Matthias Gütschow Architektur - Grüne Fraktion

Baugemeinschaften – Chancen für Bürger und Kommunen? Matthias Gütschow

Matthias Gütschow

Architektur | Projektmanagement

Tübingen

19.07.2017

Matthias Gütschow Architektur | Projektmanagement, Tübingen Planung als Architekt für Baugemeinschaften (seit 1999) Projektsteuerung von Baugemeinschaftsprojekten (seit 2004) Bewohner eines Baugemeinschaftsprojektes (seit 2005) Fortbildungen zum Tätigkeitsfeld Baugemeinschaften für verschiedene Landesarchitektenkammern (seit 2009) Beratung von Kommunen bezüglich Baugemeinschaftsprozessen (seit 2010) Matthias Gütschow

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19.07.2017

Baugemeinschaften – Chancen für Bürger und Kommunen Was ist eine Baugemeinschaft? Projektbeispiele – vom Gebäude zum Quartier

Fazit und Übertragbarkeit auf Friedrichshafen

Matthias Gütschow

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Tübingen

19.07.2017

Was ist eine Baugemeinschaft? - Definition Baugemeinschaft Eine Baugemeinschaft ist eine Gruppe von Menschen, die zusammen ein Haus nach ihren eigenen Vorstellungen und Ideen eigenverantwortlich planen, bauen und bewohnen.

Von einer Baugemeinschaft kann gesprochen werden, wenn folgende Eigenschaften erfüllt sind: • Die Entscheidungshoheit bei der Planung, beim Bauen und allen Verträgen liegt bei der Gemeinschaft. • Alle Verträge werden nur mit der gesamten Baugemeinschaft geschlossen.

• Die Gemeinschaft trägt alle Bauherrenrisiken: Kosten, Termine und Qualitäten. Matthias Gütschow

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19.07.2017

Was ist eine Baugemeinschaft? - Definition Baugemeinschaft Ein gewerblicher Bauträger entwickelt und realisiert ein Gebäude mit dem Ziel, alle Einheiten kostendeckend zu verkaufen.

• Baukosten werden zu Lasten von Unterhaltskosten reduziert. • Risikoreduzierung > „Übliches“ wird realisiert. • Gestehungskosten zuzüglich Wagnis, Gewinn und Vertrieb.

Die Hausgemeinschaft wird beliebig zusammengesetzt.

Matthias Gütschow

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19.07.2017

Was ist eine Baugemeinschaft? - Vorteile • Planung individueller Grundrisse für Wohnund Gewerbenutzung

• Ausstattung nach eigenen Wünschen und Bedürfnissen • Möglichkeit und Anrechnung von Eigenleistungen

• Mitentscheidung bei Gestaltungsthemen • Integration attraktiver Gemeinschaftseinrichtungen wie z.B. Gästezimmer, Partyraum, Werkstatt, Sauna

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19.07.2017

Was ist eine Baugemeinschaft? - Vorteile • kostentransparentes und kostensparendes Bauen; keine Wagnis- und Gewinnkosten an Dritte • Weg um zu Wohneigentum zu kommen, auch mit geringem Eigenkapital

• Mitbauende lernen sich während des Planungs- und Bauprozesses kennen. So wachsen Nachbar- und Hausgemeinschaften bereits vor dem Einzug

Matthias Gütschow

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19.07.2017

Was ist eine Baugemeinschaft? - Vorteile • Realisierung zukunftsweisender Hauskonzepte wie Nullenergiehaus, Generationenwohnen, Seniorenwohnen • hohe Identifikation der Eigentümer mit dem Gebäude und dem Ort

• Mitgestaltung gemeinschaftlicher Außenräume wie hauseigener Garten, Innenhof und Quartiersumgebung • Baugemeinschaften haben sich vielfach bewährt und sind rechtlich klar geregelt

Matthias Gütschow

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19.07.2017

Was ist eine Baugemeinschaft? - Nachteile • höherer zeitlicher Aufwand (je nach Organisationsstruktur sehr unterschiedlich) • Kosten- und Terminrisiko • es kann nichts Fertiges angesehen werden

Matthias Gütschow

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19.07.2017

Was ist eine Baugemeinschaft? Organisation

Interessengemeinschaft • lose Gemeinschaft, Mitgliedschaft unverbindlich • sammelt Wünsche und erarbeitet Projektkonzeption

