Revista professional dels Administradors de

consell

86

Segon trimestre 2011

Revista professional dels Administradors de Finques Col·legiats

¿Puede hacer el requerimiento previo del art. 553.40.2º ley 5/2006 de 10 de mayo el administrador de fincas?, per Vicente Magro Servet > p. 4

La doctrina del abuso de derecho y la ejecución de obras para dotar de independencia funcional a elementos privativos, por Alejandro Fuentes-Lojo Lastres > p. 6

Guàrdia Urbana de Barcelona: el cos de seguretat més antic d’Espanya, per Miquel Ribas i

Comas > p. 40

Demora en desalojar el habitáculo al finalizar el arriendo, por Ramón Contijoch Pratdesaba p. 30

sumari

20

50

Portada: Genets de la Unitat Montada de la Guàrdia Urbana de Barcelona. Foto: Eva Rajadell.



3 Editorial

34 El contrato de aparcamiento, por Esther Rius Bachs

4 Propietat horitzontal catalana

36 La prórroga forzosa, según la fecha del contrato de los locales, por Albert Ribas Rulo

 4 ¿Puede hacer el requerimiento previo del art. 553.40.2º ley 5/2006 de 10 de mayo el administrador de fincas en lugar del Presidente de la Comunidad en las acciones de cesación?, por Vicente Magro Servet

40 Reportatge

6 La doctrina del abuso de derecho y la ejecución de obras para dotar de independencia funcional a los elementos privativos resultantes de una segregación, por Alejandro Fuentes-Lojo Lastres

8 Incremento de cuotas según el artículo 553.45.4, por Ana Bozalongo Antoñanzas

12 Notificaciones comunitarias. Sentencias y consultas, por SEPIN Departamento jurídico

14 Informació des de...

 46 Desahucio por falta de pago. La reforma de la reforma, por Antonio Menacho de Solá-Morales

48 Laboral 48 Plan de choque contra la economía sumergida, por Joan

50 La mediació

22 Des de Tarragona

50 ¿Fem cultura de mediació? “Parlem-ne”, per Emanuela Carmenati

24 Civil  24 La ocupación de un nicho en comodato que se convierte en precario, por Juan V. Fuentes Lojo

26 Arrendaments urbans  26 Contrato de arrendamiento con opción a compra. ¿Es posible ejercitar la opción si el contrato se encuentra en situación de tácita reconducción?, por Antonio Menacho de Solá-Morales 30 Demora en desalojar el habitáculo al finalizar el arriendo. Daños y perjuicios a cargo del inquilino ocupante de mala fe, por Ramón Contijoch Pratdesaba

Depòsit Legal B 3, 535-90.

46 Processal

Sales Cortes

21 Des de Girona

Fundador: Esteve Dilmé i Gelada

40 Guàrdia Urbana de Barcelona: el cos de seguretat més antic d’Espanya, per Miquel Ribas i Comas



14 Des de Barcelona

consell

37 ¿Es viable el desahucio por falta de pago de vivienda por la deuda de una sola mensualidad?, por Jordi Bou Gibert

52 Fiscal 52 Sobre los valores catastrales a la baja, por Juan V. Fuentes Lojo

54 Registres - Notariat 54 Jurisprudencia registral, por Perdo Ávila Navarro

55 Jurisprudència al dia 55 Jurisprudència al dia, per Juan V. Fuentes Lojo

REVISTA PROFESSIONAL DELS ADMINISTRADORS DE FINQUES COL·LEGIATS

www.revconsell.es 

Edita: Consell de Col·legis Territorials d’Administradors de Finques de Catalunya. Mallorca, 214 - 08008 Barcelona Tel.: 93 451 02 02 Fax: 93 451 37 35. Distribuïda als següents col·legis professionals: Balears, Barcelona-Lleida, Girona i Tarragona Director: Albert Ribas i Riera Consell Directiu: Enrique Vendrell Santiveri Jaume Vilanova i Font Esteve Martí Pujals

Taula de Redacció: Silvia Borras i Gras Anabel Miró Lluis Margenat Joan Sales Cortes Mª Teresa Fernández i Bondia Joan Alegre Pujols Fernando Ruiz

Disseny i producció editorial: PRIMER SEGONA EDICIONS, SL Diputació, 238, 5è 1a 08007 Barcelona Tel.: 93 343 60 60 Fax: 93 343 60 61

Publicitat: Mª Dolors, Tel: 93 343 60 60 c/e: [email protected]

Nota: Aquesta publicació no respon, en cap dels aspectes, del contingut dels textos o articles que ens poden ser facilitats, la responsabilitat dels quals serà ìntegrament dels seus autors. Prohibida la reproducció to­tal o parcial dels articles sense autorització prèvia por escrito de l’autor i de la revista. Esta publicación no responde, bajo ningún aspecto, del contenido de los textos o artículos que nos pueden ser facilitados, cuya responsabilidad será íntegramente de los autores de los mismos. Prohibida la reproducción to­tal o parcial de los artículos sin previa autorización por escrito del autor y de la revista.

1

editorial

Esteve Martí Pujals Presidente del CAFT

Companys, sembla que en els últims temps els administradors de finques comencen a ser reconeguts, anomenats, cridats i sol·licitats per diferents estaments de la societat catalana.

Compañeros, parece que en los últimos tiempos los administrado· res de fincas empiezan a ser reconocidos, nombrados, llamados y solicitados por diferentes estamentos de la sociedad catalana.

Sense anar més lluny, els administradors de finques som reco· neguts com a professionals en diferents articles de la Llei del dret a l’habitatge (18/2007).

Sin ir más lejos, los administradores de fincas somos reconocidos como profesionales en diferentes artículos de la Ley del derecho a la vivienda (18/2007).

Darrerament, el Departament de Territori i Sostenibilitat de la Ge· neralitat de Catalunya ha considerat oportú comptar amb la col· laboració dels tres col·legis d’Administradors de Finques de Cata· lunya per dur a terme les tasques d’informació, divulgació i asses· sorament del contingut del Decret 187/2010, en relació amb el desenvolupament de les inspeccions tècniques dels edificis (ITE), fet que es va escenificar el passat dia 11 d’abril a la seu de la dita Conselleria, amb la signatura del conveni corresponent.

Últimamente, el Departamento de Territorio y Sostenibilidad de la Generalitat de Catalunya ha considerado oportuno contar con la colaboración de los tres colegios de Administradores de Fincas de Cataluña para llevar a cabo las tareas de información, divulgación y asesoramiento del contenido del Decreto 187/2010, en relación con el desarrollo de las inspecciones técnicas de los edificios (ITE), hecho que se escenificó el pasado día 11 de abril en la sede de dicha Consejería, con la firma del convenio correspondiente.

A més diferents col·lectius, com ara els aparelladors, arquitec· tes, promotors, constructors, empreses d’inspecció i control, empreses de serveis, ens busquen (si és així, ens vénen a tro· bar) per signar convenis de col·laboració.

Además diferentes colectivos, como los aparejadores, arquitectos, promotores, constructores, empresas de inspección y control, em· presas de servicios, nos buscan (si es así, nos vienen a buscar) para firmar convenios de colaboración.

Finalment, estem implicats en la possibilitat de modificar l’actual Llibre cinquè del Codi civil català sobre el règim jurídic de la propietat horitzontal a Catalunya. Si s’aconsegueix en el Parla· ment de Catalunya, seria una fita cabdal per al nostre col·lectiu.

Finalmente, estamos implicados en la posibilidad de modificar el actual Libro quinto del Código civil catalán sobre el régimen jurídi· co de la propiedad horizontal en Cataluña. Sería un hito capital para nuestro colectivo si se consiguiera que el Parlamento de Cataluña lo aceptase.

Hem d’aprofitar aquesta situació. Hem de fer pinya i anar ple· gats, ser bons professionals i donar el millor servei possible, tenir el personal ben format i garantir la nostra tasca amb la nostra serietat i franquesa, i, com molt bé deia el nostre com· pany de Girona, oferir la màxima eficiència i responsabilitat, dedicació, honradesa, esforç i honorabilitat. I aquí teniu els col·legis, per rebre els vostres suggeriments i sol·licituds per tal de millorar la formació i informació de tots plegats, ja que tot això promourà un millor coneixement per part de la societat d’aquest col·lectiu que formem els administradors de finques.

Tenemos que aprovechar esta situación. Tenemos que hacer piña e ir juntos, ser buenos profesionales y dar el mejor servicio posible, tener el personal muy formado y garantizar nuestra tarea con nues· tra seriedad y franqueza, y, como muy bien decía nuestro compa· ñero de Gerona, ofrecer la máxima eficiencia y responsabilidad, dedicación, honradez, esfuerzo y honorabilidad. Y aquí están los colegios, para recibir vuestras sugerencias y soli· citudes a fin de mejorar la formación e información, dado que todo esto promoverá un mejor conocimiento por parte de la sociedad de este colectivo que formamos los administradores de fincas.

3

¿Puede hacer el requerimiento previo del art. 553.40.2º ley 5/2006 de 10 de mayo el administrador de fincas en lugar del Presidente de la Comunidad en las acciones de cesación?

Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho

Sometemos a debate en este artículo una cuestión de indudable interés prác· tico. Nos referimos a lo establecido en el apartado 2º del art. 553.40 de la Ley 5/2006, de 10 de Mayo del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, que señala que: 2. El presidente o presidenta de la comunidad, si se realizan las actividades a que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las realice que deje de realizarlas. Es decir, que antes del ejercicio de las acciones de cesación para que los comuneros infractores de· sistan de continuar con su actividad sean requeridos formalmente para que desis· tan en ello y luego la junta autorice el ejercicio de la acción, constituyéndose en requisitos preprocesales para la via· bilidad de la acción del art. 553.40.2 de la Ley 5/2006. Pero la cuestión que sur· ge en este punto es si es exigible que lo haga el presidente o puede llevarlo a cabo el administrador de fincas colegia· do como profesional cualificado que ejerce su función en la comunidad.

4

Además, debemos recordar que es esta es una cuestión interesante que surgió en el II Encuentro entre Jueces y administrado· res de fincas colegiados celebrado en Va· lencia en Octubre de 2009 en el marco de una jornada tendente a unificar criterios en materia de Propiedad Horizontal, surgien· do esta cuestión como una vía que podría existir para descargar a los presidente de las comunidades de la actividad delicada que siempre surge de comunicar a un co· munero que cese en una actividad que consta regulada en el art. 553.40. Nótese que los presidentes de las comunidades son, obviamente, comuneros y en la difícil función por aquellos desarrollada los re· querimientos a los comuneros con respec· to a determinadas actividades supone una misión complicada dada la común condi· ción de comuneros y vecinos de requiren· te y requerido. Así, en la mayoría de las ocasiones los requeridos suelen olvidar que la actividad que ejerce el presidente de la comunidad lo es en el plano profesio· nal, como se le debe llamar al trabajo que ejercen estos en el desarrollo de su fun· ción representativa que llevan a cabo por disposición del art. 553.16.2, c) de la Ley 5/2006. Esta razón y otras actividades que deben ejercer estos vecinos que du· rante un periodo tienen que llevar a cabo esta función de presidente de la comuni· dad hace que cada vez sea más difícil que los vecinos quieran llevar a cabo esta fun· ción y que, salvo contados casos puntua· les, cada vez más admirables, hasta en los casos de elección por sorteo existen serias reticencias de ejercer el cargo de presi·

dente. Se han dado casos en los que el problema ha sido que la omisión y negativa del comunero elegido por sorteo ha obli· gado a la comunidad a tener que optar por prorrogar al presidente saliente por la ne· gativa del elegido a serlo. Y sabemos que en estos casos existe la opción de deman· darle ante un Juzgado de Primera Instan· cia para que el juez le obligue por senten· cia, u optar por que el administrador de fincas colegiado comunique a los comune· ros que ante la negativa del vecino a ejer· cer el cargo se prorroga al saliente, como solución práctica para no dejar a la comu· nidad sin representante legal. Aun así, para evitar que esta actitud se repita es reco· mendable utilizar la vía judicial para que se dicte sentencia a tal efecto y que los veci· nos sepan que la elección por sorteo no es una opción, sino una obligación. Pues bien, dicho esto y volviendo al pro· blema de los requerimientos extrajudiciales a los vecinos es sabido que el art. 553.40 exige a los presidentes que antes de con· vocar a la junta de propietarios para acor· dar el ejercicio de la acción de cesación se lleve a efecto el requerimiento exigido en el párrafo 2º. Pero consta en el mismo que este será llevado a cabo por el presidente y la duda que surgió en el citado Encuentro entre jueces y administradores de fincas colegiados fue la de si podrían elevarse las competencias de los administradores de fincas al punto de ejercer aquellas que son más propias de que las lleven a cabo ellos que el representante legal de la comunidad fuera de la misma. Y ello, por entender que

propietat horitzontal catalana

no es una actuación extracomunitario sino intracomunitaria. Lo cierto y verdad es que el planteamien· to práctico es lógico y admisible, porque son muchos los presidentes de comuni· dad que no quieren ejercer sus cargos a través de enfrentamientos con los veci· nos. Pero el problema de todo ello es que si se admitiera esta opción y la formaliza· ra el administrador de fincas colegiado firmando el requerimiento se podría ale· gar luego en el juicio civil, cuando se aportara con la demanda este documen· to, que existe un defecto de forma en el requerimiento, el cual no fue aceptado y cumplido por llevarse a cabo por persona no autorizada para formalizarlo. Recorde· mos que para que sea viable y admisible que prospere la acción del art. 553.40 es preciso que se dé cumplimiento a los pre· supuestos legales previos al ejercicio de

la acción y si estos no se cumplen concu· rre un defecto de forma que hará inviable la prosperabilidad de la acción civil. En la práctica la situación puede ser dis· tinta, ya que, en realidad, lo importante es que el requerimiento sea firmado por el presidente, que es lo que marca la ley, pero puede ser ejecutado por el adminis· trador de fincas, que es una cosa distinta, ya que lo importante y legal es que el re· querimiento formal sea firmado por quien tiene la representación legal de la comu· nidad de propietarios. Su ejecución se puede llevar a efecto por el propio con· serje entregándole este al comunero el documento de requerimiento con el ruego de que lo firme, por correo electrónico con devolución del acepto, por el propio administrador de fincas, o por la figura del “tercero de confianza” en virtud de la prestación de un servicio llevado a cabo

por empresas de informática que se co· munican con el comunero dando fe priva· da de que tal acto se ha llevado a cabo y teniendo validez como prueba en juicio. Es decir, que lo importante y trascenden· te a los efectos de cubrir las exigencias legales de prueba a aportar con la de· manda es que la firma del requerimiento sea del presidente de la comunidad, por lo que en la práctica este no tendrá que enfrentarse a los comuneros, por cuanto el acto material de la entrega del mismo no se ejecuta por él, sino por tercera per· sona. Ello le evita el enfrentamiento direc· to aunque conste su firma en el documen· to, lo que debe ser asumido por el comu· nero que, al fin y al cabo, es requerido por una presunta infracción continuada para que cese en la misma, que es el verdade· ro objetivo de las acciones de cesación cualificadas por la persistencia en la ac· titud del comunero.

