vordergebäude wesentlich unattraktivere Architektur des Rückgebäudes und der Größe der Wohnung werden rd. 80 % des Basiswertes, der aus Vergleichspreisen vorwiegend denkmalgeschützter Gebäude abgeleitet wurde, angesetzt. 117 m² Wfl x € 5.600,--/m² Wfl

=

€ 655.200,--

=

€

objektspezifische Marktanpassung 117 m² Wfl x € 350,--/m² Wfl

40.950,--

€ 614.250,-Vergleichswert Wohnung Nr. 14

gerundet

€ 614.000,--

Büros (als Praxen genutzt) Büro Nr. 10 Die beim Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München vorliegenden vergleichbaren Kaufvorgänge für Büros und Praxen stammen aus den Jahren 2015 und 2016. Die Preise liegen bei Einheitsgrößen zwischen 62 m² Nfl und 106 m² Nfl in Gebäuden aus den 1900-er Jahren bzw. eines aus dem Jahre 1981 bei € 5.202,-/m² Nfl bis € 6.679,--/m² Nfl. Eine Einheit liegt im Erdgeschoss, die anderen befinden sich im 1. Obergeschoss. Eine Einheit stand zum Kaufzeitpunkt leer, die anderen waren vermietet. Die Mieten sind nur bei 2 Einheiten bekannt. Sie lagen bei rd. € 17,--/m² Nfl und € 23,--/m² Nfl. Die Einheit, die zur Neuvermietung anstand, lag im mittleren Preissegment. Eine Systematik ist bei der Preisbildung mit den bekannten und unvollständigen Merkmalen auch nach Außenbesichtigung der Objekte, in denen sich die Immobilien befinden, nicht zu erkennen. Der durchschnittlich erzielte Kaufpreis liegt bei rd. € 5.475,--/m² Nfl. In 2 Fällen liegt der Mietpreis vor. Der Kaufpreis lag in einem Fall mit der Miete von rd. € 23,--/m² Nfl beim 16,6-fachen der Jahresmiete und

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im anderen Fall mit der Miete von rd. € 17,--/m² Nfl beim 32,7-fachen der Jahresmiete (jeweils Netto- / Kaltmiete). Bei letzterem Fall scheinen persönliche oder besondere Verhältnisse vorzuliegen, da dieses Vielfache der Jahresmiete außerhalb jeglicher Erfahrungswerte liegt. Bei der geringen Anzahl von Vergleichspreisen in Verbindung mit dem unzureichenden Kenntnisstand der Eigenschaften der einzelnen Einheiten ist eine Bewertung über das Vergleichswertverfahren nicht möglich. Es kommt deshalb das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Ertragswert Definition:

Der Ertragswert ist die Summe der Barwerte aller voraussichtlich zukünftig zu erzielenden marktüblichen Erträge, die sich aus dem Objekt erwirtschaften lassen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der dem Eigentümer verbleibenden Bewirtschaftungskosten.

Marktmieten:

Für die Bewertung werden ortsübliche Marktmieten angesetzt. Diese werden nach eigenen Erfahrungen, der Auswertung der am Markt angebotenen Flächen sowie den veröffentlichten Marktdaten und Recherchen bei ortskundigen Marktteilnehmern festgestellt. Im Marktbericht München 1. Halbjahr 2016 "Bürovermietung und Investment" von Colliers International ist für den Bereich Zentrum Süd-Ost, in dem die Immobilie liegt, eine Durchschnittsmiete von € 15,60/m² Nfl bei einer Spanne von € 10,90/m² Nfl bis € 22,50/m² Nfl angegeben. Die Höhe der Mietpreise wird durch Veröffentlichungen anderer Marktteilnehmer bestätigt. Unter Berücksichtigung der Lage, der objektspezifischen Gegebenheiten und des gegenwärtigen Mietmarktniveaus wird für die gegenständigen Büroeinheiten in dem gegebenen Zustand, z. B. ohne Zentralheizung, ein Mietansatz von € 15,50/m² Nfl als marktgerecht erachtet. Diese Miete liegt innerhalb der vom Sachverständigen recherchierten, vergleichbaren, derzeitigen Mietangebote.

