Marché immobilier suisse

Réservé aux investisseurs qualifiés

Marché immobilier suisse Dans un contexte de faibles taux d'intérêt, l'immobilier affiche un niveau de rendement attrayant et le rendement total devrait continuer à offrir des revenus stables.

Environnement macroéconomique Jusqu'à présenten 2015, l'économie suisse a été marquée par la suppression du taux plancher. Le marché du travail a fait preuve de robustesse. Néanmoins, la pression sur le marché des surfaces commerciales augmente en raison de l'évolution conjoncturelle incertaine. Les perspectives pour la croissance économique en Suisse se sont légèrement détériorées après la suppression du taux de change plancher CHF/EUR. Contrairement aux attentes initiales, le ralentissement conjoncturel général a jusqu'ici été plutôt modéré. En 2014, l'économie suisse a encore enregistré une croissance de 2,0% (2013: +1,9%). En ce qui concerne 2015, les prévisions divergent et les taux de croissance attendus se situent entre 0,2% et 1,0%. Le marché des changes n'affiche toujours pas de marge claire et la consolidation est toujours en suspens. La fourchette des prévisions démontre le facteur d'incertitude en ce qui concerne l'évolution économique future. La compétitivité des entreprises orientées vers l'exportation souffre du raffermissement du franc suisse. Au premier trimestre 2015, le commerce extérieur s'est tassé et les exportations ont diminué de 1,4%. En revanche, les secteurs axés sur le marché intérieur ont pu profiter de la baisse des prix à l'importation, qui ont chuté de 4% depuis le début de l'année. S'agissant de l'évolution de l'économie suisse sur le reste de l'année, deux facteurs seront importants, à savoir l'évolution conjoncturelle dans la zone euro et le degré de délocalisation des exportations des entreprises suisses dans des pays à taux de change plus élevé. En 2014, le taux de chômage a atteint une moyenne de 3,2%. Fin avril, le taux était de 3,3%. Ce chiffre correspond à la moyenne annuelle prévue par le Secrétariat d'Etat à l'économie (SECO). Pour l'année 2016, le SECO prévoit un taux de chômage de 3,4%. La croissance de l'emploi a également été revue à la baisse pour 2015. En raison de la modification du taux de change, les entreprises envisagent de délocaliser des sites à l'étranger. L'introduction du chômage partiel par la Confédération devrait permettre d'amortir ce phénomène. Les entreprises auront ainsi le temps de s'adapter aux nouvelles conditions et de garantir les emplois. Néanmoins, en avril, l'indicateur de l'emploi KOF est tombé à son plus bas niveau depuis la fin de la

crise économique de 2009. Cela signifie qu'à l'avenir, les entreprises auront de plus en plus tendance à réduire les effectifs. Les secteurs orientés vers l'exportation et sensibles aux taux de change, comme le secteur des produits de luxe, le tourisme et l'industrie, sont particulièrement concernés. Début 2014, le rendement des obligations d'Etat à 10 ans se situait encore autour de 1%. Durant l'année, il a brisé les plus bas historiques de 2012. L'introduction de taux d'intérêt négatifs en janvier 2015 par la Banque nationale suisse (BNS) a entraîné une nouvelle plongée dans le rouge des emprunts d'Etat. Cette décrue a engendré une forte augmentation de l'écart de rendement vis-à-vis de l'immobilier et un attrait accru du niveau de rendement relatif de la catégorie de placement. A court terme, la BNS ne devrait pas augmenter ses taux directeurs, ce qui soutiendra les cours de l'immobilier de rapport suisse. Après deux ans marqués par des taux d'inflation légèrement négatifs (2013: -0,2%), les prix à la consommation sont restés stables en 2014, et l'inflation a oscillé autour de zéro. D'une part, les prix des produits importés ont baissé. De l'autre, la baisse des prix du pétrole a contribué à cette évolution. Pour l'instant, on n'observe pas encore de glissement vers la déflation, puisque l'inflation de base et les salaires n'ont jusqu'à présent pas diminué. Des taux de renchérissement légèrement négatifs sont attendus dans les deux années qui viennent. Par la suite, l'inflation ne devrait croître que légèrement et de façon progressive.