5

La doctrina del abuso de derecho y la ejecución de obras para dotar de independencia funcional a los elementos privativos resultantes de una segregación propiedad horizontal estatal para dene· gar las obras solicitadas por tratarse de un claro abuso de derecho razonando:

Alejandro Fuentes-Lojo Lastres Abogado

En los números 83 y 84 de esta misma revista, nos ocupábamos de la aplicabi· lidad de la doctrina del abuso de derecho en el ámbito de los contratos de arren· damiento y de la propiedad horizontal, destacando la posibilidad de hacer uso de dicha doctrina al amparo de la causa 1.ª del artículo 18 de la Ley de propiedad horizontal estatal, o del apartado a del artículo 553-31 del Código civil de Ca· taluña. Esta doctrina del abuso de derecho se ha aplicado por el Tribunal Supremo en la Sentencia de 15 de noviembre de 2010 de su Sala 1.ª de lo Civil, que con· templa un supuesto en el que el propie· tario de un local de negocio había solici· tado la nulidad de un acuerdo comuni· tario que había denegado la solicitud de apertura en el rellano de la escalera de una nueva puerta para dar salida al local creado por segregación de otro más grande, segregación que estaba autori· zada en el título constitutivo. La Sentencia llega a la conclusión de que el acuerdo adoptado era nulo por contravenir el título constitutivo que per· mitía la segregación y por ampararse en una norma que exige unanimidad en la

6

“No es posible conjugar la autorización de segregación de una parte del local, que implica separación e independencia física, con la prohibición de facilitar el uso de la parte segregada con la lógica apertura de un acceso directo e inde· pendiente del local matriz. La LPH con· cede a la junta de propietarios la posi· bilidad de adoptar por unanimidad los acuerdos que autoricen la realización de obras que afecten a elementos comu· nes del edificio. La comunidad de pro· pietarios demandada se amparó en di· cha facultad para denegar la solicitud realizada por los demandantes, titulares del local segregado. En materia de pro· piedad horizontal la jurisprudencia ha entendido que el abuso de derecho, re· ferido en el artículo 18.1 c) de la Ley,

“Cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella”

consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pue· da considerarse general el beneficio de la comunidad. No ha resultado acredi· tado el perjuicio que la apertura de la puerta puede ocasionar a la comunidad de propietarios. Sí se ha acreditado, en cambio, el daño que la falta de apertura de la puerta ocasiona a los demandan· tes, que no pueden usar el local segre· gado de forma independiente del local matriz, desvirtuando la finalidad de se· gregación facultada en el título. Por todo lo cual el acuerdo es nulo por con· travenir el título constitutivo y por am· pararse en la norma que exige unanimi· dad para denegar las obras solicitadas, en claro abuso de derecho.” Además, el Tribunal declara como doc· trina jurisprudencial la siguiente: “Cuando en el título constitutivo se pre· vea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida inde· pendiente no puede afectar a la seguri· dad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terce· ros. La negativa de la comunidad de pro· pietarios a autorizar la obra es nula por contravenir lo dispuesto en el título cons· titutivo y por estar amparada en un ejer· cicio abusivo del derecho.” Los razonamientos que fundamentan la decisión del Tribunal Supremo pueden

propietat horitzontal catalana

ser aplicados también en el régimen jurídico de la propiedad horizontal cata· lana. El artículo 553-11 del Código civil de Cataluña en su apartado 2.a reconoce en forma expresa la validez de las cláu· sulas estatutarias que permiten las ope· raciones de segregación y división de elementos privativos. Su artículo 553-31 apartado 1.a) recoge la posibilidad de impugnación de los acuerdos cuando, atendidas las circuns· tancias, implican un abuso de derecho. La doctrina jurisprudencial sobre el abu· so de derecho es aplicable también en Cataluña. A ello no puede ser óbice, como no lo es para el Tribunal Supremo en la pro·

piedad horizontal estatal, que la ejecu· ción de obras que alteren elementos comunes sea competencia de la junta de propietarios y necesite de un acuer· do de la mayoría (arts. 553-36.2 y 55325.3 y 5.e). Es perfectamente congruente, por con· siguiente, con esta regulación la doctrina que sienta la Sentencia comentada tan· to respecto de la cobertura legal implíci· ta para esa obra necesaria que supone el reconocimiento estatutario de la facul· tad de división, como del carácter abusi· vo del acuerdo que la impida si no hay perjuicio para el inmueble o para otro propietario. Siendo de aplicación la mis· ma doctrina a la ejecución de otras obras necesarias para dotar de independencia funcional al nuevo departamento privati· vo resultante de la división, como pudie·

“El artículo 553-31 apartado 1.a) recoge la posibilidad de impugnación de los acuerdos cuando, atendidas las circunstancias, implican un abuso de derecho. La doctrina jurisprudencial sobre el abuso de derecho es aplicable también en Cataluña”

ran ser las de conexión de nuevos ra· males para servicios y suministros, ba· jantes, o las imprescindibles para dotar de condiciones de habitabilidad objeti· vas una vivienda.

7

Incremento de cuotas según el artículo 553.45.4 cuotas por razón de una actividad profe· sional o comercial en el inmueble.

Ana Bozalongo Antoñanzas Abogada Asesor Juriídico Ctaf Tarragona

Hace unos días, un administrador de fincas con dilatado ejercicio en la profesión y fiel lector de la revista Consell me planteó que sería interesante que alguno de los artícu· los resolviese casos prácticos, situaciones cotidianas que afectan a los administrado· res en su labor diaria y que no siempre tienen una fácil respuesta ni lectura desde la revista. En concreto, me esbozó sus du· das sobre el artículo 553.45.4 del CCCat, que literalmente dice: “El título de constitución puede establecer un incremento en la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto en caso de uso o goce desproporcionado de forma probada de elementos o servicios comunes a consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o local. Este incremento también puede acordarlo la junta de propietarios por mayoría de cuatro quintas partes de propietarios y de cuotas. El incremento no puede ser superior, en ninguno de los dos casos, al doble de los que le correspondería por la cuota.” Me pareció interesante el planteamiento, así que intentaremos en este artículo seguir el tracto sucesivo de circunstan· cias y respuestas que puede requerir ese profesional cuando se le plantea la adop· ción de un acuerdo de incrementos de

8

El artículo 553.45.4 del CCCat, que a pri· mera vista parece por completo inocente y prístino en su redactado, esconde sin embargo una compleja problemática de gestión en la propia reunión y posterior· mente a ella que, en su corolario, puede abocar la decisión de incremento de cuo· tas a la nulidad más absoluta. Todo empieza cuando en una asamblea, normalmente en el siempre cáustico apartado de ruegos y preguntas, un pro· pietario informa al resto que la Ley posi· bilita incrementar las cuotas al profesional que desarrolla su actividad en un piso de la finca. Despacho, oficina o negocio que siempre molesta a alguno de los vecinos porque considera que el trasiego de per· sonas genera un mayor coste en el man· tenimiento de los elementos comunes como ascensor, limpieza de rellano, esca· lera, luz, etc. Se abunda además en que la oficina perjudica la seguridad del edifi· cio y de quienes lo habitan porque los clientes del negocio dejan la puerta de la calle abierta, o incluso la fuerzan propi·

“Todo empieza cuando en una asamblea, normalmente en el siempre cáustico apartado de ruegos y preguntas, un propietario informa al resto que la Ley posibilita incrementar las cuotas al profesional que desarrolla su actividad en un piso de la finca”

ciando que personas ajenas a la finca accedan a ella libremente. Se incide tam· bién en que cuando llaman al timbre co· munitario se abre sin pedir identificación alguna, además de que, en ocasiones, el rellano es una sala de espera. En ese mo· mento el administrador debe advertir que no existe un punto concreto en el orden del día, de modo que aplicando el artículo 553.25.1 CCCat no puede adoptarse acuerdo alguno. No frena esto al instiga· dor porque solicita que conste en acta su inclusión para la próxima reunión, de ma· nera que el problema queda relegado a la siguiente convocatoria. Pero, como todo lo previsible llega, el día de la asamblea, antes de empezar a de· batir la cuestión, el administrador advier· te del quórum necesario para la adop· ción valida del acuerdo diciendo que debe contarse con una mayoría de cua· tro quintas partes de propietarios y de cuotas según la literalidad del precepto. Ya tenemos servido el primer problema porque la norma menciona una mayoría de cuatro quintas partes de propietarios y de cuotas, pero sin especificar si ha de computarse sobre el total de propietarios o sobre el total de presentes y represen· tados. El profesional acude entonces al artículo 553.25CCCat (por ser este el número referido con carácter general pero no exclusivo, a los quórums para la adopción de acuerdos) y al apartado 2 del mismo precepto, al entender que esta propuesta entra en la categoría de decisiones que modifican el título de constitución o los estatutos. Sin embar· go, para desesperación del administra· dor, no se clarifican sus dudas porque ese precepto dice literalmente: “Es pre· ciso el voto favorable de las cuatro quin· tas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación…”. Es decir,

propietat horitzontal catalana

seguimos sin saber si esa mayoría espe· cial es de los presentes y representados o del total de propietarios del inmueble. En este momento muchos de los lectores estarán pensando: es evidente que ese artículo se refiere al total de propietarios, con lo que podemos estar de acuerdo, si bien esa obviedad se complica cuando hay que hacer entender a los comuneros algo que está más allá de lo que explíci· tamente se lee. Por tanto, como lo eviden· te no es indiscutible, esas dudas, en puri· dad, no tienen respuesta ni en ese pre· cepto en concreto, ni en la regulación genérica que sobre la propiedad horizon· tal hace el artículo 553, lo que nos lleva al proceloso campo de la interpretación a la que nos aboca tan frecuentemente el capitulo III del Libro V del CCCat. Es más, el tema se complica porque hay que tener en cuenta a los ausentes, ya que el artículo 553.26.2 matiza que se computan como favorables sus votos si después no se oponen al acuerdo. Aña· diendo en el párrafo siguiente que pue· den oponerse a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes, mediante notifi· cación por conducto fehaciente a quien ejerce las funciones de secretario. La alusión a que se computan como favora· bles, cabe entenderla en el sentido de que se suman al acuerdo que se haya adoptado, sea positivo o negativo, en la cuestión sometida a votación.

“A nadie se le escapa que el afectado puede buscar aliados entre los ausentes y conseguir con ellos o por ellos lo que no consiguió con los presentes y representados, esto es: que manifiesten su oposición fehacientemente” que el voto del ausente modifique el sentido del acuerdo adoptado en la jun· ta. Parece ser que no, porque el precep· to dice que el voto del ausente se com· puta favorablemente si no se opone (apartado 2) a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes (apartado 3). De· fender lo contrario sería sesgar el con· tenido de la norma, que en su literalidad expresa que el ausente “puede oponer· se a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes”. ¿De qué sirve darle la facul· tad al ausente de expresar su oposición si con esta no puede modificar lo acor· dado en la reunión; estaríamos aceptan· do la arbitrariedad de que solo si él no altera el acuerdo adoptado en la reunión se tendrá en cuenta su oposición. No es esto lo que determina la norma, ni si· quiera con una interpretación amplia de la misma.

Admitir que el voto ausente no puede mo· dificar lo adoptado en junta implicaría que de forma discrecional y arbitraria no se ten· drá en cuenta la misma, salvo para que los disidentes tengan derecho a la impugna· ción regulada en el artículo 553.31 CCCat. Lo anterior nos sugiere de forma inmedia· ta otra cuestión referida a quién compete la responsabilidad de no valorar esa dis· conformidad del ausente (legal, a tenor del art. 553.26.3) porque altera el acuer· do adoptado en junta. ¿Es al administra· dor, al presidente, al secretario, a la propia asamblea? No se me ocurre una respues· ta porque, si bien el secretario es quien ha de computar ese voto ausente, la Ley no le otorga autoridad para decidir según su propio criterio lo que corresponda, en función de si ese voto ausente modifica o no lo adoptado en la junta, lo que nos lle· va a plantearnos si al tratarse de una de· cisión colectiva que debe adoptarse en junta debería pensarse en convocar una nueva reunión en la que informar de esa mayoría alterada por el voto del ausente, lo que sería un absoluto despropósito. Sentadas las anteriores premisas y ha· ciendo un ejercicio de exégesis de la noma, cabe señalar que cuando el legis· lador catalán alude a la mayoría de cuatro quintas partes, se refiere al total de pro· pietarios del inmueble y no solo a los pre· sentes y representados en la reunión. Y esto es así porque de otro modo no ten·

En este punto a nadie se le escapa que el afectado puede buscar aliados entre los ausentes y conseguir con ellos o por ellos lo que no consiguió con los pre· sentes y representados, esto es: que manifiesten su oposición fehaciente· mente. De lo anterior se deduce que es perfectamente factible que esa discre· pancia modifique la mayoría, alcanzan· do, por ejemplo, el 20,10% mínimo ne· cesario para impedir que el acuerdo se adopte por el quórum exigido (4/5 par· tes, o lo que es lo mismo, el 80%). Al hilo de lo anterior, el siguiente problema está servido, ya que al administrador se le plantea la duda de si la redacción del 553.26 2 y 3 excluye la posibilidad de

9

dría sentido posibilitar al ausente, al que se ha tenido inicialmente como favorable al acuerdo, que en el plazo de un mes señale su oposición. Es más, sería absur· da en otro caso la alusión misma al au· sente, lo que además es de pura lógica, ya que el legislador no puede imponer una mayoría cualificada para acuerdos con· cretos con la exigencia de que ese quórum esté presente en la asamblea. Partiendo de lo anterior, el CCCat ha se· guido el mismo criterio de la Ley estatal, puesto que el artículo 553-26 (puntos 2 y 3) menciona que se computará como favorable el voto de los ausentes que, convocados correctamente, no se opo· nen a los acuerdos en el término de un mes. Por lo tanto, si hay obligación de conseguir la mayoría de cuatro quintas partes para el asunto que se debate en la reunión, se deberá obtener en ese mo· mento, al menos, el voto favorable de la simple mayoría y esperar después a co· nocer el resultado del voto ausente res· pecto al incremento o no de la cuota para clarificar la cuestión debatida. La Audiencia Provincial de Lérida Sec· ción 2.ª 320/2008, de 7 de octubre, dice al respecto que cuando la norma se re· fiere a la mayoría especial (tres quintas partes en aquel caso), “El quid de la cuestión radica en determinar si es po· sible adoptar válidamente un acuerdo sin que se llegue al quórum de las 3/5 par· tes con el cómputo nada más de los pre· sentes, pero sí con el de los ausentes que no se van a oponer. La respuesta es claramente positiva. Es suficiente contar con el voto de la mayoría de los presen· tes, estando pendiente de la ratificación por su silencio de los ausentes, siendo esta, la postura mayoritaria de la juris· prudencia”. Y añade la referida Senten· cia: “lo que no sería posible es que si entre los presentes el resultado es ne· gativo al acuerdo se haya de esperar al resultado de los ausentes, ya que por dicción literal de la Ley, estos votos au· sentes se habrían de computar negativos cuando esa fuese la postura mayoritaria de los presentes”. Criterio este que ya es muy antiguo al desarrollar la jurispruden·

10

“La demostración que justifique ese ‘aumento de uso’ incumbe a quien lo afirma con arreglo al artículo 217 de la LEC, es decir, recaerá la carga de la prueba en quien afirma hechos positivos a la hora de demostrar ante el juez la utilización desmesurada que justifique el incremento” cia el voto ausente en la derogada en Cataluña Ley de propiedad horizontal estatal, citando, entre otras, las senten· cias de 16 de enero de 2004 de la Au· diencia Provincial de Zaragoza, 5 de mayo de 2004 de Burgos, y 23 de mar· zo de 2007 de León, por mencionar tan solo las que la propia Audiencia Provin· cial de Lérida recoge en esa Resolución.

dar el administrador si tenemos en cuenta que la comunidad está obligada a presentar una prueba contundente para justificar el incremento de cuota, no bastando con ale· gar un supuesto uso desproporcionado de los elementos comunes, sino que tendrá que probarlo en sede judicial con medios concluyentes. La demostración que justifi· que ese “aumento de uso” incumbe a quien lo afirma con arreglo al artículo 217 de la LEC, es decir, recaerá la carga de la prueba en quien afirma hechos positivos a la hora de demostrar ante el juez la utilización des· mesurada que justifique el incremento. Has· ta tal punto es así que bastará al afectado con negarlo debiendo la comunidad acredi· tar lo que mantiene, lo que le resultará ex· tremamente complejo porque la decisión impugnada se fundará generalmente en presunciones y no en demostraciones con· trastables en razón a la actividad que se desarrolle en el piso o local. En suma, es muy fácil que esa impugnación del disiden· te prospere en vía judicial y, con ella, se cie· rre el círculo que posibilita que el adminis· trador sea cesado por la comunidad por “no informarle adecuadamente”.

La Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Tarragona, en su Sentencia de 26/2/2010 respecto a la obtención de una mayoría cualificada de cuatro quintas par· tes menciona “que el acuerdo objeto de impugnación fue aprobado con el quórum legalmente exigido, a diferencia de lo que sostiene la parte apelante en el sentido de que no concurrió la mayoría necesaria, ni en cuanto a los votos obtenidos, ni en cuan· to a las cuotas de participación. Sin embar· go, añade, incurre en un error el recurrente, ya que efectúa el cómputo de uno y otro teniendo en cuenta los propietarios asis· tentes y representados, pero no sobre el total de los propietarios existentes”.

Por todo lo cual recomendé a quien me formuló la cuestión que informase a su cliente sobre la complejidad de obtener una sentencia favorable si el acuerdo se impugna por el perjudicado, ya que el le· gislador catalán no valoró las consecuen· cias y los problemas de aplicación del apartado 4 del número 45 del artículo 553, además de que el precepto solo provoca crispaciones y fricciones entre los comu· neros. Todo estoo, dejando al margen el porcentaje razonable de aplicación del in· cremento de cuotas, lo que se nos antoja como un dilema de auténtica paráfrasis que la norma deja sin resolver, abriéndose la puerta al ausente para alegar el abuso de derecho por parte de la comunidad.

Suponiendo que hemos salvado el primer escollo, nos encontramos con una pregun· ta que acostumbra a formular el propietario que va a soportar el incremento: “¿Cómo van a demostrar ustedes todo lo que están afirmando ante la impugnación por vía judi· cial que ya les anuncio voy a plantear frente al acuerdo?” Difícil respuesta la que deberá

En conclusión, me respondió este lector de Consell, nada se perdería y mucho ganaríamos los administradores de fin· cas y las propias comunidades si en la ansiada reforma del título V se suprimie· se el apartado 4 del artículo 553.45 del CCCat. Opinión en la que estuvimos ple· namente de acuerdo.