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Liegenschaftszinssatz:

Seite 52

Der zuständige Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München veröffentlicht in seinen Marktberichten keine Liegenschaftszinssätze für Teileigentum. In Anlehnung an die Veröffentlichung der Liegenschaftszinssätze für Geschäftshäuser im aktuellen Marktbericht des Gutachterausschusses bei der Landeshauptstadt München, z. B. für Büro- und Geschäftshäuser in Nebengeschäftslagen mit einem Mittelwert von 2,6 % bei einer Standardabweichung von +/- 0,9 % und einer Spanne von 1,2 % bis 3,8 %, wird im Hinblick auf die derzeitige Marktlage, die örtliche Lage, das Alter, die Ausstattung und die Grundrissgestaltung der gegenständigen Einheiten ein Liegenschaftszinssatz von 2,75 % als marktkonform angesetzt.

Restnutzungsdauer:

Dem Gebäude mit den zu bewertenden Einheiten wird im Hinblick auf das Alter und seinem Zustand noch eine wirtschaftlich angemessene Restnutzungsdauer von 40 Jahren zugestanden.

Betriebskosten:

Es wird unterstellt, dass die Betriebskosten, wie heute bei Neuvermietungen üblich, in vollem Umfang vom Mieter übernommen werden.

Mietausfallwagnis:

In der Wertermittlungsliteratur und der WertR 06 wird das Mietausfallwagnis bei gewerblich genutzten Objekten mit 4,0 % angegeben, die bei der Ertragswertermittlung in Ansatz gebracht werden.

Verwaltungskosten:

Bei der Betrachtung nur einer einzelnen Einheit sind die Verwaltungskosten mit 2,0 % des Rohertrages anzusetzen.

Instandhaltungskosten:

Unter Beachtung der Qualität, des Alters und des Ausbaustandards des Gebäudes sowie des örtlichen Preisgefüges werden über die Restlaufzeit jährlich durchschnittliche Instandhaltungskosten von € 11,00/m² Nfl als notwendig erachtet.

Allgemeine Marktanpassung:

Der Ertragswert spiegelt den aktuellen Marktwert wider. Eine allgemeine Marktanpassung ist deshalb beim Ertragswert nicht erforderlich.

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Seite 53

Objektspezifische Marktanpassung:

Die objektspezifische Marktanpassung erfolgt analog zu den Wohnungen.

Bodenwertanteil:

Der tatsächliche Wertanteil des Grundstücks am Verkehrswert ist in starkem Maße vom Nutzungswert der zu bewertenden Einheit im Vergleich zu den Nutzungswerten der anderen Einheiten (Wohnungen und Gewerbe) auf dem Grundstück abhängig. Der Bodenwert wird deshalb über einen Prozentsatz am Verkehrswert ermittelt. Der Bodenwert ist bei der Ertragswertberechnung von untergeordneter Bedeutung, wenn den Objekten noch eine relativ lange Restnutzungsdauer beigemessen werden kann. Dies trifft in diesem Falle zu. Der Bodenwertanteil wird deshalb über ein vereinfachtes Ertragswertverfahren festgestellt. Dabei wird der Ertragswert überschlägig durch die Multiplikation des Reinertrages mit dem Vervielfältiger ermittelt. Sodann wird der angemessene Prozentsatz bestimmt, der erfahrungsgemäß unter Berücksichtigung aller Bewertungsparameter und der gegebenen Lagequalität als angemessen zu beurteilen ist. Im Hinblick auf die Lage im Stadtgebiet, die Grundstücksausnutzung und die Nutzungsart wird ein Bodenwertanteil von rd. 50 % als angemessen beurteilt. Reinertrag p. a. (siehe Seite 54 des Gutachtens)

€

26.712,--

€ 26.712,-- x 24,08 =

€

643.225,--

davon 50 % =

€

321.613,--

€

321.600,--

Barwertfaktor zur Kapitalisierung bei einem Liegenschaftszinssatz von 2,75 % und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren: 24,08

Bodenwertanteil

gerundet

Dies sind angemessene rd. € 1.973,--/m² Nfl.

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Berechnung:

Seite 54

Rohertrag 163 m² Nfl x € 15,50/m² Nfl

=

€

2.527,--

€

30.324,--

(= 12,41 %)

€

3.612,--

Reinertrag p. a.