Augmentation attendue de l'écart de rendement 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% Ø Prime de risque

2.0% 1.5%

ØPrime de risque

1.0% 0.5% 0.0% -0.5%

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15F Prime de risque Rendement net record du portefeuille immobilier mixte Rendement des emprunts d’Etat à 10 ans par trimestre

Source: IPD, SNB, UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy – Switzerland, juin 2015 Remarque: ces prévisions celles du consensus entre UBS, BAK, SECO et KOF

2

Immobilier résidentiel La demande de logements demeure stable. Compte tenu du ralentissement de la conjoncture et de l'incertitude qui règne toujours autour de l'Initiative populaire contre l'immigration de masse, les investissements dans la construction d'immeubles locatifs ont reculé. En Suisse, la construction résidentielle a atteint un nouveau point culminant en 2014, avec 48 000 unités, selon les estimations. Jusqu'ici, l'élargissement de l'offre a été bien absorbé, grâce à la stabilité de la croissance démographique (2014: + 96 900). Mais la hausse du taux de vacance annonce un possible renversement de la tendance. Au 1er juin 2014, celui-ci a dépassé les 1% pour la première fois depuis 2007atteignant 1,08% (2013: 0,96%). Globalement, cet indicateur est inférieur à la moyenne suisse dans les cantons urbains. Dans les villes, le risque d'offre excédentaire semble donc pour l'instant minime. Mais dans les régions décentralisées, la durée de location augmente. Une augmentation accrue du taux d'inoccupation dans les emplacements secondaires est donc à prévoir. Le nombre croissant de petites annonces en est un premier signe. Chacun sait que le mouvement migratoire est fortement tributaire de l'économie, si bien que la croissance démographique de l'année en cours ne devrait plus est aussi élevée que ces dernières années. En 2014, l'immigration nette a atteint environ 79 000 personnes, ce qui, par rapport aux 10 dernières années, représente toujours un taux supérieur à la moyenne. Par rapport à 2013, la migration nette a baissé de 13% (2013: immigration nette de 89 500). On observe de plus en plus une immigration depuis les pays du sud de l'Europe. Il en résulte des structures familiales et de revenus modifiés chez les immigrants, conduisant à des changements de profils de la demande sur le marché immobilier: d'une part, la demande porte sur des appartements moins chers. De l'autre, le taux d'occupation (nombre de personnes par appartement) augmente. Compte tenu de l'incertitude du marché, la construction de logements neufs connaît une première phase de consolidation après l'année record 2014. L'excédent de la demande devrait diminuer sur l'année en cours en raison du ralentissement de la conjoncture. L'approche

de la date limite pour la mise en œuvre de l'initiative contre l'immigration de masse devrait également soulager le marché. Dans ce contexte, les investissements en matière de logement se caractérisent par une certaine prudence. Au 1er trimestre 2015, la valeur globale des projets d'immeubles locatifs ayant bénéficié d'un permis de construire a diminué de 10% par rapport à la même période de l'an dernier, pour s'établir à 4,35 milliards (1er trimestre 2014: 4,87 milliards). A moyen terme, l'offre ne bénéficiera plus de conditions de financement favorables et l'expansion dans le secteur du logement devrait ralentir. Le marché des transactions dans l'immobilier résidentiel s'appuie sur un profil risque-rendement attrayant. L'immobilier résidentiel attirant plus d'investisseurs que l'immobilier commercial, il en résulte une baisse des rendements d'acquisition dans le secteur des objets résidentiels. Dans la ville de Zurich, la baisse du rendement net record pour les propriétés résidentielles en comparaison annuelle a atteint environ 10 points de base (pb) pour s'établir à 2,4% (troisième trimestre 2014). La ville de Genève affiche actuellement des rendements nets record de 2,8%, soit une valeur constante par rapport à l'année précédente.