Notificaciones comunitarias Sentencias y consultas SEPIN Departamento jurídico

SENTENCIAS L’enviament d’una carta per correu or· dinari és suficient per considerar co· rrectament convocada la junta de pro· pietaris AP Lleida, Sección 2.ª, 246/2010, de 11 de junio Recurso 430/2009. Ponente: Ana Cris· tina Sainz Pereda. SP/SENT/530391 Publicación: Base de Datos ELITTE propiedad horizontal (www.sepin.es) “[...] como dice la misma STS de 10 de julio de 2003 que desde el punto de vista sustantivo y probatorio pueda con· siderarse acreditado haber tenido lugar la citación, aunque no conste la feha· ciencia del conducto notarial o el correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de ser el correo ordinario el sistema habitual seguido en la Comu· nidad sin queja o protesta de sus inte· grantes. ”En el mismo sentido se pronuncia la STS de 22 de marzo de 2006 cuando indica que «la ley no exige ninguna fór· mula especial para la remisión de las citaciones escritas relativas a una Junta General, y si se cuestiona la recepción por cualquier propietario, cabe demos· trar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la apor· tación por mensajería, el testimonio del

12

Secretario de la Junta de su expedición por correo ordinario o la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia finca, está última sentada por las SSTS de 8 de noviembre de 1989 y 12 de julio de 1994, para así conseguir la convicción del Juzgador de que se ha verificado a cada uno de los integrantes de la comunidad en el domicilio corres· pondiente». El criterio se reitera en las SSTS de 19 de septiembre y 18 de di· ciembre de 2007, recogiendo la primera de éstas (19-9-2007) la doctrina juris· prudencial sobre la materia al indicar que «Con reiteración esta Sala ha seña· lado que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo (art. 15, párra· fo segundo, LPH 1960), como probato· rio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un co· munero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto no· tarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determi· nadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes (SSTS 13-3-1997, 10-72003, 22-3-2006). ...” ”[...] De acuerdo con estos criterios no cabe admitir la tesis de la recurrente cuando aduce que la comunicación de la convocatoria debe realizarse de forma que quede constancia. El art. 553-21 CCCat no exige que la notificación deba efectuarse de forma fehaciente, y la pu· blicación en el tablón de anuncios o lugar visible habilitado al efecto no es subsidiaria si no ha de efectuarse en todo caso («además», dice el precepto), y como además al cabo de tres días na· turales surte plenos efectos jurídicos aunque no haya podido practicarse la notificación personal, bastará con que se acredite la remisión de la convocato·

ria y su publicación o anuncio en el ta· blón, de donde resulta que si la comuni· cación personal resulta infructuosa puede llegar a sustituirla, pudiendo con· siderarse que el propietario ha quedado citado a través de ella. ”En el presente caso la juzgadora de instancia opta por acoger la tesis de la Comunidad demandada según la cual la convocatoria se efectuó cumpliendo las exigencias legales y en la misma forma que se venía haciendo habitual· mente en anteriores convocatorias, es decir, mediante remisión de la convo· catoria de la Junta por correo ordinario al domicilio facilitado por la ahora re· currente (en Barcelona, que, a su vez, es el mismo al que se remitió poste· riormente el acta de la Junta) y anun· cio de la convocatoria mediante colo· cación en el tablón de anuncios de la Comunidad [...]” CONSULTAS Citacions a la convocatòria SP/CONS/76212 Publicación: Base de Datos ELITTE propiedad horizontal (www.sepin.es) L’article 553-21.2 CCCat estableix cla· rament que les citacions s’han de reme· tre al domicili assenyalat per cada pro· pietari, sense perjudici de fer-ho també en el tauler d’anuncis de la finca, amb vuit dies d’antelació. Aquí no s’han com· plert la forma de notificació, ni tampoc els dies establerts; per tant, en principi s’ha de dir que aquesta junta està mal convocada i, per això, és susceptible d’impugnació. Ara bé, aquí podem al·legar la urgència del cas pel fet que hi havia un judici dot·

propietat horitzontal catalana

ze dies després; materialment, tenint en compte la feina que la notificació supo· sa, es va optar per col·locar la convoca· tòria en els taulers d’anuncis i en cada una de les escales, i es considera que es donaven les circumstàncies de l’arti· cle 553-21.3. Des d’un punt de vista fred i objectiu, entenem que les excuses de la comuni· tat no són prou fonamentades per a dir que no hi va haver temps per a fer la convocatòria personal i al domicili, so· bretot si el coneixement del fet que hi havia judici era molt anterior als vuit dies d’anticipació que s’exigeixen per a les notificacions.

Ara bé, atès que el monitori descansa en l’art. 21 de la Llei de propietat horit· zontal estatal (aplicable per ser d’índo· le processal) i que en aquest precepte, apt. 2, es fa remissió a l’article 9.1.h de l’esmentada Llei especial i aquí és on es considera, per a qualsevol tipus de notificació, el tauler d’anuncis de la Fin· ca, és aconsellable que s’utilitzi aquest sistema per cobrir tots els requisits de l’esmentat article 21 i evitar així el risc que pel jutjat es refaci la petició del mo· nitori, tot i que no sigui el més probable. Remissió de notificacions als propieta· ris per correu electrònic SP/CONS/72148

Notificacions de deute per a judici mo· nitori

Publicación: Base de Datos ELITTE propiedad horizontal (www.sepin.es)

SP/CONS/59863 Publicación: Base de Datos ELITTE propiedad horizontal (www.sepin.es) D’acord amb la legislació vigent i la nor· ma pràctica, ningú no hi pot fer res més; per tant, entenem que n’hi haurà prou d’acreditar que s’ha intentat la notifica· ció (via burofax) al mateix pis o local i que ha resultat negativa, tenint en compte que el propietari no ha assenya· lat cap altre domicili ni abans ni després de l’entrada en vigor del nou règim de propietat horitzontal català.

La comunitat no pot obligar tots els propietaris que tinguin correu electrò· nic. Una cosa és que la junta aprovi el sistema per a aquells que disposin del servei i el vulguin utilitzar, però a la res· ta caldrà comunicar-los els assumptes de la comunitat pel conducte ordinari, tal com preveu l’art. 553-21.2 CCCat. En definitiva, contestem afirmativament a la remissió de forma electrònica de notificacions a aquells que expressa· ment així ho indiquin, però no pas a tots els propietaris per imposició de la Junta.

Fixació de domicili a l’estranger SP/CONS/59773 Publicación: Base de Datos ELITTE propiedad horizontal (www.sepin.es) Una de les grans llacunes que té el rè· gim de propietat horitzontal català és que a l’article 553-21, punt 2, s’estableix que els propietaris podran designar do· micili fora de la finca, sense posar límit geogràfic; per tant, és possible que hi hagin comuners que comuniquin aques· ta adreça, que pot ser perfectament a Luxemburg (com en aquest cas), o qual· sevol país d’Europa, Amèrica, Orient, etc., per dir exemples habituals. Ara bé, la comunicació fefaent ha d’ar· ribar a poder de la comunitat; en cas contrari, el domicili serà el mateix pis i local a efectes materials i processals. Si hi ha notificació o, com a norma, la finca remet tota la correspondència a aquest domicili, això significa coneixe· ment. En cas de tenir constància del domicili, als efectes de comunicacions i notifica· cions del règim de propietat horitzontal i, el que és pitjor, de caràcter processal, cal dirigir la demanda a aquest domicili de l’estranger, cosa que, sens dubte, comportarà grans dificultats de tramita· ció a la comunitat.

13

Barcelona www.coleadministradors.cat Cursos La qualitat en la gestió amb el client Curs adreçat especialment als empleats dels despatxos per ajudar-los a millorar el nivell en la gestió de l’atenció al client, i conduït per Isabel Molas. Va ser seguit amb gran interès per part de tots els as· sistents.

Grup d’asistents al curs, amb la ponent i Jordi Bou, vicepresident del Col·legi.

Manteniment i rehabilitació de l’immoble Curs amb una durada de dos dies. Va ser impartit per l’assessor d’arquitectura Carlos Pérez i l’assessora d’enginyeria Imma Barrau.

Carlos Pérez i Jose Mª Aguilá en l’entrega dels diplomes d’asistència als cursillistes.

14

informació des de...

Notícies Jornada sobre el cotxe elèctric a Sabadell El passat 28 d’abril, va tenir lloc a Saba· dell la Jornada sobre la Mobilitat Soste· nible, amb una taula de rodona sobre “El cotxe elèctric: marc tècnic, normatiu i

jurídic”, en la que va participar amb una ponència l’assessora d’enginyeria del Col·legi, la senyora Imma Barrau, i va estar acompanyada per l’assessora jurí·

Components de la taula.

dica del Col·legi, la senyora Anabel Miró, i l’assessor d’Arquitectura, el senyor Car· los T. Pérez.

Cotxe carregant energia elèctrica.

Signatura de creació de Obra Enric Vendrell, en representació del Col·legi, va signar l’acord de creació de l’Observato· ri de Barcelona per a la Rehabilitació Arqui· tectònica (OBRA). Formen part d’aquest acord: • La Generalitat, l’Ajuntament de Bar· celona i els principals agents del sec· tor participen en aquesta associació per a la promoció de la rehabilitació. • OBRA té com a objectiu impulsar la in· novació, la formació i la promoció de la rehabilitació a la ciutat de Barcelona.

Signants de l’Obra, Observatori de Barcelona per a la Rehabilitació Arquitectònica.

15

Junta ordinària de col·legiats El dimecres, 27 d’abril, a la seu del Col·legi, ha tingut lloc la Junta Ordinària de Col·legiats amb una bona assistència de companys.

la Junta de Govern ha informat de les activitats dutes a terme durant el darrer any per l’anterior Junta, a qui ha agraït la

tasca realitzada, i de les seves pròpies esdevingudes en els darrers 4 mesos i ha exposat els projectes de futur.

Esquerra a dreta: Manuel Sancho, Anabel Miró, Andrés Espinos, Enrique Vendrell, Mariano Hervás, Lluís Bou i Silvia Borras, a la Junta ordinària de col·legiats.

16

informació des de...

Neix l’Associació Intercol·legial de Col·legis Professionals de Catalunya El passat dijous 28 d’abril, el nostre pre· sident, Enrique Vendrell, va assistir, al Col·legi de Notaris de Catalunya, a la fir· ma de la constitució de l’Associació Intercol·legial de Col·legis Professionals de Catalunya, en el qual estaran repre· sentats més de noranta col·legis profes· sionals, de quaranta-cinc professions. L’Associació neix per reforçar la presència social dels col·legis professionals, impul· sar projectes d’interès comú, actuar com a interlocutora amb les administracions i estudiar qüestions que afecten el col· lectiu transversalment, com ara la nova Llei de serveis professionals. Els col·legis adherits representen un total de quaran· ta-cinc professions i hi estant represen· tats la totalitat dels àmbits professionals. Per facilitar la posada en comú dels temes i projectes, s’han establert sis comissions sectorials, que agruparan els àmbits se· güents: enginyeria, arquitectura i tècnica; salut; jurídica; economia i empresa; acció social, ensenyament i humanitats; i ciènci· es de la informació i la comunicació. Amb

l’objectiu d’aconseguir la màxima represen· tativitat en els seus òrgans de govern, l’As· sociació comptarà amb una Junta Directi· va formada pel president, sis vicepresi· dents (un de cada comissió sectorial), se· cretaria, tresoreria i disset vocalies. En el transcurs de l’acte va prendre la paraula Joan Carles Ollé, degà del Col· legi de Notaris de Catalunya, que va des· tacar que “la creació d’aquesta Associació permet visualitzar la força de la societat civil catalana i constitueix una mostra del vigor i l’empenta dels col·legis professionals en la societat actual, aportant una seguretat i un rigor a les professions avui dia absolutament imprescindible”. Per últim, ha remarcat que “l’Associació Intercol·legial serà, sens dubte, una eina excel·lent que permetrà sumar esforços i posar en marxa projectes conjunts en benefici tant dels diferents col·legis professionals com de la societat en general”. D’altra banda, Pedro Yúfera, degà de l’Il·· lustre Col·legi d’Advocats de Barcelona i president de la Intercol·legial per als propers

dos anys —període fixat als Estatuts, apro· vats també en el transcurs de l’acte—, ha manifestat que “la formalització de l’Associació Intercol·legial suposa un pas endavant perquè aquesta es converteixi en un punt de trobada i de treball conjunt en tots els aspectes comuns que afecten totes les professions”. També s’ha aprovat la compo· sició de la primera Junta Directiva. Els objectius principals de la Intercol·legial són coordinar les actuacions de les entitats professionals per garantir una millor viabi· litat i eficàcia de cara al professional i al consumidor; impulsar iniciatives comunes i defensar els interessos dels professionals col·legiats, independentment del sector a què pertanyin. Pot adherir-se a l’Associació qualsevol col·legi professional o consell de col·legis de Catalunya que ho desitgi. La primera agrupació Intercol·legial de Col· legis Professionals de Catalunya es va crear el 28 de maig del 1992 i va comptar amb la direcció executiva del Col·legi d’Ad· vocats de Barcelona. Ara es dóna un nou impuls a aquest organisme constituint-lo, per primera vegada, com a Associació.

Signants de l’Associació Intercol·legial de Col·legis Professionals de Catalunya.

17

Admissió de col·legiats Des del mes de març al mes de maig. Núm. col·legiat

Núm. col·legiat

5951 5952 5953 5954 5955 5956 5957 5958 5959 5960 5961

5962 5963 5964 5965 5966 5967 5968 5969 5970 5971 5972 5973

Francesc Fumàs Minguell Hector Carlos Travesa Gómez Esperanza Reig Vazquez Sonia Campos Menéndez Jose Maria Llorente Ferrer Mariano Gutierrez-Barquin Vidal Maria Fa Oliver Daniel Lopez Martinez Purificación Marquez Robles Jesús Ballesteros Lacueva Abel Souto Zarzoso

El Col·legi dóna la benvinguda a tots els col·legiats damunt relacionats.

18

José Javier Cayuela Vellido Jordi Soriano Soler Gemma Aurin Pardo Jaume Domenech Reinoso Jose Miguel Espada Aventin Antonio Roure Rius Marc Vila Balaguer Miguel Rodriguez Pavia Jaime Huguet Figueras Elisabet Rubires Ferrer Sandra Soriano Comas Lina Martinez Montoya

informació des de...

ITE. Signatura del Conveni de col·laboració entre la Conselleria de Territori i Sostenibilitat, el Col·legi d’Arquitectes de Catalunya, els col·legis d’aparelladors i els col·legis d’administradors de finques Lluís Recoder, conseller de Territori i Sostenibilitat, va signar sengles convenis de col·laboració amb els col· legis professionals d’Arquitectes, Aparelladors i Administradors de Finques de Catalunya per tal que aquests organismes col·laborin en el control dels informes d’inspecció tècnica d’edificis (ITE) que signin els seus membres o bé facin difusió de l’obligatorietat dels propietaris de sol·licitar les inspeccions. Les ITEs tenen com a objectiu conèixer l’estat del parc d’habitatges de Catalunya, mantenir-lo en bones condicions i evitar situacions de risc, tot establint un procediment per verificar el deure dels propietaris de garantir-ne la seva conservació. El passat 26 de febrer va entrar en vigor el Decret que estableix la inspecció tèc· nica dels edificis (ITE), una revisió obli· gatòria que hauran de passar tots els edificis d’habitatges plurifamiliars que tinguin més de quaranta-cinc anys, i els que vagin assolint aquesta antiguitat. L’objectiu d’aquesta normativa és insti· tuir un sistema de control periòdic de l’estat dels edificis d’habitatges, tot portant a la pràctica un procediment per a verificar el deure que tenen els propietaris de conservar i rehabilitar els seus immobles. Per això, un tècnic competent (arquitec· te, aparellador, arquitecte tècnic o engi· nyer d’edificació) inspeccionarà visual· ment l’estat dels elements constructius que conformen l’edifici i les instal·lacions per tal que les comunitats puguin establir un projecte de reparacions i, si cal, asso· lir les condicions d’aptitud necessàries. El tècnic elaborarà un informe que envi· arà a la Generalitat amb la radiografia de

Els presidents dels col·legis d’administradors de Girona, Barcelona i Tarragona, al costat de Lluís Recoder, conseller de Territori i Sostenibilitat, i Carles Sala, secretari d’Habitatge i Millora Urbana.

l’estat de l’edifici perquè la Generalitat emeti, si escau, un certificat d’aptitud d’aquest. A fi d’impulsar i facilitar la realització de les inspeccions tècniques, la Generalitat preveia signar convenis de col·laboració amb els col·legis i les associacions pro· fessionals vinculades a l’edificació. Avui, el conseller de Territori i Sostenibilitat ha signat tres acords que garantiran la qua· litat de les inspeccions fetes pels tècnics i impulsaran la difusió de les ITEs. Els administradors de finques es com· prometen a informar els propietaris d’ha· bitatges i les comunitats de propietat horitzontal del deure de mantenir els edi· ficis en bones condicions, així com de la progressiva implantació de les ITEs obli· gatòries. A més a més, els col·legiats els

assessoraran sobre els requisits per a sol· licitar el certificat d’aptitud. Després de la firma de l’esmentat Conveni, el president Enric Vendrell va fer una petita intervenció per agrair al conseller Lluís Re· coder el fet d’haver comptat amb els admi· nistradors de finques per posar en pràctica i implantar el Decret de l’ITE, i a Carles Sala, secretari d’Habitatge i Millora Urbana, Sr., que sempre ha estat al costat dels adminis· tradors de finques donant-nos suport en la tasca que duem a terme. Va comentar tam· bé que “els administradors de finques, com a gestors i assessors dels titulars dels edi· ficis necessitem instruments clars i con· crets per a aconsellar amb encert el millor per a l’adaptació i el manteniment present i futur de l’immoble i dels seus serveis. Aquest és el nostre treball, i aquí hem estat, estem i continuarem estant”.

19

informació des de...