€

26.712,--

€ 321.600,-- x 2,75 %

€

8.844,--

Gebäudeertragsanteil

€

17.868,--

Rohertrag p. a. abzüglich verbleibende Bewirtschaftungskosten 4,0 % Mietausfallwagnis

€ 1.213,--

2,0 % Verwaltung

€

anteilige Betriebskosten

606,-keine

Instandhaltungskosten 163 m² Nfl x € 11,00/m² Nfl

€ 1.793,--

abzüglich Verzinsung des Bodenwertanteils

Barwertfaktor zur Kapitalisierung bei einem Liegenschaftszinssatz von 2,75 % und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren: 24,08 € 17.868,-- x 24,08

€ 430.261,--

zzgl. Bodenwertanteil

€ 321.600,--

Ertragswert vor Marktanpassung

€ 751.861,--

objektspezifische Marktanpassung 163 m² Nfl x € 350,--/m² Nfl

€

57.050,--

€ 694.811,-Ertragswert Büro Nr. 10

gerundet

€ 695.000,--

Der Ertragswert vor objektspezifischer Marktanpassung entspricht einer Bruttoanfangsrendite von rd. 4,0 % und liegt mit dem 24,8fachen, jährlichen Rohertrag bzw. rd. € 4.615,--/m² Nfl in einem marktkonformen Rahmen.

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Seite 55

Büro Nr. 11 Die Einheit entspricht von der Ausstattung und Wertigkeit her der Einheit Nr. 10. Das Sondernutzungsrecht an der Plattform mit Zugang hat keinen spürbaren Einfluss auf den Wert der Einheit. 105 m² Nfl x € 4.615,--/m² Nfl

=

€ 484.575,--

=

€

objektspezifische Marktanpassung 105 m² Nfl x € 350,--/m² Nfl

36.750,--

€ 447.825,-Ertragswert Büro Nr. 11

gerundet

€

448.000,--

Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume Nr. 12 (genutzt als Werkstätte und Lager) Dem Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München liegen lediglich 3 Vergleichspreise vor. Im Jahre 2014 wurden 2 Verkäufe registriert. Es handelt sich um eine rd. 150 m² große Einheit im Kellergeschoss in bester Renovierungsstufe mit einem Kaufpreis von rd. € 1.255,--/m² Nfl und eine rd. 70 m² große Einheit im Erdgeschoss mit einem Kaufpreis von rd. € 1.215,--/m² Nfl bei nur einzelnen durchgeführten Sanierungen. Zu letztgenannter Einheit ist die Miete bekannt. Sie soll bei rd. € 17,10/Nfl liegen und erscheint überdurchschnittlich hoch. Ein weiterer Vergleichspreis stammt aus dem Jahr 2016 und betrifft eine rd. 130 m² große Einheit im Kellergeschoss eines Gebäudes aus den 1950-er Jahren. Zu eventuell durchgeführten Renovierungen oder Sanierungen liegen keine Informationen vor. Der Kaufpreis betrug € 2.344,--/m² Nfl. Eine Systematik ist bei der Preisbildung mit den bekannten und unvollständigen Merkmalen auch nach Außenbesichtigung der Objekte, in denen sich die Immobilien befinden, nicht zu erkennen. Bei der geringen Anzahl von Vergleichspreisen mit dem unzureichenden Kenntnisstand der Eigenschaften der einzelnen Einheiten ist eine Bewertung über das Vergleichswertverfahren nicht möglich. Es

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Seite 56

kommt deshalb das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Die Sondernutzungsrechte an einer kleinen Grundstücksteilfläche zusammen mit der Einheit Nr. 13 sowie an der Eingangsüberdachung und an der Rampe haben keinen spürbaren Werteinfluss. Die Ermittlung des Ertragswertes findet in Anlehnung an die Ausführungen zur Bewertung der Büros statt. Der Liegenschaftszinssatz liegt aber erfahrungsgemäß wesentlich über dem von Büroeinheiten und wird mit 4,75 % für angemessen erachtet. Der Mietansatz erfolgt in Höhe der recherchierten Marktmieten. Bei den Miteigentumsanteilen ist die Gesamtfläche dieser Einheit im Verhältnis zu den anderen Einheiten, vermutlich wegen der geringeren Nutzungsqualität, nur zu 75 % angesetzt. Da in der Anlage I (Gemeinschaftsordnung) des Nachtrages Nr. 3 vom 14. Dezember 2001 u. a. festgelegt wurde, dass die Instandhaltungs- und Erneuerungskosten gemeinschaftlich ermittelt und im Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt werden, ist bei der objektspezifischen Marktanpassung ebenso zu verfahren. Es werden deshalb nur gerundet anteilig 389 m² Nfl angesetzt.