• Festlegung Zielrichtung der Gruppe, individuelle Wohnvorstellungen, ökologischer Standard, grober Kostenrahmen • Werbung weiterer Interessenten Matthias Gütschow

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19.07.2017

Was ist eine Baugemeinschaft? Organisation

Planungsgemeinschaft • Gründung meist nach Erhalt Grundstücksoption • Gesellschaftsvertrag, Eintrittsgeld • Beauftragung von Projektpartnern

• Entwurfs-, Genehmigungsplanung und Festlegung einer Baubeschreibung • individuelle Finanzierungen der Mitglieder

• weitere Interessentenwerbung Matthias Gütschow

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19.07.2017

Was ist eine Baugemeinschaft? Organisation

Baugemeinschaft • Gründung mit Grundstückskauf • Beurkundung Teilungserklärung • Fertigstellung der Ausführungsplanung und Beauftragung der Baufirmen

• Bau des Gebäudes • Verteilung Sonderwünsche und Abrechnung Eigenleistungen • Auswahl und Beauftragung der Hausverwaltung Matthias Gütschow

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19.07.2017

Was ist eine Baugemeinschaft? Organisation

Eigentümergemeinschaft • nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) • gleicher Status wie beim Kauf vom Bauträger

• Wohnungsverkauf oder -vermietung individuell möglich • Anteile und Besitzverhältnisse nach notariell beurkundeter Teilungserklärung Matthias Gütschow

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19.07.2017

Was ist eine Baugemeinschaft? - Projektpartner

Aus: „planen – bauen – leben“, Hrsg. Architektenkammer Baden-Württemberg, Kammergruppe Tübingen, 2. Auflage; Tübingen 2011 Matthias Gütschow

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19.07.2017

Eine Baugemeinschaft braucht nur wenige Eckpunkte, um erfolgreich zu starten:

• eine Idee und Menschen, die daraus ein gemeinsames Konzept formen. • ein geeignetes Grundstück mit einem aufgeschlossenen Eigentümer. • Architekten und Projektsteuerer, die planen, moderieren, koordinieren und offen und flexibel sind.

Matthias Gütschow

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19.07.2017

Projektbeispiele – vom Gebäude zum Quartier

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19.07.2017

Baugemeinschaft Mobile, Tübingen

Idee kostengünstiges Gebäude mit verschiedenen Wohnungen • pragmatischer Ansatz, zunächst ohne hohen Anspruch an das gemeinsame Wohnen • sehr individuelle Ausstattung • schnelle Planung und Realisierung

• es entstand eine sehr gute, ungezwungen Hausgemeinschaft Baugemeinschaft Mobile Tübingen

Architektur Ruoff + Wied, Projektsteuerung Weiß

21 Wohnungen, 3 Gewerbeeinheiten 1.940 m² Wohn- und Gewerbefläche Herbst 2003 Planungsgemeinschaft Sommer 2005 Fertigstellung

Baugemeinschaft 45+, Tübingen

Idee gemeinsam Älter werden: „in Gemeinschaft frei aber nicht allein zu sein“

• Einschränkungen hinsichtlich Verkauf oder Vermietung • Finanzierung Gemeinschaftsraum und Appartement nur durch ein Teil der Eigentümer • gemeinschaftliche Gartennutzung • Sicherung der Konzeption in der Teilungserklärung

Baugemeinschaft 45+ Tübingen

Architektur Plathe-Schlierf-Sonnenmoser, Projektsteuerung Gauggel

7 Wohnungen 575 m² Wohnfläche November 2006 Planungsgemeinschaft Herbst 2008 Fertigstellung

FOTO

Baugemeinschaft Prisma, Tübingen (journalfoto.de)

Idee hohe Architekturqualität • die Architekten mit ihrem gestalterischen Anspruch waren bewusst gewählt (z.B. Sichtbeton und Balkone mit Glasboden)

• kostengünstige Realisierung und Energiestandard sind zweitrangig

(journalfoto.de)

Baugemeinschaft Prisma Tübingen

Architektur Noenen Albus, Projektsteuerung Baugemeinschaft

11 Wohnungen, 2 Gewerbeeinheiten 1.125 m² Wohn- und Gewerbefläche Herbst 2002 Planungsgemeinschaft Frühjahr 2005 Fertigstellung

Baugemeinschaft stadt.raum, Tübingen (Foto: Falkner, Stuttgart)

Idee Integration von Menschen mit Behinderung Frau R. zog vom Heim in eine ambulant betreute Wohnung:

„Man kann leben wie man will und wie ein normaler Mensch. Ich wollte immer leben wie eine Nichtbehinderte und das habe ich nun geschafft.“ • postpoint = Schnittstelle zum Quartier • kein Sozialprojekt!