Girona

www.cafgi.org

Xerrada sobre operacions vinculades relacionades amb el sector immobiliari El proppassat 9 de març, el nostre Col· legi, conjuntament amb el Col · legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Girona, va organitzar una xerrada que te· nia com a objectiu informar sobre la nova normativa d’operacions vinculades, que pretén regular les operacions realitzades pels socis, administradors i familiars d’una societat o altres en les quals, directament o indirectament es participi. S’informà res· pecte a l’obligació de justificar o docu· mentar qualsevol operació a preu de mer· cat, entenent per operacions sous, prés· tecs, lloguers, etc. La xerrada pretenia, entre altres coses, donar a conèixer els principals canvis in· troduïts en aquesta normativa. Hi intervin· gué com a ponent la Sra. Margarida Crous i Peraferrer, economista, professora de

l’Àrea Fiscal de la Facultat d’Economia IQS i sòcia fundadora de Crous i Associ· ats Advocats i Economistes.

L’acte va tenir lloc a la sala d’actes del nostre Col·legi i va comptar amb l’assis· tència d’una vintena persones.

Moment de la intervenció de la ponent, Sra. Margarida Crous.

Seminari sobre modificacions fiscals per al 2011 i notificacions telemàtiques El Col·legi d’Administradors de Finques de Girona va organitzar, el proppassat 14 d’abril, un seminari a la seva sala d’actes, que va comptar amb l’assistència d’unes trenta persones. Va consistir, bàsicament, a informar so· bre les modificacions fiscals d’enguany, així com del nou servei de notificacions i comunicacions administratives, servei el qual, en l’àmbit de l’Agència Estatal de l’Administració Tributària (AEAT), s’ha de notificar telemàticament. L’exposició va anar a càrrec del Sr. Ramon Soler, economista i assessor fiscal i financer de “Cànovas Assessorament i Gestió”.

Presentació del ponent, Sr. Ramon Soler, per part del president del Col·legi, Sr. Jaume Vilanova.

21

Tarragona

www.coaft.com

ATISAE Hem signat un conveni de col·laboració amb el Banc Sabadell Atlàntic, tal com hi han fet molts altres col·legis, per posar a l’abast del Col·legi i dels col·legiats una entitat que ofereix uns serveis financers i uns avantatges en els seus productes en unes condicions molt bones.

Firma del Conveni amb Banc Sabadell Atlàntic: Esteve Martí, president del Col·legi de Tarragona, i César-Antonio Suárez, cap de zona de Banc Sabadell Atlàntic.

Firma del Conveni de Col·laboració amb ATISAE: Esteve Martí, president del Col·legi de Tarragona, i Ricardo Marcos, delegat d’ATISAE.

Conveni de col·laboració entre el Col·legi i el Col·legi Aparelladors, Arquitèctes Tècnics i Enginyers d’Edificació de Tarragona

22

Arran del Decret 187/2010 (ITE), el nostre Col·legi ha signat un conveni de col· laboració amb el Col·legi d’Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers de l’Edi· ficació de Tarragona. I anem fent trobades i contactes amb el Col·legi d’Arquitec· tes, amb la Federació de Gremis de Promotors i Constructors i amb l’Agrupació Provincial de Promotors i Constructors a fi i efecte de trobar una manera que aquest Decret actuï com un revulsiu en el món de la construcció.

informació des de...

Jornada de presentació de CLAU El dia 30 de març, el Grup CLAU, una so· cietat fundada l’any 1994, formada per diverses empreses i especialitzada en manteniment, reparacions, reformes i re· habilitacions en general, va fer la una pre· sentació a la seu col·legial, en la qual ens va informar dels serveis que pot oferir als col·legiats: gestió integral de reparacions i reformes, multiassistència, CBR, divisió del grup especialitzada en administracions de finques, call center per als administradors de finques, servei d’auditories internes prè· vies a les ITs de les edificacions.

Jornada de presentació de CLAU, empresa de multiserveis.

Junta de Govern del Col·legi de Tarragona de les eleccions de l’1 de desembre del 2010

Junta de Govern del Col·legi de Tarragona de les eleccions de l’1 de desembre del 2010. A la fila de dalt: Ana Bozalongo, Helena Giménez, Esteve Martí, Ibana Pacheco, Teresa Fernández i Octavi Gil. Al costat de la taula: Leandro Riquelme i Josep M. Vallès. Al davant: Lorenzo Santos i Jordi Borrell.

23

civil

La ocupación de un nicho en comodato que se convierte en precario Juan V. Fuentes Lojo

Magistrado del Tribunal Supremo, jubilado. Abogado

Los nichos y panteones de un cementerio pueden ser objeto de propiedad o de uso privativo. No debe, pues, causar extrañeza lo que de· clara la Sentencia de la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de La Coruña de 8 de noviembre de 2010 en un supuesto en que los causahabientes del propietario de un panteón con tres nichos habían autorizado que en uno de ellos se introdujese la caja con el cadáver de una persona ajena a la familia. Uno de los causahabientes, en representa· ción de la comunidad hereditaria, reclamó al hijo de esa persona la retirada de los restos. La demanda es estimada. Se razona que la autorización inicial para ocupar el nicho im· plica la existencia de un comodato. El comodatario, dice la Sentencia, adquiere un derecho a usar la cosa prestada durante un tiempo o un uso determinado, con la obli· gación de devolver esa misma cosa una vez transcurrido el tiempo o finalizado el uso. El problema que siempre se plantea es que la tolerancia —origen de la posesión cuestiona· da— es una frontera lábil e indeterminada. Aunque no se hubiera concretado el tiempo de la cesión, si viniere referenciada a satisfa· cer una necesidad concreta, se está deter· minando el uso, e indirectamente el tiempo. La duración puede venir fijada en virtud de

24

pacto expreso entre comodante y comoda· tario, por razón del uso que se convino en forma concreta, o, en defecto de ambos, por la “costumbre de la tierra”. Por lo que el co· modato se extingue por haber concluido el uso para el que se prestó la cosa. Aplicando dicha doctrina al caso, y partiendo de que no es aceptable, sigue diciendo la Sentencia, que una persona haya podido ceder el uso in aeternum de un nicho, debe concluirse que el inicial comodato se convir· tió en una ocupación en precario. El plazo transcurrido desde la autorización inicial — veintiocho años— debe estimarse más que prudencial, y el mantenimiento de la situa· ción carece de sentido, pues lo lógico es que los restos se trasladen a un cenicero. La lectura de esta Sentencia nos hace re· cordar que también sobre los cementerios de tipo privado, en los que existen nichos, tumbas emplazadas en el suelo que forma el conjunto, capillas individuales y panteones, a veces de gran categoría, existe un comple· jo inmobiliario al que es aplicable el artículo 24 de la Ley de propiedad horizontal estatal o el artículo 553.2 del Código civil de Cata· luña en relación a esta comunidad autóno· ma, que se refiere concretamente a los “ce· menterios”, y a “las sepulturas”, siquiera agregue que las normas generales han de ser adaptadas a la naturaleza específica de cada caso y a la normativa administrativa que resulte de aplicación. Complejos estos que ya habían sido recono· cidos por una Resolución de la Dirección de los Registros y del Notariado de 2 de marzo de 2001 dictada como consecuencia de la calificación de un título en el que se declara· ba la obra nueva de un conjunto inmobiliario destinado a cementerio privado que poste· riormente se constituye en régimen de pro·

“Esta Sentencia nos hace recordar que también sobre los cementerios de tipo privado, en los que existen nichos, tumbas emplazadas en el suelo que forma el conjunto, capillas individuales y panteones, a veces de gran categoría, existe un complejo inmobiliario al que es aplicable el artículo 24 de la Ley de propiedad horizontal estatal o el artículo 553.2 del Código civil de Cataluña piedad horizontal formando ocho subconjun· tos destinados el primero de ellos a servicios administrativos e instalaciones y los otros a enterramientos, divididos estos a efectos de su posterior transmisión en cuotas ideales, cada una de las cuales daba derecho a un determinado número de enterramientos. Destacamos, de todas formas, la conve· niencia de que se apruebe una normativa específica sobre este tipo de complejos, atendida su singularidad y, en todo caso, unos estatutos y un reglamento interno para cada caso, y se tenga en cuenta para la fi· jación de las cuotas de participación de cada elemento privativo su superficie y vo· lumen construido, su emplazamiento, y en especial, el uso que se presuma racional· mente que va a efectuarse de los servicios y elementos comunes. Todo esto, sin perjui· cio de la regulación asimismo de los aspec· tos administrativos y religiosos.

Contrato de arrendamiento con opción de compra. ¿Es posible ejercitar la opción si el contrato se encuentra en situación de tácita reconducción?

Antonio Menacho de Solá-Morales Abogado

En los últimos tiempos, como conse· cuencia de la crisis inmobiliaria y ante la dificultad tanto de los vendedores para vender como de los compradores para obtener financiación que les per· mita adquirir, se ha generalizado la ce· lebración de contratos de arrendamien· to con opción de compra de la finca arrendada. Si en el contrato no se han especificado suficientemente los términos de la op· ción, puede dar lugar a una cierta pro· blemática relativa a la posibilidad de ejercitar la opción en el supuesto de que el arriendo se prolongue por tácita re· conducción más allá del plazo de dura· ción inicialmente fijado en el contrato. Evidentemente, si al establecer la opción de compra se establece el plazo para su ejercicio con independencia del plazo de duración del arriendo, no se plantearán problemas en caso de prórroga del con· trato o de tácita reconducción. Si la op· ción no se ha ejercitado en el plazo ex· presamente establecido para la misma, el arrendatario perderá la posibilidad de ejercitarla después con independencia de que el contrato de arrendamiento subsista, por la razón que sea, más allá el plazo pactado.

26

Las dudas surgen cuando se establece la opción de compra durante la vigencia del contrato, es decir, cuando el plazo que se establece para la opción se liga a dicha vigencia. En estos casos nos encontraremos ante el problema de determinar qué es lo que sucede si finaliza el plazo pactado de vigencia del contrato y el arrendamiento prosigue en virtud de la tácita reconduc· ción del artículo 1566 del Código civil. Es sabido que tanto la doctrina como la jurisprudencia han declarado reiterada· mente que la tácita reconducción no supone la prórroga del contrato de arren· damiento, sino un nuevo contrato con las mismas condiciones que el inicial, excep· ción hecha de la duración que será la determinada por las reglas de los artícu· los 1581 para el arrendamiento de fincas urbanas y 1577 para el arrendamiento de fincas rústicas. Planteándose entonces la cuestión de si la opción de compra debe considerarse como parte de las condiciones del con· trato de arrendamiento (en cuyo caso se renovaría junto con el arriendo por la tá· cita reconducción), o bien se trata de una condición que, aunque pactada en el con· trato, no forma parte del arrendamiento en sentido estricto (en cuyo caso no se renovaría con la tácita reconducción, que afectaría solo al arrendamiento). En principio, nos inclinamos por esta se· gunda interpretación, pues en realidad en el arrendamiento con opción de com· pra hay “dos contratos en uno”, que, aun· que vinculados por ciertos aspectos

“Si en el contrato no se han especificado suficientemente los términos de la opción, puede dar lugar a una cierta problemática relativa a la posibilidad de ejercitar la opción en el supuesto de que el arriendo se prolongue por tácita reconducción más allá del plazo de duración”

(fundamentalmente su objeto), mantie· nen cada uno de ellos su propia natura· leza. Nos apoyamos también en el hecho de que el artículo 1567 del Código civil es· tablece que, en caso de tácita reconduc· ción, cesan respecto de ella las obliga· ciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal. Aunque no es el mismo supuesto, parece que obedece al mismo criterio, es decir, que la tácita reconducción reproduce estric· tamente el arrendamiento, pero no otras obligaciones accesorias al mismo. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su reciente Senten· cia de 14 de septiembre de 2010 (Re· curso 1477/2006), en la que, resolvien· do un litigio relativo a un contrato de arrendamiento en el que se estableció una opción de compra a favor del arren·

arrendaments urbans

datario “durante la vigencia del contrato”, declara que, hallándose el arriendo en situación de tácita reconducción, dicha opción de compra no subsistía. En ambos contratos se incluyó una cláu· sula en virtud de la cual concedían a los arrendatarios una opción de compra del referido bien inmueble “durante la vigen· cia del contrato”, con la única modifica· ción en uno y en otro del precio para su ejercicio. El objeto de debate en las dos instan· cias, y ahora en casación, versa sobre la naturaleza y alcance de la tácita recon· ducción del contrato de arrendamiento y la pervivencia o no de los pactos alcan· zados entre las partes, en especial res· pecto a la opción de compra, por si la reconducción abarca el plazo inicialmen· te pactado para ello o si, como requisito esencial de la opción de compra, exige un consentimiento expreso. […] La tácita reconducción prevista en el ar· tículo 1566 del CC supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la mis· ma cosa regido por las previsiones con· tractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obliga· ciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato (art. 1467 CC). Y este nuevo contrato que se crea por desaparición del anterior no reconduce la opción de compra del viejo al nuevo mediante la ampliación del plazo inicial que se establece por volun· tad expresa de la propia Ley para la re· lación arrendaticia, y no para la opción que se incorpora a ella, en contra de las previsiones iniciales de las partes que pusieron como fecha de caducidad para su ejercicio la vigencia del contrato de arrendamiento, sin ampliarlo a una posi· ble tácita reconducción, que hubiera ne· cesitado, según el art. 1255 del Código civil, de un pacto por escrito, y que, ade· más, de admitirse pondría a la parte op· tante en una situación más ventajosa

sobre la parte optada, por cuanto vería mejorado su derecho con el paso del tiempo al adquirir más barato y fuera del tiempo previsto para su ejercicio, con· sustancial a su propia naturaleza. De los razonamientos de esta Sentencia se desprende que la opción de compra no subsistió con la tácita reconducción porque nada dijeron las partes. Por lo que, a contrario sensu, nada impediría a las partes establecer una opción de compra que se mantuviera vigente en caso de tácita reconducción del arren· damiento. Pero tal supuesto requiere que

“El Tribunal Supremo en su reciente Sentencia de 14 de septiembre de 2010 resolviendo un litigio relativo a un contrato de arrendamiento en el que se estableció una opción de compra a favor del arrendatario ‘durante la vigencia del contrato’, declara que, hallándose el arriendo en situación de tácita reconducción, dicha opción de compra no subsistía”

así se establezca de forma clara e in· equívoca en el contrato. Una dificultad similar se produce en el supuesto del contrato de arrendamiento de vivienda celebrado por un plazo infe· rior a cinco años en el que se establece una opción de compra durante la vigen· cia del mismo. Y, por lo tanto, el arrenda· tario podría imponer la prórroga del mis· mo hasta el plazo de cinco años de acuerdo con lo establecido por el artícu· lo 9 de la LAU 1994. En este caso, la situación es aún más dudosa porque, si bien no se trataría de un nuevo contrato como en el supuesto de tácita reconduc· ción, sino de la prórroga del mismo por mandato legal (lo que aparentemente podría abonar la tesis de la subsistencia del derecho de opción de compra), no es menos cierto que dicha prórroga también “[…] se establece por voluntad expresa de la propia Ley para la relación arren· daticia, y no para la opción que se incor· pora a ella”, lo que permitiría defender la no subsistencia de la opción de compra. Por lo cual, al celebrar contratos de arren· damiento con opción de compra, resulta espacialmente importante determinar de la forma más precisa posible el plazo por el que se concede la misma y, en su caso, los supuestos y condiciones en que puede prorrogarse, pues, como siempre, la clari· dad y la concreción en los contratos, aun· que inicialmente puedan ralentizar el acuer· do, a la larga resultan beneficiosas para las partes para evitar futuros conflictos.

27

arrendaments urbans

Demora en desalojar el habitáculo al finalizar el arriendo. Daños y perjuicios a cargo del inquilino ocupante de mala fe

Ramón Contijoch Pratdesaba Advocat

ción se ve menguada habida cuenta de la evidente disminución en la fijación de alqui· leres y rentas en el mercado inmobiliario español.

incumplidora que obligó a la arrendadora a tener que acudir a los tribunales para recuperar la posesión del inmueble de su propiedad.

PRONUNCIAMIENTO DE LA SENTENCIA COMENTADA

”[…] Conforme a lo dispuesto en el artículo 455 CC, el poseedor de mala fe viene obligado a abonar los frutos percibidos y todos aquellos que el poseedor legítimo hubiera podido percibir. Como señalan las sentencias de esta Sala en las que la parte recurrente sustenta su interés casacional, la determinación del término inicial para el cómputo de los intereses debe quedar fijada en el momento en el que se inició la posesión de mala fe, esto es desde el momento que el arrendatario, conocedor de que el contrato de arrendamiento había finalizado, se mantuvo en la posesión del inmueble, obligando al arrendador a iniciar actuaciones judiciales a fin de recuperar la posesión.”