Dépenses pour des projets d'immeubles locatifs ayant bénéficié d'un permis de construire En millions de CHF 7'000 6'000 5'000 4'000 3'000 2'000 1'000 0 1er trimestre

2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre 2015

2014

2013

2012

Source: Baublatt, UBS Global Real Estate Research & Strategy – Switzerland, juin 2015

Le pouvoir d'achat réel des ménages a évolué de manière positive au cours des cinq dernières années, à l'image de l'évolution salariale en Suisse (+ 4,4%). Le pouvoir d'achat des ménages a donc réellement augmenté, indépendamment de la hausse des revenus due au renchérissement. Ceci dit, la disposition à 3

dépenser de l'argent pour se loger a diminué au cours des dernières années, comme le démontre l'enquête sur le budget des ménages suisses. Compte tenu du comportement de la population en matière de consommation, le potentiel d'augmentation des loyers est donc limité. Le taux d'intérêt de référence était resté inchangé depuis la fin de l'année 2013, à un niveau plancher de 2%. En juin 2015, il a été abaissé pour la première fois depuis deux ans (1,75%). Il faut donc s'attendre à un potentiel d'augmentation des loyers inférieur en ce qui concerne les baux existants.

4

Immobilier commercial Le commerce de détail pâtit de l'effet du franc fort, si bien que le choix des sites et la gestion des surfaces vont dominer le secteur dans les prochains mois. La reprise attendue sur le marché des surfaces de bureaux sera encore reportée en raison du ralentissement au niveau de l'emploi. La réticence sur le marché des surfaces commerciales s'accentue de manière significative en raison de la situation économique. La tendance en faveur du marché locatif continue à se renforcer. Les entreprises profitent de l'offre excédentaire de surfaces pour accroître la marge de négociation des prix. A noter que dans la perspective d'une baisse des loyers de marché, les baux signés ont des échéances plus courtes pour les nouvelles locations et les relocations. Cette situation est liée à la situation économique actuelle, mais aussi au fait que les entreprises recherchent avant tout une flexibilité accrue dans la location d'immobilier commercial. Par conséquent, les surfaces vacantes sont de plus en plus retirées du marché pour assainissement. Ces surfaces seront modernisées afin d'être prêtes pour la reprise économique attendue pour début 2017 et combler ainsi le plus bas cyclique. Le marché des surfaces de bureau demeure tendu. En 2014, l'activité de construction est demeurée à un niveau élevé et l'offre a réussi à satisfaire la demande à tout moment. La baisse du nombre des demandes de permis de construire va freiner l'expansion de l'offre. Les perspectives conjoncturelles corrigées ont entraîné un recul des attentes précédemment légèrement positives. La location, en particulier d'immeubles de bureaux plus anciens et éloignés des centre-villes, est actuellement très exigeante. L'évolution relativement stable des loyers de bureaux en Suisse (+ 0,1%) est due à la location de surfaces neuves et de bonne qualité. La reprise du marché des surfaces de bureaux a été retardée par le ralentissement que devrait connaître la croissance de l'emploi en Suisse. Dans l'ensemble de la Suisse, le nombre d'emplois devrait croître d'environ 0,6% par an entre 2015 et 2017. Ces trois dernières années (2011-