Baugemeinschaft stadt.raum Tübingen

Architektur Wied mit Nassal + Wiehl, Projektsteuerung w5

34 Wohnungen, 6 Gewerbeeinheiten 3.130 m² Wohn- und Gewerbefläche Winter 2006/2007 Planungsgemeinschaft Frühjahr 2008 Fertigstellung

Baugemeinschaft Elementar, Tübingen

Idee Null-Energie-Haus: „die Antwort auf unsere Energiefrage liegt acht Lichtminuten entfernt“ Warmwasser-Kollektor Photovoltaik-Fläche (Fassade und Dach) Photovoltaik-Leistung

54 m² 165 m² 21 kWp

Primärenergiebedarf 50.800 Primärenergieeinsparung 51.400 in kWh/Jahr

Baugemeinschaft elementar Tübingen

Architektur Plathe-Schlierf-Sonnenmoser, Projektsteuerung Gauggel

10 Wohnungen 850 m² Wohnfläche November 2006 Planungsgemeinschaft Frühjahr 2009 Fertigstellung

Französisches Viertel Tübingen Tübingen

Städtebau Lehen drei

10 Hektar 2.400 Einwohner Bauzeit 1996 -2008

Grundstücksvergabe nach Bebauungskonzept

• Grundstücke werden zum Festpreis entsprechend des Verkehrswerts angeboten • keine vorgegebenen Grundstücke – Zuschnitt erfolgt nach Konzept • Wettbewerb der Konzepte: Was trägt das Einzelprojekt zur Qualität und Vielfalt des gesamten Viertels bei? Tübingen hat neben dem Französischem Viertel fünf weitere Quartiere nach ähnlichem Konzept realisiert, ein siebtes ist in Bau.

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19.07.2017

urbane Stadtstruktur Blockrandbebauung – hohe Dichte – Freiräume

Französisches Viertel (Lothar Scheidig)

öffentlicher Raum

Foto: Armin Scharf

gemeinschaftlicher Innenhof

Foto: Armin Scharf

kleinteilige Parzellierung und Nutzungsmischung Foto: Sascha Luippold

Foto: Daniel Fuhrhop

Foto: Armin Scharf

öffentlicher Raum und Verkehrskonzept

Foto: Daniel Fuhrhop

Foto: Lothar Scheidig

Foto: Günther Thöne

Fazit Durch Baugemeinschaften wird der Geschosswohnungsbau für viele Zielgruppen attraktiv:

• für Familien • für die Kombination von Arbeiten und Wohnen • für ältere Menschen Matthias Gütschow

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19.07.2017

Baugemeinschaften Passiv+ und Regenbogen, Tübingen

Fazit Durch die partizipativen, bedarfsgerechten Planungen kann hohe Qualität bei geringen Resourcen- und Flächeneinsatz erzeugt werden: • auf Projektebene (z.B. individuelle Wohnungsplanung, Gemeinschaftsflächen und zukunftsfähige Hauskonzepte) • auf Quartiersebene (z.B. hohe Dichte) Matthias Gütschow

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19.07.2017

Quartiersentwicklung mit Baugemeinschaften im Französischem Viertel, Tübingen

Fazit Bauen in Baugemeinschaften ist mit Aufwand verbunden, der sich lohnt:

• finanzielle Einsparungen zwischen 15 -25 % • sie erzeugen funktionierende Nachbarschaften

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19.07.2017

Was kann auf Friedrichshafen übertragen werden? Baugemeinschaften einigen sich • zur Herstellung von preisgünstigem Wohnraum • zur Erweiterung des Wohnangebots • als städtebauliches Werkzeug zur Quartiersentwicklung

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19.07.2017

Was kann auf Friedrichshafen übertragen werden? Baugemeinschaften brauchen • einen politischen Beschluss, dass Grundstücke für sie zur Verfügung gestellt werden • eine Stadtverwaltung und Architekten, die neue Wege gehen möchten

Matthias Gütschow

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19.07.2017

Baugemeinschaften – Chancen für Bürger und Kommunen? Vielen Dank!

Matthias Gütschow

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19.07.2017