La Sentencia que comentamos contiene las siguientes declaraciones: PREÁMBULO La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) número 686/2010, de 10 de noviembre, Ponencia Excmo. Sr. Xiol Ríos, viene a poner punto y final, ratifi· cando la tesis de la propia Sala en senten· cias de 21 de septiembre de 1987 (Ref. Aranzadi 6186/1987), 23 de octubre de 1984 (Ref. Aranzadi 4971/1984), 22 de octubre de 1993 (Ref. Aranzadi 7762/1993) y 16 de marzo de 1999 (Ref. 1675/1999), a la problemática planteada en aquellos supuestos en que, extinguido el contrato de arriendo y ante la oposición del inquilino a hacer entrega de la posesión, la propiedad se ve obligada a tener que ini· ciar el procedimiento de desahucio y por lo tanto si durante el periodo en que se retra· sa la recuperación de la vivienda o local, viene obligada la propiedad a tener que aceptar, como saldo y finiquito la renta que venía abonándose o por el contrario, y por vía de indemnización de daños y perjuicios, puede exigirse al ocupante recalcitrante el pago de una renta de “mercado”. Hay que precisar que, si bien la pretensión de la propiedad de poder percibir una mejor renta, la “renta de mercado”, ha sido posible durante el periodo en que el mercado inmo· biliario ha estado en progresiva expansión, en la actualidad y con la crisis global que el mundo está experimentando, dicha aspira·

30

“Cuando la fecha de la finalización de un contrato de arrendamiento resulta clara e inequívoca, pese a lo cual el arrendatario sin razón que lo justifique se mantiene en la ocupación del inmueble, se produce una situación de hecho representada por una demora arbitraria que permite calificar tal posesión de mala fe, conforme a lo previsto en el artículo 455 CC.” ”El hecho de que continuara abonando el importe de las rentas anteriormente pactadas no puede alterar tal apreciación, porque forzó a la arrendadora a soportar la ocupación del inmueble, lo que revela una actitud decididamente

“Viene obligada la propiedad a tener que aceptar, como saldo y finiquito la renta que venía abonándose o por el contrario, y por vía de indemnización de daños y perjuicios, puede exigirse al ocupante recalcitrante el pago de una renta de ‘mercado’”

Concluyendo que: “Igualmente se debe fijar como doctrina jurisprudencial que constituye posesión de mala fe la ocupación del inmueble arrendado una vez llegada la fecha de terminación del arrendamiento, cuando la fecha de finalización es clara y no existen dudas respecto al momento en el que el arrendatario debe dejar libre y a disposición del arrendador el inmueble arrendado. ”Igualmente se debe fijar como doctrina jurisprudencial que los intereses de la cantidad fijada como indemnización como consecuencia de un posesión de mala fe, se devengan desde el momento en que comenzó esta posesión de mala fe.” APLICACIÓN DE LA DOCTRINA INDEMNIZATORIA EN OTROS SUPUESTOS DISTINTOS AL ARRIENDO

La casuística contemplada en la Sentencia que comentamos (y en las que en ella se citan), referidas a la expiración del contra· to de arriendo, tiene igual aplicación en aquellos supuestos en que el titular domi· nical ha cedido la posesión de la finca a un tercero en virtud de contrato distinto del de inquilinato y de naturaleza real como puede ser la compraventa, la opción de compra o incluso la situación creada por la firma de un contrato de inquilinato con op· ción de compra, con resolución del contra· to por incumplimiento del comprador u optante o finalización del arriendo sin ha· ber ejercitado la opción y sin producirse la devolución de la vivienda ocupada. Este último supuesto (ocupación en vir· tud de opción de compra que no se for· maliza y por lo tanto se extingue el con· trato y el ocupante se resiste al desocu· po) viene estudiado y contemplado en la Sentencia publicada en el número III de la Revista Jurídica de Catalunya (Juris· prudencia) del año 1991, dictada por la Sección 16.ª de la AP de Barcelona bajo la Ponencia de D. Agustín Ferrer Barrien· tos de fecha 3 de junio de 1991 —confir· mada por Sentencia del Tribunal Supre· mo, Sala 1.ª de fecha 20 de enero de 1994 (S 1/1994 y Recurso 2135/1491 ) en demanda dirigida por el letrado Don Vicente de la Fuente Cullel, en cuya re· solución se dice: “Consecuencia de lo que se lleva expuesto es la afirmación de que no existe simulación sino contrato real y efectivo, de carácter complejo, no sujeto a la LAU. Desde que expiró el contrato se ha producido la situación de la que la parte demandada no cobra cantidad alguna, entre otros motivos, porque ya no hay parámetro contractual para hacerlo en ninguna cantidad concreta dada la forma de financiación pactada. En cualquier caso, es claro que la ocupación del inmueble debe retribuirse en lo que tiene de enriquecimiento de una de las partes en perjuicio de otra y sin causa justificada. El demandante manifestó que no paga porque no le pasan los recibos, pero también es claro que el contrato no permite extraer cifra alguna por la que

32

girar recibo alguno, ni motivo para que tuviera que mantenerle al demandante en la posesión del inmueble. De manera que se estimará la demanda reconvencional en el sentido de determinarse en ejecución de sentencia el valor normal de utilización del inmueble que represente el perjuicio por lucro cesante generado por el incumplimiento y condenar al demandante al pago de la cantidad desde la expiración del contrato.” EFICACIA DE LA CLÁUSULA PENAL MORATORIA PARA EL CASO DE RETRASO EN LA ENTREGA DEL LOCAL ARRENDADO TRAS LA EXPIRACIÓN DEL PLAZO PACTADO Se viene discutiendo la eficacia de la clau· sula penal “moratoria” establecida en un contrato en previsión de un incumplimiento en la entrega del habitáculo a la expiración del contrato, en virtud de la cláusula mode· radora establecida en el artículo 1154 del C. Civil en virtud de la cual el juez puede moderar dicha cláusula penal. Pero cabe salir al paso de que esta posi· ble moderación solo es aplicable en aquellos casos de incumplimiento parcial o irregular de la obligación, pero no para el supuesto en que la cláusula penal deba reputarse de moratoria, por haberse es· tipulado expresamente que el retraso comporta una penalidad concreta por cada periodo de tiempo pactado. En tal sentido se pronuncia el Tribunal Su· premo, en concreto en la Sentencia de 31 de marzo de 2010 (Ponencia Excmo. Sr. Ro· mán García Varela. Recurso de casación 1359/2005) en los siguientes términos: “Al ser indiscutido que la arrendataria no ha entregado el local hasta varios años después de haber sido requerida notarialmente, dicho incumplimiento sólo puede calificarse como total y absoluto, por lo cual es preciso aplicar la doctrina jurisprudencial de esa Sala concerniente a que no cabe hacer uso por el Juzgador de instancia de la facultad moderadora prevista en el artículo 1154 del Código Civil, reservada para casos de incumplimiento parcial o

irregular de la obligación (entre otras, SSTS de 30 de marzo de 1999 (RJ 1999, 1719), 10 de mayo de 2001 (RJ 2001, 6191) y 3 de octubre de 2005 (RJ 2005, 7099)), pero no para el supuesto en que la cláusula penal debe reputarse de moratoria, como aquí sucede. ”El artículo 1154, cuando se pacta una cláusula penal moratoria, desenvuelve su eficacia sancionadora por el mero hecho del retraso en el cumplimiento de la obligación, cuya demora, por sí sola, es inconciliable con los conceptos de incumplimiento total o irregular. ”La llamada cláusula penal moratoria está estipulada exclusivamente para el supuesto de retraso en que incurra el deudor en el cumplimiento de la obligación, y no cabe la posibilidad legal de aplicarle la facultad moderadora del artículo 1154, ya que ésta se halla instituida sólo para el caso de inobservancia parcial o irregular, lo que no puede acaecer con la presencia de la cláusula moratoria, la cual ha de desenvolver ineludiblemente su eficacia sancionadora, al haberlo así pactado las partes, por el mero hecho de la demora en la observancia de la obligación, que, por sí solo, es inconciliable con los conceptos de incumplimiento parcial o irregular, únicos para los que se halla instituida la facultad moderadora del mentado artículo 1154. ”Esta Sala tiene declarado que «El artículo 1154 del Código Civil prevé la moderación con carácter imperativo (SSTS de 6 octubre de 1976, 20 de octubre de 1988 (RJ 1988, 7592, 2 de noviembre de 1994 (RJ 1994, 8364) y 9 de octubre de 2000 (RJ 2000, 8139) para el caso de cumplimiento parcial o irregular, por lo que no es aplicable cuando se da un incumplimiento total (SSTS de 28 de junio 1995 y 30 de marzo de 1999 (RJ 1999, 1719), o cuando se trata de un retraso en el supuesto de cláusula penal moratoria (STS de 29 noviembre 1997 (RJ 1997, 8441)», (STS de 7 de febrero de 2002 y, en el mismo sentido, entre otras, STS

arrendaments urbans

de 21 de noviembre de 2002 (RJ 2002, 10269).” Sostiene la Sala del TS la misma doctri· na, además de las SS que se citan en la que dejamos transcrita, en las siguien· tes: S 7 noviembre de 2006, Ref. 7139/2006 Aranzadi); S 17 de octubre de 2007 y S 5 de diciembre de 2003. Recurso de casación 300/1998, Ref. Aranzadi 8786/2003. NORMATIVA LEGAL EN LA QUE SE SUSTENTA LA EXIGENCIA DE INDEMNIZACIÓN O EL CUMPLIMIENTO DE LA SANCIÓN PACTADA Como hemos visto y se desprende de la doctrina jurisprudencial transcrita, la base para poder exigir la indemnización deriva de distintas normas, de aplicación.

Por una parte, del principio emanado del artículo 450 del Código Civil en cuanto se impone al detentador de mala fe de un inmueble el pago de los frutos y del lucro cesante como base del perjuicio causado al legítimo propietario que no ha podido recuperar a tiempo la pose· sión del inmueble. De otra parte, del principio emanado del artículo 1124 del C. Civil al dotar al perju· dicado y que ha cumplido con sus obliga· ciones, el derecho de ser indemnizado por los daños y perjuicios que se le causan. Finalmente, de la libertad de pactos emanado de los artículos 1255 y 1256 del Código Civil. Todo ello, con el derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios a tenor de los

artículos 1100 y 1101 del Código Civil, con el alcance del artículo 1106, del te· nor literal siguiente: “La indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor, salvas las disposiciones contenidas en los artículos siguientes.” Expresión esta última que permite invo· car como renta de aplicación, no la que viene expresada en el contrato, sino la de mayor cuantía que acaso pueda re· sultar de exigir la renta “de mercado”, que hasta fechas recientes, repetimos, era superior a la inicial pactada, en virtud de la evolución al alza, de las rentas in· mobiliarias.

33

arrendaments urbans

El contrato de aparcamiento Esther Rius Bachs Advocada

El contrato de aparcamiento es el que tiene por objeto dejar un vehículo esta· cionado durante un tiempo variable, en función de las circunstancias, en un es· pacio habilitado de un local destinado a tal fin; y que para llegar a este espacio ha de cruzarse el acceso a dicho local, después de superar la barrera en donde ha de recogerse el justificante de la en· trada del vehículo y recorrer los tramos de paso necesarios, La Ley 40/2002, de 14 de noviembre, modificada por la disposición final 2.ª de la Ley 23/2003, de 14 de julio, se ocupa de este tipo de contratos en los que una persona cede, como actividad mercantil, un espacio en un local o recinto del que es titular, para el estacionamiento de ve· hículos de motor, con los deberes de vigi· lancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio deter· minado en función del tiempo de estacio· namiento (art. 1.º). Añadiendo que están

34

excluidos del ámbito de la misma: a) los estacionamientos en las denominadas zonas de estacionamiento regulado o en la vía pública; b) los estacionamientos que se realicen en locales o recintos depen· dientes o accesorios de otras instalacio· nes, que sean gratuitos, y c) cualesquiera otros que no reúnan los requisitos seña· lados en el artículo 1 (art. 2.º). Y puntua· lizando en los artículos 3 al 7 los dere· chos y obligaciones de las partes. La Sentencia de 29 de octubre de 2010 de la Sección 1.ª de la Audiencia Provin· cial de Asturias, en el Recurso de apela· ción 376/2010, se ocupa del precio a cobrar afirmando que su fijación se en· cuentra dentro de la libertad que rige este aspecto en nuestro derecho obliga· cional, del mismo modo que la cláusula que lo cuantifica se impone al usuario en el marco del contrato de adhesión que es el aparcamiento. Ahora bien, en el caso, consta que en el estacionamiento de la demandada está expuesto al públi· co un cartel en el que figuran estos con· ceptos: acceso y circulación 0,40 euros, y minuto de estacionamiento 0,02 euros. Se evidencia así que se cobran dos can· tidades diferentes y por dos conceptos: el estacionamiento es el último, y la cir· culación, el primero. Pues bien, si en el establecimiento rotatorio el precio legal· mente autorizado es por “minuto de es·

“Está expuesto al público un cartel en el que figuran estos conceptos: acceso y circulación 0,40 euros, y minuto de estacionamiento 0,02 euros. Se evidencia así que se cobran dos cantidades diferentes y por dos conceptos: el estacionamiento es el último, y la circulación, el primero”

tacionamiento” —art. 1.2.b párrafo 2.º L 40/2002—, es que no puede gravarse dicho acceso y circulación. Lo que en realidad supone el cobro de esa cantidad es una duplicidad que afecta a 20 minu· tos de estacionamiento. No es posible aplicar el artículo 87.5 del TR de la Ley general para la defensa de los consumi· dores y usuarios desde el momento en que no obedece a un servicio realmente prestado al usuario. En este sentido, el cobro por el mero acceso y la circulación por el interior del aparcamiento es ilegal por contravenir la L40/2002, motivo por el cual se decide la cesación.

La prórroga forzosa, según la fecha del contrato de los locales Albert Ribas Rulo Advocat Col. 29.840 del I.C.A.B

mentos esenciales de todo arrendamien· to es el tiempo determinado, la legisla· ción especial de arrendamientos urbanos desde antiguo y especialmente recogido en el art 57 del TRLAU64 estableció la prórroga forzosa para el arrendador e irrenunciable para el inquilino. Contratos suscritos entre 9-5-1985 y 31-12-1994

Los problemas y dudas que surgen sobre el sometimiento de los contratos de arrendamiento a la prorroga forzosa, la legalidad o no de su pacto expreso o como cabe interpretarla o deducirla de forma implícita, me ha llevado a comen· tar en este artículo de forma resumida la Sentencia de 31 de Julio de 2010 de la sección 13ª de la Audiencia de Barcelo· na, Ponente Dª M. Angels Gomis. Para tener una visión completa sobre la prórroga forzosa, se hace necesario pre· cisar en primer lugar, la fecha de la sus· cripción del contrato de arrendamiento, Contratos suscritos con anterioridad al 9-5-1985 A pesar que el Código civil en su art. 1543, determina como uno de los ele·

36

Desde la entrada en vigor del Real De· creto 2/85 de 30 de abril, existía la po· sibilidad de pactar la duración por un plazo determinado o determinable, no existiendo la prórroga forzosa ex art. 57 TRLAU64, a menos que se pacte ex· presamente. Tanto la doctrina como la Jurisprudencia han sentado que dichos contratos se encontraban excluidos del beneficio de la prórroga forzosa, SALVO QUE LAS PARTES CONTRATANTES PACTEN LA SUMISIÓN A LA MISMA, bien constando esta expresamente en el contrato bien porque resulte que fue tal la intención de las partes, de tal ma· nera que, en caso de que tal sumisión sea implícita, esta deberá deducirse de actos inequívocos y concluyentes .De· biendo tener presente que la tempora· lidad es característica esencial del con·

trato de arrendamiento, por lo que su validez es incompatible con el estable· cimiento de una duración “indefinida” o “por años” y sin que quepa reconducir tales expresiones a un supuesto de pró· rroga forzosa, cuyo pacto, siendo pos· terior al 9 de mayo de 1985, debería constar con toda claridad y sin ninguna duda. Al propio tiempo debe tenerse presente la doctrina jurisprudencial que la existen· cia de cláusulas oscuras en contratos de arrendamiento celebrados después de la entrada en vigor del RD 2/1985, de 30 de abril, no permite considerar que exis· te pacto expreso de sometimiento al ré· gimen de prórroga forzosa regulado en el TRLAU64. Contratos suscritos a partir del 1º de enero de 1995 La vigente LAU, Ley 29/1994 de 24 de noviembre, no solo no regula ni reconoce la prórroga forzosa, sino que a través de sus Disposiciones Transitorias se preten· de establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que al amparo de la legislación anterior, se hallaban some· tidos a la normativa de la prórroga forzo· sa., de tal manera que en los contratos suscritos a partir de 1-1-1995, sometidos a la LAU94, no cabe el pacto de prórro· ga forzosa para el arrendador y faculta· tiva para el arrendatario, y en el caso de que ésta en la práctica , se hubiera ex· presamente pactado, deberá ser inter· pretada, por analogía CON LA FIGURA DEL USUFRUCTO, en los supuestos de arriendos de local de negocio a personas jurídicas, en el sentido de que la duración máxima que cabe imponer al arrendador es la de TREINTA AÑOS, tal como de· termina la Sentencia del Tribunal Supre· mo de 14-7-2010.

arrendaments urbans

¿Es viable el desahucio por falta de pago de vivienda por la deuda de una sola mensualidad? Sentencia de 24 de julio de 2008 del Tribunal Supremo y sentencia 21 diciembre 2009 de la sección 13 Audiencia de Barcelona miento de otros períodos de renta para interponer la demanda de desahucio.