Bodenwertanteil Im Hinblick auf die Lage im Stadtgebiet, die Grundstücksausnutzung und die Nutzungsart wird ein Bodenwertanteil von rd. 30 % als angemessen beurteilt. Reinertrag p. a. (siehe Seite 57 des Gutachtens)

€

30.956,--

€ 30.956,-- x 17,76 =

€

549.779,--

davon 30 % =

€

164.934,--

€

164.900,--

Barwertfaktor zur Kapitalisierung bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,75 % und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren: 17,76

Bodenwertanteil

gerundet

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Berechnung:

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Rohertrag Erdgeschoss:

287 m² Nfl x € 7,50/m² Nfl =

€

2.153,--

Kellergeschoss: 232 m² Nfl x € 4,00/m² Nfl =

€

928,--

€

3.081,--

€

36.972,--

(= 16,27 %)

€

6.016,--

Reinertrag p. a.

€

30.956,--

€ 164.900,-- x 4,75 %

€

7.833,--

Gebäudeertragsanteil

€

23.123,--

Rohertrag p. a. abzüglich verbleibende Bewirtschaftungskosten 4,0 % Mietausfallwagnis

€ 1.479,--

2,0 % Verwaltung

€

anteilige Betriebskosten

739,-keine

Instandhaltungskosten EG: 287 m² Nfl x € 10,00/m² Nfl

€ 2.870,--

KG: 232 m² Nfl x € 4,00/m² Nfl

€

928,--

abzüglich Verzinsung des Bodenwertanteils

Barwertfaktor zur Kapitalisierung bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,75 % und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren: 17,76 € 23.123,-- x 17,76

€ 410.664,--

zzgl. Bodenwertanteil

€ 164.900,--

Ertragswert vor Marktanpassung

€ 575.564,--

objektspezifische Marktanpassung anteilig 389 m² Nfl x € 350,--/m² Nfl

€ 136.150,-€ 439.414,--

Ertragswert für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume Nr. 12

gerundet

€ 439.000,--

Der Ertragswert vor objektspezifischer Marktanpassung entspricht einer Bruttoanfangsrendite von rd. 6,4 %, dem 15,6-fachen Rohertrag und rd. € 1.400,--/m² Nfl bei einem Ansatz der Kellerflächen im Verhältnis der Mieten des Kellergeschosses zu denen des Erdgeschosses; er liegt somit in einem marktkonformen Rahmen.

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Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume Nr. 13 (genutzt als Büro, Kursraum und Töpferei) Die Einheit liegt im 1. Obergeschoss des Rückgebäudes. Sie könnte nach einer gewissen Investition die Qualität einer Büroeinheit mit Loftcharakter erhalten. Der Wert wird deshalb von dem Wert für die Büroeinheiten abgeleitet. Im Hinblick auf die rückwärtige Lage, das wenig repräsentative Treppenhaus und die Gewerbeeinheit im Erd- und im Kellergeschoss wird jedoch ein Abschlag von 10 % für erforderlich erachtet. Die Sondernutzungsrechte an einer kleinen Grundstücksteilfläche zusammen mit der Einheit Nr. 12 sowie an einer Türe haben keinen spürbaren Werteinfluss. Für den Innenausbau sind zusätzlich € 150,--/m² Nfl im Rahmen der objektspezifischen Marktanpassung in Ansatz zu bringen.

137 m² Nfl x € 4.155,--/m² Nfl

=

€ 569.235,--

objektspezifische Marktanpassung 137 m² Nfl x (€ 350,--/m² Nfl + € 150,--/m² Nfl) =

€

68.500,--

€ 500.735,-abgeleiteter Ertragswert für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume Nr. 13

gerundet

€

501.000,--

Der Ertragswert vor objektspezifischer Marktanpassung entspricht einer Bruttoanfangsrendite von rd. 4,5 % und liegt mit dem 22,3fachen, jährlichen Rohertrag in einem marktkonformen Rahmen.

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J.