2014), ce chiffre était de 1,5%. L'évolution de l'emploi divergente selon les régions offre pourtant toujours des opportunités. Ces dernières années, la région du lac Léman et la Suisse du Nord-Ouest ont notamment enregistré une croissance de l'emploi supérieure à la moyenne. Le secteur du commerce de détail ressent l'effet du franc fort. Dans les faits, les chiffres d'affaires du commerce de détail ont chuté de 2,8% en mars par rapport à l'année dernière. Les effets négatifs de la fermeté du franc mettent les marges sous pression, et le tourisme commercial est davantage encouragé. Cette évolution pourrait conduire à une nouvelle correction structurelle des petites entreprises. En outre, la croissance de la demande va diminuer en raison d'une croissance démographique plus faible que prévue. En 2014, les loyers dans le secteur du commerce de détail ont reculé de -0,5% par rapport à 2013 à l'échelle de la Suisse. Au niveau régional, le constat est plus différencié: Zurich a connu une importante correction des loyers (-14%), mais Bâle a profité d'une reprise (+12%). Le choix du site et l'offre seront déterminants pour le secteur dans les années à venir. Comme le démontrent les derniers développements de projets, la tendance évolue du simple achat à une expérience de shopping globale. Reste à savoir si cette tendance entraînera aussi un accroissement des dépenses des consommateurs ou seulement une augmentation du lèche-vitrine.

Échéances des baux de biens commerciaux 2013 2012 2011 2010 2009 0%

20%

40% 0 à 5 ans

60% 6 à 10 ans

80%

100%

11 ans et plus

Source: REIDA, UBS Global Real Estate Research & Strategy – Switzerland, juin 2015

5

Perspectives d'évolution des rendements Les rendements totaux devraient s'avérer positifs, dans la mesure où les rendements locatifs continuent à afficher des résultats stables. A moyen terme, le rendement total va s'approcher du niveau du rendement locatif. Actuellement, cette catégorie d'actifs profite de la forte liquidité et de la pénurie de placements. Comparé à d'autres catégories d'actifs, le secteur immobilier offre dans son ensemble un niveau de rendement attrayant. Compte tenu des valeurs prévisionnelles des fondamentaux, cette tendance devrait se poursuivre dans les prochains mois. Les prix des transactions sont donc susceptibles d'augmenter encore. Cette tendance soutient à court terme le potentiel de valorisation, en particulier dans le segment résidentiel. Les prix des transactions en hausse et souvent très élevés laissent également présager un potentiel haussier des évaluations. Cependant, il convient d'attendre de connaître l'effet de l'écart entre le prix de l'offre et le prix d'achat sur les futures évaluations, puisque certaines d'entre elles affichent déjà un niveau considérable. La prime de risque (au quatrième trimestre 2014) pour le logement se situe actuellement à 200 points de base, et à 230 points de base pour les commerces et les bureaux. Ces prochains mois, le «taux sans risque» correspondant aux emprunts d'Etat à 10 ans devrait se situer autour de zéro. L'écart de rendement devrait donc continuer à se situer au-dessus de la moyenne à long terme de 1,5%. Dans ce contexte, les investissements immobiliers restent relativement attrayants, d'autant plus que l'inflation est attendue en territoire négatif dans les mois à venir. Les meilleurs rendements nets stagnent ou diminuent encore légèrement: Dans la ville de Zurich, la baisse en comparaison annuelle dans le secteur du logement a atteint environ 10 points de base pour s'établir à 2,4% (au quatrième trimestre 2014). Par rapport à l'année précédente, la ville de Genève affiche dans ce segment une valeur maximale du rendement net inchangée à

2,8%. Dans le secteur commercial, les loyers des surfaces de bureaux sont demeurés inchangés à 2,8%, tandis que les surfaces pour le commerce de détail perdaient 10 points de base pour s'établir à 2,8%. Une première consolidation des niveaux de rendement semble avoir lieu. Les rendements totaux devraient continuer sur leur lancée positive en 2015, compte tenu de la stabilité des rendements locatifs dans tous les segments. Les facteurs de valorisation affichent également un léger potentiel haussier à l'heure actuelle. La hausse des prix sur le marché des transactions joue un rôle clé en la matière, en raison de la décision de la Banque nationale. Les investissements dans des immeubles de rapport résidentiels devraient continuer à devancer ceux du marché des surfaces commerciales, la demande de logements s'annonçant plus stable que la croissance de l'emploi. Dans le secteur de l'immobilier résidentiel, les risques se situent au niveau des rendements locatifs et des revenus des ménages, qui pourraient limiter le potentiel d'augmentation des loyers à moyen terme. En outre, l'évolution de l'immigration laisse présager une croissance du budget moins forte. Dans le secteur des surfaces commerciales, les rendements restent, en termes absolus, sous pression. Malgré un léger recul des prévisions, les rendements immobiliers constitueront toujours une alternative attrayante pour les investisseurs, notamment par rapport à d'autres catégories d'actifs.