Jordi Bou Gibert Advocat

CONSIDERACIONES GENERALES La posibilidad legal de ejercitar la acción de desahucio por falta de pago cuando el impago es de una sola mensualidad de la renta ha sido objeto de opiniones discre· pantes incluso en jurisprudencia. Ha sido una opinión popular incluso entre los interesados en el tema que para inter· poner el desahucio la deuda debe ser como mínimo de tres mensualidades de renta. Vox populi que carece en absoluto de todo fundamento legal. Mayor enjundia tiene la tesis que la doctrina y la jurisprudencia que, entre otras, la propia Sección 13 de la Audiencia de Barcelona ha mantenido considerando que el pago de la renta después de vencido el plazo pactado para ello pero dentro de la mensualidad a que la renta corresponde constituye un mero retraso y no comporta un incumpli· miento esencial que conlleve la grave san· ción que supone la resolución del contrato. Podría pensarse que se trata de una cuestión banal sin más consecuencia práctica que tener que esperar el venci·

Sin embargo, con el paso del tiempo las circunstancias han cambiado notablemen· te. Por una parte, los importes o cuantía de las rentas de los arrendamientos se han aumentado notoriamente, con lo que hoy puede ser importante para el arrendador su puntual cobro en el tiempo convenido. Y por otra parte, la consignación de las rentas reclamadas para enervar la acción de desahucio constituye una facultad que, con la Ley arrendaticia vigente, correspon· de al arrendatario por una sola vez, o sea que no procederá si el arrendatario ya hu· biese utilizado con anterioridad este dere· cho para enervar la acción y rehabilitar el contrato (disposición adicional quinta, 1 de la vigente LAU de 1994). HOY QUEDA CLARO QUE PUEDE EJERCITARSE EL DESAHUCIO. AUNQUE LA DEMANDA SE FUNDE EN EL IMPAGO DE UNA SOLA MENSUALIDAD DE RENTA Así lo ha decretado el Tribunal Supremo en Sentencia de 24 de julio de 2008 resolviendo un recurso de casación “por interés casacional” que, para poner fin a la jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales, dispone literalmente en su fallo: “2.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrenda· miento de un local de negocio fuera de plazo y después de presentada la deman·

“Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta”

da de desahucio no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.” Este criterio, y en los mismos términos, viene ratificado por la Sentencia del pro· pio Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2008. Justifican estas resoluciones los siguien· tes argumentos: • El pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabi·

37

lidad de la causa de resolución arren· daticia, y ello aunque se funde en el impago de una única mensualidad y esta haya sido satisfecha extemporá· neamente. • Por tratarse el arrendamiento de un contrato oneroso y conmutativo, la primera obligación del arrendatario es pagar la renta, y, siendo un contra· to de tracto sucesivo, el impago de una sola mensualidad puede motivar la resolución contractual. • El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase en el pago de las rentas periódicas. • No abusa de su derecho quien lo ejercita, y quien pretenda la aplicación de la doctrina del abuso de derecho ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias que haga reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma y que el derecho se ha ejercitado de modo anormal o excesivo. • El Tribunal Supremo alude reiteradamente en sus sentencias a “una mensualidad de renta” y a “renta mensual”. La Sentencia del TS de 26 de marzo de 2009 reitera esta doctrina sobre el rigor de la obligación de pagar la renta y consi· derar el impago de una sola mensualidad

“La consideración de “otros plazos” por los tribunales para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un riesgo de arbitrariedad; sin perjuicio de que en cada caso concreto pueden atenderse circunstancias especiales” 38

como causa de resolución del contrato y añade otros argumentos, como son: a) Cuando el propio contrato estipula un plazo máximo de retraso en el pago previendo expresamente que después de vencido puede promoverse el des· ahucio, carece de sentido plantearse si un retraso superior constituye ya incumplimiento resolutorio o un mero retraso, pues las partes lo han confi· gurado ya como incumplimiento justi· ficativo del desahucio. b) La consideración de “otros plazos” por los tribunales para distinguir el mero re· traso del incumplimiento resolutorio con· duciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un riesgo de arbitrarie· dad; sin perjuicio de que en cada caso concreto pueden atenderse circunstan· cias especiales para valorar si ha existido o no incumplimiento contractual. c) Un excesivo proteccionismo de los arrendatarios puede generar el inde· seable efecto de retraer la oferta de viviendas en alquiler por temor de los propietarios a tener que soportar in· cumplimientos, máxime cuando en muchos casos la necesidad del arren· dador de cobrar puntualmente puede ser tan acuciante como la del inquilino de disponer de una vivienda.

camente dos posturas: la que considera que enervación ha de declararse cuando el pago se haya realizado después de la presentación de la demanda, y la que entiende que la enervación solo procede cuando el pago se haga después de la citación para el juicio verbal. En la Sentencia que comentamos de la Sección 13.ª de la Audiencia de Barce· lona, de fecha 21 de diciembre de 2009, se recuerda y hace mención de que “era doctrina reiterada de este Tribunal que el pago de la renta después de vencido el plazo pactado pero dentro de la men· sualidad a que la renta corresponde y antes de que transcurra la misma cons· tituye un mero retraso que no comporta un incumplimiento esencial que conlleve una sanción tan grave como la resolu· ción del contrato máxime teniendo en consideración que, conforme a la juris· prudencia, las causas de resolución han de ser interpretadas restrictivamente”. Pero, concreta seguidamente la propia Sentencia, esta doctrina no puede ser mantenida. En consecuencia, debe llegarse a la con· clusión de que el pago de la renta reali· zado antes de la presentación de la demanda impide el ejercicio de la acción resolutoria.

d) Se trata de una jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo sobre la inter· pretación y aplicación de la LAU que ya no permite interpretar que el pago posterior al límite establecido en el contrato o, en su defecto, en la LAU (siete primeros días del mes, según art. 17,2) aunque sea dentro del período establecido (mes), constituya mero retraso, sino que ha de ser considerado impago a los efectos resolutorios.

Mientras que el pago o consignación efectuado por el arrendatario después de la presentación de la demanda, aunque sea antes de la citación para el juicio, no excluye la existencia de un incumplimiento del arrendatario ni es óbi· ce para la acción resolutoria ejercitada, sin perjuicio de que, en su caso, pueda el arrendatario enervar la acción y rehabilitar el contrato cuando legalmente tenga de· recho a hacer uso de esta facultad.

EL PAGO POSTERIOR A LA FECHA DE PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA NO IMPIDE LA ACCIÓN RESOLUTORIA

Todo esto, con base a las siguientes con· sideraciones:

La jurisprudencia al respecto tampoco ha sido pacífica habiendo existido bási·

a) El juicio de desahucio por falta de pago es un procedimiento especial y sumario en el que solo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago (o la

arrendaments urbans

“Los tribunales deben resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de la presentación de la demanda, y si en aquél momento el arrendatario no había pagado, se hallaba incurso en causa de resolución”

te en el momento de la presentación de la demanda, y si en aquél momento el arrendatario no había pagado, se halla· ba incurso en causa de resolución. Con arreglo a lo que dispone el artículo 22,4 de la Ley de enjuiciamiento civil, el pago o la consignación de las cantidades reclamadas y de las que adeude en el momento de dicho pago habrá de efec· tuarse precisamente antes de la celebración de la vista, para que tenga efectos enervatorios de la acción de desahucio. BREVE COMENTARIO

concurrencia de las circunstancias pre· cisas para la enervación). b) Los tribunales deben resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existen·

Es cierto que las precedentes conclu· siones se ajustan a la legalidad y que lex dura, sed lex: la ley puede ser dura, pero es la ley.

Pero no lo es menos que cabe la posibili· dad de que a su amparo puedan producir· se situaciones abusivas, como podría ser el ejercicio por el arrendador de una acción de desahucio por una sola mensualidad ejercitada inmediatamente después de vencer el plazo de pago que provocaría el uso de la facultad de enervar la acción; pero como esta corresponde por una sola vez al arrendatario, el ejercicio de una nue· va acción de desahucio por falta de pago implicaría la resolución contractual. No ignoramos la jurisprudencia reiterada en el sentido de que “no abusa del dere· cho quien lo ejercita”, pero pensamos que en cada caso concreto y atendidas sus circunstancias los tribunales podrían aplicar la doctrina del “abuso de dere· cho” para salir al paso de situaciones verdaderamente abusivas e injustas.

39

La plaça de Catalunya a finals dels anys trenta, quan els urbans havien començat a controlar el trànsit a peu de carrer. Arxiu P. S.

Guàrdia Urbana de Barcelona: el cos de seguretat més antic d’Espanya Històricament, el primer cos de segure· tat al servei dels ciutadans van ser els serenos, que en el cas de Barcelona van ser reconeguts oficialment com a servei de vigilància l’any 1838. La seva tasca, bàsicament, consistia a mantenir l’ordre nocturn a la ciutat: fer rondes, auxiliar veïns i vigilar cases i persones. Però, possiblement, pel que més se’ls recorda és perquè portaven un bastó gros, amb el qual picaven a terra, i un manyoc de claus, per obrir les porteries de la zona del barri que tenien assignada. No eren, però, els únics agents que tenien contac· te amb els ciutadans, perquè convivien amb altres professionals d’oficis ja des­ apareguts, com els encenedors de fanals o els macers, que amb l’ajuda d’una maça obrien pas a la comitiva de la corporació municipal. De tots aquests oficis, l’últim a desaparèixer va ser el de sereno, el cos professional dels quals es va dissoldre a Barcelona l’any 1976. Per iniciativa del regidor Manuel Tor· rens, l’Ajuntament de Barcelona va de·

40

“La Guàrdia Municipal, precedent de la Guàrdia Urbana de Barcelona, es va fundar l’any 1843 i és el cos de seguretat més antic d’Espanya”

cidir crear, sota el mandat de l’alcalde Francesc Vall-llobera i per acord del 21 de juliol de 1841, la Guàrdia Municipal, l’antecedent de la futura Guàrdia Urba· na. En el rerefons hi havia l’interès per agrupar els diferents cossos de treba· lladors que depenien del consistori. El procés va ser lent, ja que l’autorització governativa no va arribar fins al 26 de novembre de 1843, quan l’aleshores capità general de Catalunya, Laureano Sanz Alfeirán, va autoritzar l’alcalde, Jo· sep Bertran Ros (1795-1855), a crear

el nou cos de seguretat. Aquest cos de· penia directament de la màxima autori· tat municipal i en va ser el primer màxim comandament Josep Planelles Simón, de qui no sabem si era militar o bé es tractava d’un funcionari de l’Ajuntament. El col·lectiu de municipals, a part de te· nir un nom oficial, era conegut popular· ment entre els barcelonins com a xanxes. Era un sobrenom irònic, conseqüència del fet que una bona part dels efectius provenien de fora de Catalunya i en el seu interès per integrar-se ràpidament s’expressaven en una barreja de català i castellà. Com que entre ells abundaven cognoms com Sánchez, Rodríguez, Pé· rez o López, a la gent del carrer li va agafar per anomenar-los xanxes, una forma catalanitzada del primer dels cog· noms que hem citat. La seva funció es podria comparar amb la que tenen ara els guàrdies de barri, però amb la fami· liaritat afegida que hi havia en aquell temps. El cronista oficial de la ciutat, el des­aparegut Sempronio (1908-2006), culpava l’Ajuntament de la seva mala

A mitjans dels anys vint, una ronda de Sant Pere atapeïda, a la cantonada amb el passeig de Gràcia, davant de l’Hotel Victòria, on avui dia hi ha una de les entrades d’El Corte Inglés de la plaça de Catalunya. Arxiu P. S.

Cruz de Mendiola, amb uniforme de gala, i Manuel Ribé, caps de la Guàrdia Municipal i de la Guàrdia Urbana, el 1911. Arxiu P. S.

NEIX LA URBANA

l’Ajuntament. El seu do de gents el va acabar convertint també en el primer cap de cerimonial del consistori, càrrec de nova creació des del qual va fer es· cola. Només així s’entén, per exemple, que, l’any 2008, el periodista de La Vanguardia Jaime Arias encara recor· dés la figura de Ribé en el comiat de Francisco Galmés, un altre destacat cap de protocol municipal: “Galmés fue digno sucesor de Ribé, así se explica su homenaje en el Saló de Cent.” No va ser l’única iniciativa ciutadana de Ribé, que alhora va ser un dels fundadors de la Societat d’Atracció de Forasters (1908-1939), el primer organisme creat per fomentar el turisme a Barcelona i a Catalunya. Ribé va dirigir en diversos períodes la Guàrdia Urbana, fins al 1948, quan va ser substituït per Josep Maria Vendrell.

Sigui com sigui, aquest cos no tenia gai· re prestigi i autoritat entre els barcelo· nins, d’aquí ve que, el 1907, el mateix Ajuntament, a instàncies del llibreter i regidor Francesc Puig i Alfonso (18651946), llavors president de la Comissió de Govern, aprovés un dictamen en la sessió del 19 de febrer de 1907, presi· dida per l’alcalde Domènec Sanllehí i Alrich (1847-1911), que donava llum ver· da a la creació d’un altre cos. El 9 d’oc· tubre de 1907 va guanyar les oposicio­ns

Els primers agents de la Guàrdia Urba· na que van sortir al carrer ho van fer el 8 de desembre de 1907, quan encara no hi havia cap ordenament sobre la circulació i ja es movien per la ciutat un miler d’automòbils. Calia començar a posar ordre entre el trànsit i els via· nants. La seva tasca era fer complir els reglaments, en especial els referits a tramvies, automòbils i cotxes de plaça. A diferència de la Guàrdia Municipal, que portava sabre i en ocasions espe·

imatge: “Durante los ochenta años que duró la existencia del Cuerpo fue inca· paz de estructurarlo y de prestigiarlo. Cada alcalde o bien cada concejal con influencia lo organizaban y reorganiza· ban a su modo. Las dudas, los titubeos y las rectificaciones reflejábanse, asi· mismo, en algo tan simple y fundamen· tal cual es el uniforme. Los barcelone· ses conocieron a sus guardias tocados con tricornio, con ros y con cascos, em· plumados. Armados con charrasco, sin charrasco, con pistola y sin pistola. No digamos ya el vestido. Cuando yo los advertí en la calle, andaban trocando la negra levita por una más sencilla cha· queta. Eso sí, seguían cubriéndose con el ros, que llevaba adherida una gran chapa con el escudo de la ciudad.”

a cap de la Guàrdia Urbana Tomás Que· ro y Lago, amb un sou anual de 4.500 pessetes. No obstant, el nomenament va quedar en suspens, ja que aquest funcionari tenia obert un expedient i el tribunal va dictaminar que fins que no se’n sabés el resultat final no prendria posició del càrrec. Malauradament, Quero no va passar de cap accidental, ja que a començaments de maig del 1908 va morir de la febre tifoide. És per aquesta raó que en molts escrits se cita directament Manuel Ribé Labar ta (1878-1962) com a primer cap de la Guàrdia Urbana. Ribé havia entrat de funcionari municipal el 6 d’abril de 1909, quan va guanyar les oposicions per di· rigir el cos. Amb els anys es va conver· tir en un personatge molt especial a

“La secció muntada es va crear l’any 1856, amb una plantilla de deu places, i la seva missió era vigilar les entrades de la ciutat i dissoldre grups de gent potencialment perillosa”

41

Guàrdia urbà controlant el trànsit a l’encreuament entre la Diagonal i el passeig de Sant Joan

En els primers semàfors instal·lats a Barcelona, els urbans havien d’accionar una palanca per canviar el color dels senyals. Autor: Adolfo Zerkowitz. Arxiu Zerkowitz.

cials armes de foc, la nova Guàrdia Ur· bana no anava armada i només feia servir el bastó reglamentari. Entre les raons que s’addueixen per a la desapa· rició de la Guàrdia Municipal hi ha la de desarmar els seus agents. Posteriorment, per un acord de l’Ajuntament del primer d’abril de 1921, sota el mandat de l’alcal· de Antoni Martínez i Domingo (18671942), es van unir en un sol cos les dues guàrdies que hi havia fins aleshores a la ciutat, sota la denominació genèrica de Guàrdia Urbana, i va quedar eliminada la denominació de Guàrdia Municipal, apro· fitant la jubilació del que durant els últims setze anys n’havia estat el màxim coman· dament, Cruz Mendiola (1904-1920). Mendiola, exmilitar i bon genet, havia en· trat en el cos com a cap de la secció mun· tada de la Guàrdia Municipal. Aquesta unitat s’havia fundat l’any 1856, amb una plantilla de deu places, i la seva missió era vigilar les entrades de la ciutat, dissoldre grups de gent potencialment perillosa i

42

La plaça de toros de les Arenes durant una exhibició del carrusel de la Guàrdia Urbana. Autor: Merleti. Arxiu P. S.

“La Guàrdia Urbana es va crear el 1907, a instàncies del llibreter i regidor Francesc Puig i Alfonso, llavors president de la Comissió de Govern de l’Ajuntament”

evitar les baralles al carrer, a cops de roc, entre la canalla. Posteriorment va anar agafant importància la funció cerimonial i de protocol en els actes del consistori i barceloní. En l’actualitat està formada per quaranta-cinc agents i trenta-sis cavalls, i, entre els ciutadans, el més conegut és el seu carrusel eqüestre. La primera co· reografia amb cavalls es va fer l’any 1910 per homenatjar Alfons XIII a la plaça de toros de les Arenes.