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Verkehrswerte Der Verkehrswert wird gemäß § 194 Baugesetzbuch durch den Preis bestimmt, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach den rechtlichen Gegebenheiten, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen ist. Es wird darauf hingewiesen, dass im Verkehrswert nach § 74 a Abs. 5 ZVG Wertbeeinflussungen durch Abteilung II des Grundbuches, abweichend von der Definition des Verkehrswertes nach BauGB und den Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung, nicht berücksichtigt werden. Im üblichen Geschäftsverkehr werden Objekte vorliegender Art unter Vergleichs- oder Ertragswertgesichtspunkten am Markt gehandelt. Die Verkehrswerte werden deshalb von den entsprechend ermittelten Werten abgeleitet. Irgendwelche Zu- oder Abschläge sind nicht erforderlich, da bei den ermittelten Werten alle wertrelevanten Gegebenheiten angemessen berücksichtigt wurden. Entsprechend der für die Preisbildung von Grundstücken maßgebenden Umstände, der vorliegenden Unterlagen, der durchgeführten Objektbesichtigungen sowie der Untersuchungen und Berechnungen werden deshalb zum Wertermittlungsstichtag, den 10. August 2016, folgende Verkehrswerte begutachtet: Wörthstraße 42 81667 München 39/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Keller Nr. 1 € 441.000,-(i. W. vierhunderteinundvierzigtausend Euro)

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25/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Keller Nr. 2 € 126.000,-(i. W. einhundertsechsundzwanzigtausend Euro) 30/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Keller Nr. 3 € 271.000,-(i. W. zweihunderteinundsiebzigtausend Euro) 48/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Keller Nr. 5 € 414.000,-(i. W. vierhundertvierzehntausend Euro) 47/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Keller Nr. 9 € 403.000,-(i. W. vierhundertdreitausend Euro) 106/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Büro samt Keller Nr. 10 € 695.000,-(i. W. sechshundertfünfundneunzigtausend Euro) 68/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Büro samt Keller Nr. 11 € 448.000,-(i. W. vierhundertachtundvierzigtausend Euro)

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Seite 61

243/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Nr. 12 € 439.000,-(i. W. vierhundertneununddreißigtausend Euro) 91/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Nr. 13 € 501.000,-(i. W. fünfhunderteintausend Euro) 76/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 14 € 614.000,-(i. W. sechshundertvierzehntausend Euro)

Grafrath, den 28. September 2016

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Anlage 1

Quelle: Aktualität: Lizenziert über:

Seite 62

Übersichtskarte

Übersichtskarte, MairDumont GmbH und Co. KG Stand 2015 on-geo GmbH

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Anlage 2

Quelle: Aktualität: Lizenziert über:

Seite 63

örtliche Lage

Stadtplan, MairDumont GmbH und Co. KG Stand 2015 on-geo GmbH

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Anlage 3

Quelle: Aktualität: Lizenziert über:

Seite 64

Luftbild

Orthofoto, GeoContent GmbH Stand ab 2000 on-geo GmbH

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Anlage 4

Seite 65

amtlicher Lageplan unmaßstäblich

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Anlage 5

Seite 66

Vordergebäude Grundriss Kellergeschoss (im Vergleich zum Aufteilungsplan bestehen einige unbedeutende Grundrissveränderungen) unmaßstäblich

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Anlage 5

Seite 67

Vordergebäude Grundriss Erdgeschoss mit Büro Nr. 11 mit Sondernutzungsrecht an Rampe und Treppe unmaßstäblich

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Anlage 5

Seite 68

Vordergebäude Grundriss 1. Obergeschoss mit Büro Nr. 10 unmaßstäblich

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Anlage 5

Seite 69

Vordergebäude Grundriss 2. Obergeschoss mit Wohnung Nr. 9 unmaßstäblich

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Anlage 5

Seite 70

Vordergebäude Grundriss 4. Obergeschoss mit Wohnung Nr. 5 unmaßstäblich

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Anlage 5

Seite 71

Vordergebäude Grundriss Dachgeschoss mit Wohnungen Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 3 (Sanitäreinrichtungsgegenstände teilweise etwas anders angeordnet) unmaßstäblich

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Anlage 5

Seite 72

Rückgebäude Grundriss Untergeschoss mit Teileigentum Nr. 12 und Sondernutzungsrecht an Rampe (gelb) unmaßstäblich