Rendement total des immeubles commerciaux % 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

2002

2004

2006

Commerce

2008 Bureau

2010

2012

2014

Industrie

Source: IPD, UBS Global Real Estate Research & Strategy – Switzerland, Juin 2015

6

Ø Prime de risque

Pour toute autre information, veuillez vous adresser à: Global Real Estate Research & Strategy – Switzerland Michael Böniger +41-44-234 31 46 [email protected]

Cette présentation ne saurait être considérée comme une offre d'achat ou de vente des titres ou autres instruments financiers émis par UBS AG ou ses filiales en Suisse, aux Etats Unis ou toute autre juridiction. Toute utilisation, copie, reproduction, redistribution ou republication de toute partie de la présente publication sans l’accord écrit d’UBS Global Asset Management sont interdites. Les informations collectées et les avis émis dans le présent document reposent sur des données dignes de confiance issues de sources fiables et de bonne foi, mais aucune responsabilité d’UBS Global Asset Management n’est engagée en cas d’erreurs ou omissions. Informations et les avis émis peuvent changer à tout moment, sans notification préalable. Veuillez noter que les performances passées ne préfigurent pas des performances futures. Avec l’investissement dans le secteur de l’immobilier (par investissement direct, fonds à capital fixe ou variable) les actifs sous-jacents sont illiquides, et l’évaluation dépend du jugement de l’expert. La valeur des investissements et des revenus qui en découlent peut fluctuer à la hausse comme à la baisse et les investisseurs peuvent perdre le montant investi initialement. Ce document est une communication marketing. Les opinions exprimées sur le marché ou les investissements ne sont pas destinées à des fins de recherche en investissement. Le document n’a pas été établi conformément aux exigences d’une juridiction visant à promouvoir l’indépendance de la recherche en investissements et n’est soumis à aucune interdiction d’effectuer des transactions avant la diffusion de la recherche en investissement. Les informations contenues dans ce document ne constituent pas un appel à l’épargne, et elles ne doivent pas être considérées comme une recommandation d’achat ou de vente d’aucun titre ou fonds en particulier. Un certain nombre d’observations dans ce document sont considérées comme des énoncés prospectifs. Les résultats futurs réels, cependant, peuvent varier considérablement. Les opinions exprimées sont un reflet du meilleur des connaissances d’UBS Global Asset Management au moment de la rédaction de ce document, et les rédacteurs déclinent toute obligation de mettre à jour ou modifier les énoncés prospectifs en raison de nouvelles informations, d’événements futurs ou autres. Par ailleurs, ces opinions ne sont pas destinées à prédire ou garantir les performances futures d’un quelconque titre particulier, d’une catégorie d’actifs ou des marchés en général, et ne sont pas destinées non plus à prédire les performances futures d’un compte, portefeuille ou fonds d’UBS Global Asset Management. La source de toutes les données/tous les graphiques dont la source n’est pas indiquée est: UBS Global Asset Management. Toutes les informations ont été recueillies au Juin 2015. Les opinions exprimées datent Juin 2015 et représentent une orientation générale sur les opinions d’UBS Global Asset Management. Validé pour une utilisation à l’échelle mondiale. © UBS 2015. Le symbole des clés et le nom «UBS» sont des marques déposées et non déposées d’UBS. Tous droits réservés.

7