EL TRÀNSIT El control del trànsit sempre va ser una de les prioritats de la nova Guàrdia Urbana. L’any 1923 es va crear la Unitat de Circu· lació, una brigada especial formada per vint-i-cinc agents preparats per controlar i ajudar a resoldre els problemes de tràn· sit. Manuel Ribé va deixar escrit que no va ser gens fàcil que els agents controlessin el trànsit sobre el mateix asfalt i no pas des de la vorera. El primer lloc de la ciutat on un guàrdia va dirigir el trànsit i els via· nants amb l’única ajuda d’un xiulet i les seves pròpies mans va ser a la confluèn· cia de la Ronda de Sant Pau amb la de Sant Antoni, davant dels magatzems El Barato. En aquest punt, s’hi va posar, per iniciativa pròpia, l’agent Agustí Bosch, mentre que el primer lloc de designació oficial va ser l’encreuament entre la Via Laietana i la plaça Urquinaona. Un altre seria el punt on l’avinguda del Portal de l’Àngel dóna a la plaça de Catalunya, que,

Cronologia de la Guàrdia Urbana

a mitjans dels anys seixanta. Arxiu P. S.

Als anys seixanta i començament dels setanta, la Unitat Motoritzada de la Guàrdia Urbana feia una demostració anual de les seves habilitats a la plaça de toros de les Arenes. Autor: Pérez de Rozas (AHCB).

alhora, és el primer indret on es va pintar un pas de vianants, el gener del 1929. L’interès de Ribé per millorar la circulació a la capital catalana el va portar a establir els primers carrers de direcció única. En els seus escrits va deixar constància del fet que no va resultar gens fàcil crear per primer vegada el sentit únic en algunes de les vies de Barcelona, com els carrers

“Manuel Ribé Labarta va ser el primer cap de la Guàrdia Urbana, cos que va dirigir del 1909 al 1948, i alhora va ser el primer cap de cerimonial de l’Ajuntament”

1843

Neix la Guàrdia Municipal, antecedent de la Guàrdia Urbana

1856

Creació de la secció muntada de la Guàrdia Municipal

1907

A instàncies del regidor Francesc Puig i Alfonso es crea la Guàrdia Urbana

1909

Manuel Ribé Labarta és nomenat primer cap de la Guàrdia Urbana

1910

Primer carrusel a cavall de la Guàrdia Urbana, amb motiu de la visita d’Alfons XIII

1921

La Guàrdia Municipal i la Guàrdia Urbana, unificades

1923

Neix la Unitat de Circulació, per controlar i ajudar a resoldre els problemes de trànsit

1929

Instal·lació del primer semàfor, a la cruïlla de Balmes amb Provença

1953

L’Escola de la Guàrdia Urbana entra en funcionament

1954

Neix la Banda Musical de la Guàrdia Urbana

1956

Es posa en marxa el Servei d’Educació Viària

1957

Creació del primer servei de patrulles municipals

1964

Primera zona blava, a l’espai comprès entre Rambla, Fontanella, Via Laietana, Jaume I i Ferran

1968

S’estrena la primera sala de control centralitzat de trànsit amb panell lluminós

1975

Es fa la primera prova d'alcoholèmia

1979

Primera promoció amb dones agents

1984

Servei d’informació sobre el trànsit mitjançant les emissores de ràdio de la ciutat

1988

Per primera vegada s’incorpora personal civil per fer tasques no policials

1993

Amb motiu del 150 aniversari de la Guàrdia Urbana, l’avinguda de la Tècnica passa a denominar-se carrer de la Guàrdia Urbana

2002

S’obre el Museu de la Guàrdia Urbana a les dependències de l’edifici de Prefectura

2003

Es consolida el sistema de gestió de flotes basat en tecnologia GPS

2011

S’estrena edifici i nova seu per a les unitats de trànsit i seguretat a la Zona Franca

43

Genets de la Guàrdia Urbana amb uniforme de gala. Autor: Eva Rajadell.

Princesa, Ample i Fontanella. Ribé va ha· ver de tenir molta mà esquerra amb els botiguers d’aquests carrers, que assegu· raven que la nova circulació els acabaria portant a la ruïna. Paral·lelament a la irrupció de l’automòbil a Barcelona, l’Ajuntament va començar a adaptar els nous reglaments a l’augment de la circulació amb motor, com les dis· posicions del 1911, que limitaven per primer cop la velocitat dels automòbils a un màxim de quinze quilòmetres per hora. A més, es disposava que es multa· ria amb la quantitat de cinquanta pesse· tes qui no tingués la documentació en regla, i que els cotxes havien de portar un clàxon que fos audible des d’un quilò· metre de distància. No seria fins al 17 de juliol de 1928 que l’Ajuntament aprovaria un nou Reglament d’Ordenances de Cir· culació, molt més complet i que intentava posar fi als abusos dels automobilistes i reglamentar les senyalitzacions i els es· tacionaments. El primers embussos de circulació es van formar a la ciutat l’any 1929, amb motiu de l’Exposició Interna· cional. Només de taxis, en circulaven quatre mil. Barcelona s’obria a l’exterior i estrenava els últims avenços en matèria de circulació, com el semàfor. L’any 1929, per iniciativa de Joaquim Llansó Figa, enginyer de Camins, Canals i Ports i pri·

44

mer tinent d’alcalde de l’Ajuntament, es va instal·lar el primer de la ciutat. El lloc escollit com a prova va ser la cruïlla dels carrers Balmes i Provença, costat Besòs. El semàfor va entrar en funcionament el 29 de març, encara que no es va inaugu· rar fins a l’1 d’agost, en què se’n van po· sar en marxa uns quants més. Els indrets assignats eren els punts neuràlgics de la ciutat: plaça de Catalunya, passeig de Gràcia, Rambla, Via Laietana, Gran Via i plaça d’Espanya. Inicialment, davant de la nul·la familiaritat amb el nou avenç, a cada semàfor, s’hi va posar un guàrdia urbà per ajudar els automobilistes i tam· bé per accionar una palanca que perme· tia fer els canvis de colors. Fins al 18 de febrer de 1933 no es van inaugurar els

“L’any 1929, per iniciativa de Joaquim Llansó Figa, enginyer i primer tinent d’alcalde, es va instal·lar el primer semàfor de la ciutat, a la cruïlla dels carrers Balmes i Provença”

nous models automàtics de senyals de trànsit lluminosos. El problema de la mo· bilitat barcelonina va anar in crescendo a mesura que la ciutat es desenvolupava a un ritme espectacular. Si el 1900 Bar· celona tenia poc més mig milió d’habi· tants, l’any 1940 ja superava el milió, a pesar de la guerra civil i de la recessió econòmica a conseqüència del conflicte armat i de l’aïllament d’Espanya. És en aquest context que la Guàrdia Urbana, per donar servei a la ciutat, es veurà obli· gada a créixer en nombre d’efectius i a millorar a l’hora de formar-los. Així, l’any 1953 es va crear l’Escola de la Guàrdia Urbana, de la qual va ser fundador i pri· mer director l’exmilitar del cos d’Artilleria i Enginyers Ramon Trepat i Andreu, que aquell mateix any havia rellevat del co· mandament Josep Maria Vendrell. L’es· cola va funcionar fins que es va integrar en l’Escola de Policia de Catalunya, el 1987. Les dècades dels seixanta i setan· ta són períodes d’innovacions a la ciutat i de canvis en l’estructura de la Guàrdia Urbana. L’Ajuntament barceloní i el cos de la Guàrdia Urbana seran capdavan· ters en diverses iniciatives. Són pioners a l’estat espanyol a l’hora de posar en funcionament les patrulles municipals i de crear la primera zona verda, situada a Pau Claris (1958). Un altre projecte va ser engegar la primera gran zona de via·

“A Barcelona, la Guàrdia Urbana és la policia de proximitat més ben valorada i en l’actualitat té una plantilla de més de tres mil agents”

“no es en absoluto una fuerza armada ni el sostén de algo que pueda ser transi· torio o mudable; es la manifestación ex· terna del poder y el prestigio de la urbe”.

En l’actualitat, la Guàrdia Urbana té una plantilla d’uns tres mil agents. Autor: Eva Rajadell.

nants barcelonina, l’any 1968, als carrers compresos entre Via Laietana, el Portal de l’Àngel i la zona de Portaferrissa, que al llarg dels anys es va anar ampliant. No sabem qui va ser el pare de la idea, que, alhora, va donar peu al naixement de l’as· sociació de comerciants Barna Centre (1973), creada, en principi, per parar la progressiva conversió en zona de via· nants dirigida pels tècnics de l’àrea de circulació de l’Ajuntament. Avui dia, Bar· na Centre, formada per un miler d’esta· bliments comercials, constitueix un dels eixos de vianants més importants d’Es· panya, amb unes visites anuals de més de cinquanta milions de persones.

POLICIA DE PROXIMITAT Des de la seva fundació, l’any 1843, la Guàrdia Urbana, que és el cos de segu· retat més antic de l’estat espanyol –la Guàrdia Civil va néixer al cap d’un any–, ha estat al servei de la ciutat; no en va, el màxim responsable, en última instàn· cia, és l’alcalde. A banda de la gestió policial, el control del trànsit i la seguretat viària, l’atenció al ciutadà és un altre dels grans eixos de la feina d’aquest cos, que sempre ha fet bandera de la seguretat i la convivència com a prioritat en les se· ves tasques. Com ja afirmava Ribé l’any 1943, amb motiu del centenari del cos,

A Barcelona és la policia de proximitat més ben valorada, molt per sobre dels Mossos d’Esquadra, un cos amb no tanta experiència, amb un tarannà en general força prepotent a l’hora de tractar amb els ciutadans i amb una imatge corporativa més aviat negativa, a conseqüència d’ac· tuacions policials desmesurades. En l’ac· tualitat, la Guàrdia Urbana té una plantilla de més de tres mil agents. Segons l’Ajun· tament, molt per sobre de la ràtio policial marcada pel Parlament de Catalunya, que estableix l’índex adequat en 1,5 agents locals per cada mil habitants, que signifi· caria una plantilla mínima de dos mil siscents agents. Cent seixanta-vuit anys després de la seva fundació, la Guàrdia Urbana de Barcelona no ha perdut de vista un dels objectius fundacionals: vet· llar pels barcelonins. Miquel Ribas i Comas

45

Desahucio por falta de pago. La reforma de la reforma no es atendido por el demandado ni for· mulada oposición, se procederá directa· mente a la ejecución.

Antonio Menacho de Solá-Morales Abogado

Aunque sin el eco mediático que tuvo en su día el llamado “desahucio express”, se está tramitando en el Congreso de los Di· putados una nueva reforma procesal que afecta, entre otros procedimientos, al juicio verbal de desahucio por falta de pago. Se trata del “Proyecto de ley de medidas de agilización procesal” (Boletín Oficial de las Cortes Generales, núm. 117-1, de 18 de marzo de 2011), que afecta a pro· cedimientos del orden penal, contencio· so-administrativo y civil. Dicho Proyecto de ley, que, como deci· mos está pasando bastante desaperci· bido, apunta modificaciones importantes. Una de las modificaciones que nos pa· rece de mayor trascendencia a los efec· tos del ámbito inmobiliario y de la que queremos ocuparnos siquiera sea breve· mente, es la que afecta al juicio verbal de desahucio por falta de pago (con o sin acumulación de reclamación de rentas), ya que supone una verdadera modifica· ción de su esquema, que, esencialmente se había venido manteniendo desde la regulación de la anterior LEC de 1881. En efecto, la reforma que se encuentra en trámite busca convertir el juicio verbal de desahucio por falta de pago en una especie de procedimiento monitorio. O, para ser exactos, intercala un requeri· miento previo a la vista con efectos simi· lares a los del monitorio, es decir, que, si

46

Así, se modifica el apartado 3 del artículo 440 de la LEC para establecer que el se· cretario judicial, tras la admisión de la de· manda y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que en el plazo de diez días desaloje el inmue· ble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue su· cintamente, formulando oposición, las ra· zones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. Establece asimismo que el requerimien· to expresará el día y la hora que se hu· bieran señalado para que tenga lugar la eventual vista para la que servirá de ci· tación, y la práctica del lanzamiento. Y que el requerimiento se practicará en la forma prevenida por el artículo 161 de la LEC, apercibiendo al demandado que, de no realizar ninguna de las actuacio· nes citadas (es decir, ni pagar ni oponer· se razonadamente), se procederá al in· mediato lanzamiento. Frente a este requerimiento las posibili· dades del arrendatario demandado son fundamentalmente tres: 1.º No desaloja ni consigna ni manifiesta oposición alegando las razones por las que no debe la cantidad reclamada. En este supuesto el Proyecto de ley prevé que el secretario judicial dic·

tará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al actor para que inste la ejecución, bastando para ello con la mera soli· citud. Hay que entender que se re· fiere a la ejecución tanto del des· ahucio como de la reclamación de cantidad si se hubiere acumulado. 2.º Atiende al requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble, pero no paga la cantidad reclamada ni formula oposición. En este caso, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto al desahu· cio y traslado al actor para que inste el despacho de la ejecución (dinera· ria), bastando para ello con la mera solicitud. 3.º Paga o consigna la cantidad reclama· da sin formular oposición. Aunque la nueva redacción no dice nada, hay que entender que procederá declarar la enervación de la acción, si cabe. Si no cabe enervación, procederá decla·

“En efecto, la reforma que se encuentra en trámite busca convertir el juicio verbal de desahucio por falta de pago en una especie de procedimiento monitorio. O, para ser exactos, intercala un requerimiento previo a la vista con efectos similares a los del monitorio”

processal

rar el desahucio y hacer entrega de la cantidad consignada al actor. Parece que la idea de esta modificación es abreviar los procedimientos de desahucio, teniendo en cuenta que una parte muy importante de los mismos suelen finalizar sin que el demandado ni siquiera compa· rezca a la vista. Con el requerimiento previo se evita la necesidad de celebrar la vista en estos supuestos, de modo que se irá directamente a la ejecución cuando el de· mandado no adelante su oposición. No obstante, se nos plantean serias duda sobre los efectos de esta modificación. A nuestro entender, en los desahucios por falta de pago, lo que producía una mayor dilación eran los problemas de citación y notificaciones al demandado. Y esto en lo esencial fue resuelto de una forma bastante satisfactoria con la refor· ma llevada a cabo mediante la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medi· das de agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, mediante dos medidas esenciales: la ci· tación automática por edictos en caso de resultar negativa la intentada en la finca arrendada o en el domicilio designado, así como que en la citación inicial se empla· zaba ya para la notificación de la senten· cia y se notificaba la fecha del lanzamien· to. De manera que con una única citación quedaba todo el procedimiento señalado.

Por lo que no tenemos muy claro que el hecho de introducir ahora un requerimien· to previo suponga una gran agilización. Ciertamente, si se tramita de forma muy ágil, podrá evitar la celebración de vistas quizá innecesarias, pero a la vez nos pa· rece que introducirá una complicación que entorpecerá los procedimientos, por varias razones. Primero porque habrá que señalar la vis· ta con tiempo suficiente para que se lleve a cabo el requerimiento (que puede requerir varios intentos, o tener que prac· ticarse mediante exhorto al juzgado de paz, etc.), más los diez días hábiles para su contestación, más el tiempo necesa· rio para que el juzgado provea y notifique al actor respecto al requerimiento. En segundo lugar, porque se plantea la duda de si este requerimiento ha de ser necesariamente personal o le será de aplicación lo establecido para los juicios de desahucio (es decir, directamente por edictos en caso de notificación ne· gativa en el domicilio designado o en la finca arrendada), dado que la nueva re· dacción del artículo 440.3 dice que el requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de la LEC. Y el citado artículo regula la comunicación personal. Frente a lo cual el artículo 155 en su apar· tado 3 (redacción dada por la Ley 19/2009 antes citada) establece que en los procedi·

mientos de desahucio el domicilio para lle· var a cabo los actos de comunicación será a todos los efectos el que hayan designado las partes en el contrato o, en su defecto, el de la vivienda o local. Sin hacer excepciones a esta regla. Y el artículo 164, que, si no es posible realizar la comunicación en dicho domicilio, se procederá sin más trámites a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios. En nuestra opinión, habría que inclinarse por la aplicación de los artículos 155.3 y 164, pues no cabe duda de que la fina· lidad de la ley es agilizar el procedimien· to, y de que exigir la práctica necesaria· mente personal del requerimiento supondría todo lo contrario. Pero tememos que esta cuestión dará lugar a conflictos. Por lo que sería acon· sejable que durante la tramitación del Proyecto de ley se definiera con preci· sión este extremo. Se trata simplemente de una aproxima· ción a vuelapluma a un proyecto que como tal puede sufrir y sin duda sufrirá modificaciones durante su tramitación parlamentaria, que habrá que seguir de cerca, pero que nos permite adelantar por dónde van las ideas de la reforma. Por lo demás, no podemos dejar de sentir una cierta sensación al reformar un proce· dimiento cuya anterior modificación entró en vigor hace poco más de un año.