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Anlage 5

Seite 73

Rückgebäude Grundriss Erdgeschoss mit Teileigentum Nr. 12

und Sondernutzungsrechte an Rampe und Eingangsüberdachung (gelb), Grundstücksteil gemeinsam mit Nr. TE 13 (rot) sowie Türrecht (in Verbindung mit Fluchtweg) für TE Nr. 13 (grün) unmaßstäblich

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Anlage 5

Seite 74

Rückgebäude Grundriss Obergeschoss mit Teileigentum Nr. 13

und Sondernutzungsrecht an Dachterrasse (nicht ausgebaut) für Wohnung Nr. 14 im Dachgeschoss unmaßstäblich

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Anlage 5

Seite 75

Rückgebäude Grundriss Dachgeschoss mit Wohnung Nr. 14 und Sondernutzungsrecht an 2 Treppen hinunter auf die Dachterrasse (blau) unmaßstäblich

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Anlage 5

Seite 76

Rückgebäude Schnitt unmaßstäblich

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Anlage 6

Seite 77

Fotos

Vordergebäude Straßenansicht

Vordergebäude Hofansicht

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Seite 78

Fotos

Blick in das Treppenhaus des Vordergebäudes

Blick in einen gewerblich genutzten Kellerraum des Vordergebäudes

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Anlage 6

Seite 79

Fotos

Blick in den Speicher des Vordergebäudes

Beispiel Ausstattungsstandard Bäder der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 3

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Anlage 6

Seite 80

Fotos

Blick in das Bad der Wohnung Nr. 2

Beispiel eines Wohnraumes im Dachgeschoss

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Anlage 6

Seite 81

Fotos

Blick in einen Raum der Wohnung Nr. 5

Blick in den Toilettenraum der Wohnung Nr. 5

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Anlage 6

Seite 82

Fotos

Blick in die Essküche der WE Nr. 5 mit Balkontüre, rechts die Türe in das Duschbad

Blick in das Duschbad der Wohnung Nr. 5

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Anlage 6

Seite 83

Fotos

Blick in einen Raum des TE Nr. 10

Blick in einen der beiden Toilettenräume des TE Nr. 10

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Anlage 6

Seite 84

Fotos

Blick in einen Behandlungsraum des TE Nr. 11

Blick in den Toilettenraum des TE Nr. 11

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Anlage 6

Seite 85

Fotos

Blick vom Innenhof auf das Rückgebäude, links die Rampe ins Untergeschoss, daneben der Haupteingang in das EG zur TE Nr. 12, rechts verdeckt der Eingang in das allgemeine Treppenhaus

Blick auf die Eingangstüre in das Treppenhaus des Rückgebäudes

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Anlage 6

Seite 86

Fotos

Blick in den Heizungsraum des Rückgebäudes im Untergeschoss

Blick in den Spitzboden des Rückgebäudes

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Anlage 6

Seite 87

Fotos

Blick auf den Eingang zur TE Nr. 12 vom Innenhof aus

Blick auf den Empfang im Erdgeschoss der TE Nr. 12

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Anlage 6

Seite 88

Fotos

Blick in den Werkstattbereich im Erdgeschoss der TE Nr. 12

Blick in den Werkstattbereich im Erdgeschoss der TE Nr. 12

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Anlage 6

Seite 89

Fotos

Blick auf eine Toilette im Erdgeschoss der TE Nr. 12

Blick in einen Raum im Untergeschoss der TE Nr. 12

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Anlage 6

Seite 90

Fotos

Blick in ein Büro der TE Nr. 13

Blick in den Kursraum der TE Nr. 13

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Anlage 6

Seite 91

Fotos

Blick in einen Toilettenraum der TE Nr. 13

Blick in die Töpferei der TE Nr. 13

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Anlage 6

Seite 92

Fotos

Blick vom Treppenhaus auf die beiden Eingangstüren in die Wohnung Nr. 14 im Dachgeschoss des Rückgebäudes

Blick in einen Wohnraum der Wohnung Nr. 14 im Dachgeschoss des Rückgebäudes

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Anlage 6

Seite 93

Fotos

Blick in eines der 2 Bäder in der Wohnung Nr. 14 im Dachgeschoss des Rückgebäudes

Blick auf den Balkon der WE Nr. 14, unten die Fläche des Sondernutzungsrechts (Dachterrasse)