47

Plan de choque contra la economía sumergida

Joan Sales Cortes

Graduat Social

En la situación actual en la que se en· cuentra nuestra economía, el empleo irregular alcanza, desgraciadamente, ni· veles muy alarmantes. Si tenemos en cuenta un estudio efectuado por la Fun· dación de Cajas de Ahorro (FUNCAS) y un grupo de inspectores de Hacienda, la economía sumergida representa entre el 17 y el 25 por ciento de PIB, estiman· do, además, una ocupación de dos mi· llones de personas. Es evidente que esta situación genera efectos negativos que inevitablemente se concretan en graves perjuicios, tanto en cuanto hace referencia a los trabaja· dores como cuando lo hace a las empre· sas. Por un lado, nos encontramos con una competencia desleal de las empre· sas irregulares respecto a las empresas que con mucho sacrificio, y no pocas pe· nurias, intentan estar al corriente de sus obligaciones laborales y fiscales. Si lo vemos desde la perspectiva de los tra· bajadores, queda claro que desde el mo· mento en que aceptan esta situación de irregularidad,—que en la mayoría de las ocasiones es por necesidad— limitan sus posibilidades de protección social, que· dando afectadas en gran medida sus condiciones laborales, personales e in· cluso familiares. Desde luego, con un panorama como este difícil lo tenemos para poder reac· tivar nuestra economía. Hay que buscar

48

soluciones. En este sentido el Gobierno ya acometió planes de control para erra· dicar este fraude. Concretamente, el 5 de marzo de 2010, el Consejo de Minis· tros aprobó un Plan integral de preven· ción y corrección del fraude fiscal y la· boral, en el cual, junto con la Tesorería de la Seguridad Social y la Inspección de Trabajo, participaba también la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. La actuación de esta última es muy im· portante, teniendo en cuenta que para poder mantener los empleos irregulares las empresas precisan disponer de dine· ro negro con el que financiar sus costes. Sin embargo, estas medidas no han con· seguido ni mucho menos hacer aflorar todo el empleo sumergido que en porcen· tajes tan importantes lacra nuestra socie· dad, especialmente si a esa picaresca añadimos el estado de necesidad de los casi cinco millones de parados, entre los cuales figura un inquietante desempleo juvenil. Por esto el Gobierno, con la buena intención de solucionar el problema (y supongo también que de recaudar) ha aprobado el Real decreto ley 5/2011, de 29 de abril, de medidas para la regulari· zación y control del empleo sumergido y fomento de la rehabilitación de viviendas (BOE número 108, de 6 de mayo de 2011). Esta norma parte de la aplicación de una serie de medidas encaminadas a que, dentro de un período voluntario, las empresas que tengan a su servicio traba· jadores contratados de forma irregular los puedan dar de alta a la Seguridad Social y cotizar por ellos. Asimismo se establece un endurecimiento de las sanciones apli· cables para estos incumplimientos si se producen una vez concluido el citado pe· riodo voluntario. Por lo tanto, un empresario que se en· cuentre en esta situación y quiera regu·

larizar a sus trabajadores ha de tener en cuenta lo siguiente: 1.º Existe un plazo de regularización volun· taria que comienza el 7 de mayo y fina· liza el 31 de julio del corriente año 2011. 2.º Dentro de este período se deberá so· licitar la afiliación inicial o alta en la Seguridad Social de los trabajadores afectados, encuadrándolos dentro del régimen que corresponda según su actividad. 3.º El ingreso de las cuotas a la Seguri· dad Social resultantes de la regulari· zación dentro del plazo voluntario podrán ser objeto de aplazamiento. 4.º Las situaciones de falta de afiliación y cotización producidas con motivo de la irregularidad una vez subsanadas las mismas dentro del plazo volunta· rio, no podrán ser objeto de las san· ciones administrativas previstas en la

“Estas medidas no han conseguido ni mucho menos hacer aflorar todo el empleo sumergido que en porcentajes tan importantes lacra nuestra sociedad, especialmente si a esa picaresca añadimos el estado de necesidad de los casi cinco millones de parados, entre los cuales figura un inquietante desempleo juvenil”

laboral

Ley sobre infracciones y sanciones en el orden social, salvo que se produz· can los incumplimientos que más ade· lante se indicarán, o bien cuando las situaciones que se pretende regulari· zar hayan sido objeto con anterioridad a la solicitud de una actuación inspec· tora en materia de seguridad social, denuncias, reclamaciones o escritos relacionadas con aquellas. 5.º Los empresarios que regularicen a sus trabajadores al amparo de esta norma deberán formalizar un contra· to de trabajo. A estos efectos, este Real decreto ley autoriza cualquier modalidad contractual ya sea indefi· nida o temporal o de duración deter· minada, incluidos los contratos for· mativos, siempre que reúnan los re· quisitos legales exigidos para su celebración. A estos contratos no será de aplicación lo establecido en el artículo 15.2 del Es· tatuto de los Trabajadores (dicho artícu· lo dice: “[…] Los trabajadores no dados de alta a la Seguridad Social, una vez transcurrido un plazo igual al que legal· mente hubiera podido fijar para el perio· do de prueba, cualquiera que haya sido la modalidad contractual, adquirirán la condición de fijos). En el contrato de trabajo se hará constar expresamente que el mismo se acoge al

proceso de regularización establecido en este Real decreto ley, sin perjuicio de la restante normativa laboral. Hay que tener en cuenta que cuando se trate de contratos temporales o de dura· ción determinada, su duración inicial pre· vista no podrá ser inferior a seis meses desde la fecha de solicitud de alta en la Seguridad Social. En el supuesto que se proceda a la extinción del contrato con anterioridad a los indicados seis meses, se perderán los derechos que correspondan por la regularización. Asimismo deberá re· integrar las ayudas, bonificaciones y en general todos los beneficios derivados de la aplicación de los programas de empleo, salvo que las extinciones de los contratos se deban a despido disciplinario declarado como procedente, o por dimisión, muerte, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez del trabajador. Por lo tanto, hay que tener en cuenta que a partir del 1 de agosto del corriente año, finalizado ya el período voluntario, se in· crementarán de forma importante las medidas de sanción contra las empresas y trabajadores que continúen en situa· ción irregular, o bien no hayan cumplido debidamente con los requisitos de la re· gularización. Para lo cual se establecen importantes modificaciones en la Ley de infracciones y sanciones en el orden social. Para ha·

cerse una idea, hay que tener en cuenta que hasta ahora el incumplimiento de la obligación de afiliación y alta a la Segu· ridad Social oscilaba entre 626 y 6.250 euros. Una vez terminado el periodo de regularización voluntario, la sanción será entre 3.126 y 10.000 euros. Por último, en el artículo 5.º del Real decre· to ley, se establece la obligatoriedad de comprobar el cumplimiento de las obligacio· nes de alta en la Seguridad Social de los trabajadores en supuestos de subcontrata· ción. Los empresarios que contraten o sub· contraten con otros la realización de obras o servicios correspondientes a la propia ac· tividad contratada o subcontratada, deberán comprobar, con carácter previo al inicio de la prestación, la afiliación y alta de los tra· bajadores. Este deber de comprobación no será exigible cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción y reparación que pueda contratar un cabe· za de familia respecto a su vivienda, así como cuando el propietario de la obra o industria no contrate su realización por ra· zón de una actividad empresarial. La gran mayoría de la sociedad españo· la recela de la efectividad de estas me· didas. En muchos medios de comunica· ción se ha dudado de que esta disposi· ción sirva para crear empleo y mantener· lo, pues hay muchos factores en su contra, pero algo se tenía que hacer. ¡Más vale esto que nada!

49

¿Fem cultura de mediació? “PARLEM-NE” ¿Tretze capítols de televisió parlant de mediació? ¡Doncs som-hi!

Emanuela Carmenati

Vicepresidenta del Tribunal Arbitral de Girona (TAG)

No hi ha dubte: la mediació a Catalunya segueix trepitjant fort. Ho demostren moltes coses: l’augment de casos deri· vats judicialment, l’augment de demanda del servei per part dels ciutadans, i el constant increment de nous professio· nals; i aquí és on voldria fer una reflexió. Ja no és unívoc l’accés a la professió per part dels joves que arriben a un punt de maduració en què, sigui per edat o per formació, es disposen a accedir al mer· cat laboral. Ara la crisi econòmica per un costat, i els canvis socials per l’altre, fan que cada vegada més, gent adulta, amb experiència i molta formació, demanin encara més formació. Aquest escenari és senzillament fantàstic perquè el grau d’exigència tant de l’alumne respecte del professor com del professor cap a l’alumne, arriba a extrems exquisits. Aquest pot ser el cas del grup d’estudi· ants del grup del migdia del Màster en Mediació que ha organitzat l’Il·lustre Col· legi d’Advocats de Barcelona. Els alum· nes del curs són tots lletrats experimen· tats en la seva professió que es propo· sen la descoberta del que pot ser la seva nova professió: ser mediadors. Alguna cosa deu tenir aquesta disciplina per a generar tantes sinergies com les que darrerament veiem en molts i dife· rents àmbits.

50

El cas és que aquest grup d’estudiants no ha dubtat a fer una anàlisi incisiva de la situació i, fruit d’aquesta, m’imagino que a força de posar-hi passió fins i tot durant les pauses per descansar entre classe i clas· se, han arribat a les conclusions següents: “La mediació. Eina que afavoreix el dià· leg i la transformació personal via reso· lució no judicial dels conflictes. Immersa dins de la cultura de la pau, s’erigeix com a puntal per a intentar fer del nostre món un món millor.” “TV. Utilitzada per a difondre aquest pes· simisme imperant, pot ser també un ins· trument de canvi a força de difondre un altre tipus de missatges en què l’espe· rança i els valors humans siguin els pro· tagonistes i en què es vegi que la justícia no sols es busca als jutjats.” Això és el que es pot llegir a les primeres notes que han redactat. “Ells són els lle· trats Sara Alonso Cortés, Josep Barbarà i Molina, Julia Brils Abril, Cristina Cabrera Tudela, Glòria Capella Cabanes, Laura Castilla Bas, Alexandra Enzler Fandos, Montserrat Fernández Abad, Núria Ferrer Pich, Carolina Gladis Genco, Sonia Gon· zález Carrasco, Mercedes Gracia-Lores Lorda, Rosa Mª Jiménez Múrcia, Mónica Martínez Sendón, Esther Mas Canal, Alí· cia Navarrete García, Esther Nicolás Pu· marega, Luis Rojas Ruiz, Javier Salvat Vilà, Maria del Mar Serrano Núñez, M. Sandra Tejedor García, Sonia TorrasPuigdomènech Martínez, Joan Utrilla Ca· lle, Alejandro Vilá Induráin, Carlos Vilagra· sa Alcalde y Dídac Vilagrasa Roca.” Acostumats a defensar assumptes comple· xos i importants, sigui pels valors humans en joc o pel valor econòmic de les operaci·

ons, no han dubtat a llançar una proposta seriosa i realista que, com que a hores d’ara suposo que ja deu haver quedat clar, passa per fer una sèrie de programes de televisió sobre mediació i amb mediadors reals. S’emetrà per la xarxa de TVs locals, però serà fet a la televisió de Badalona. Compten amb el suport del director del Màster de l’ICAB, de l’Observatori de Dret Civil de Ca· talunya, de la Fundació Internacional Olof Palme (és a dir, del sempre disponible pro· fessor Carlos Villagrasa i Alcaide), del Cen· tre de Mediació de Dret Privat de Catalu· nya, de la Diputació de Barcelona, etc. Les iniciatives d’alumnes novells no acostumen a tenir tant de suport, però ja he dit que es comença a generalitzar un nou model d’estudiants que s’afegeix i l’actual panorama i l’enriqueix, que són professionals d’èxit en les seves discipli· nes, que valoren, per si mateixos, el reci· clatge continu i, sobretot, que tenen una lloable i notable capacitat de sacrifici personal per dedicar-se a obrir horitzons, amb la percepció d’un buscador d’aigua, detectant les noves tendències, les no· ves necessitats, les noves solucions.

“La mediació. Eina que afavoreix el diàleg i la transformació personal via resolució no judicial dels conflictes. Immersa dins de la cultura de la pau, s’erigeix com a puntal per a intentar fer del nostre món un món millor”

la mediació

Els alumnes d’aquest màster tenen tots, precisament, aquest perfil, i amb la se· riositat que els dóna la disciplina estudi· ada, rebuda, apresa, resulta que tots estan convençuts de la viabilitat de la mediació. ¿Qui s’atreveix a dir que s’equi· voquen? ¿En parlem? Doncs “Parlem-ne” és, a hores d’ara, el títol d’aquest programa potent en què, en enèsima demostració del potencial d’aquests “estudiants”, han aconseguit posar els professors a fer de mediadorsactors, essent ells les parts actores. Es proposen tractar casos reals (empre· ses familiars, gent gran, divorci amb cus· tòdia compartida, divorci amb canvi de domicili, penal d’adults, penal menors, adolescents problemàtics, herències, ve· ïns amb problemes de sorolls, casos de xenofòbia, qüestions hospitalàries, espais públics, etc. Ja veurem la tria finalment cap a on els porta, però el que està clar és que el seu missatge és bo i ha de funcionar. Personalment crec que tenen tota la raó. La divulgació és una eina potent i neces· sària, i han posat tots els mitjans per con· tribuir que sigui una realitat. La divulgació és una manera molt interessant de fer

“Es proposen tractar casos reals (empreses familiars, gent gran, divorci amb custòdia compartida, divorci amb canvi de domicili, penal d’adults, penal menors, adolescents problemàtics, herències, veïns amb problemes de sorolls, casos de xenofòbia, qüestions hospitalàries, espais públics, etc.”

cultura de la mediació, i tots n’estem ne· cessitats, ja que és el passaport evolutiu que ens ha portat a millorar cada dia més la nostra percepció de la nova realitat. Precisament els passats 5 i 6 de maig del 2011 l’Institut de Ciències de l’Edu· cació (l’ICE) de la Universitat de Barce· lona va organitzar les II Jornades “Cultu· ra de mediació”. Ells també aposten per la divulgació. Han estat tot un èxit, i han comptat fins i tot amb la participació d’usuaris de diferents serveis (munici· pals, educatius, etc.), que han transmès

la seva satisfacció per l’eina descoberta i, sobretot, respecte dels operadors res· ponsables en cada cas d’aquests serveis. És particularment interessant la tasca que es fa en alguns centres de primària i secundària, on la mediació es conver· teix en una de les formes per, des dels centres, educar el nostre jovent en la cultura de la pau. Totes les aportacions sumen. Doncs, tornant a la del grup d’estudiants del Màster en Mediació de l’Il·lustre Col· legi d’Advocats de Barcelona, la que ells es proposen i es disposen a fer, mereix també per se la seva pròpia di· vulgació, i aquesta és la raó de ser d’aquest article. Són gent formada, experta i engrescada. D’ells mateixos diuen: “Només cal estar presents a les nostres classes per a constatar l’energia positiva que s’hi ge· nera”. “La idea que us presentem és una cosa sinèrgica que aprofitaran tots els que hi intervinguin”. Ho diuen amb una seguretat quasi inqui· sitorial. Així que jo no m’ho vull deixar perdre. I ja veieu el que faig: poso el meu granet de sorra, a veure si puc gaudir d’una porció d’aquesta sinergia tan en· vejable. ¡Parlem-ne!

51

registres - notariat

Jurisprudencia registral tima (consentimiento o resolución judicial de terceros adquirentes), ya que al parecer no había terceros en el caso concreto.

Pedro Ávila Navarro

Registrador de la Propiedad. Notario

R. 10.12.2010 Propiedad horizontal: Permuta de solar por obra: Ejercicio de la condición resolutoria El objeto del recurso es “dilucidar si, cons· tando inscrita la cesión de un solar a cambio de pisos en un edificio futuro y habiéndose pactado la condición resolutoria para el caso de que, transcurrido un plazo, no se hubiese obtenido la licencia municipal para la construcción, puede reinscribirse el do· minio a favor del cedente aportando un acta notarial en la que se requiere al cesionario llevar a cabo la resolución del contrato de cesión, sin que dicho cesionario haya con· testado al expresado requerimiento”. La Dirección cita la S. 31.1.1995, que declara aplicable el artículo 1504 CC a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futu· ro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita, y la R. 17.11.1978, que advierte de que “el enérgico sistema de au· totutela que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser exa· minada en su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados, y evitar en lo po· sible que el vendedor pueda, sin interven· ción de los Tribunales, decidir unilateralmen· te una cuestión tan delicada”. Y a continuación reitera los requisitos de la resolución, tal como ya fueron examina· dos en R. 19.6.2007 (aportación del título del transmitente, notificación notarial o ju· dicial de resolución, justificación de la con· signación de cantidades cobradas, sin deducción por cláusula penal), salvo la úl·

54

R. 10.12.2010 (particular contra Registro de la Propiedad de Huelva-2) (BOE 3.1.2011). R. 14.12.2010 Obra nueva: En la declaración de obra antigua la superficie construida puede acreditarse por certificación catastral “Siendo el año de construcción del inmue· ble anterior a la Ley 8/1990, e incorporada a la escritura calificada certificación catas· tral en la que figura la superficie construida de la edificación, se cumple con la aporta· ción de uno de los medios señalados en el art. 52 del RD. 1093/1997 (cfr. disp. trans. 6.1 L. 8/25.7.1990)”. El citado artículo 52 RD 1093/4.7.1997 (por el que se aprueban las normas complemen· tarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción en el Re· gistro de la propiedad de actos de naturale· za urbanística) se refiere a la inscripción de “obras nuevas antiguas” (nuevas en su de· claración y antiguas en su realización), y exige para ello tres requisitos: 1. Que se pruebe la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título; lo que puede hacerse por cer· tificación del catastro o del ayuntamiento, por certificación técnica (debe suponerse que expedida por un técnico hábil para cer· tificar sobre obras nuevas) o por acta nota· rial (que habrá de ser de notoriedad, por vi· sita del notario a la edificación, por declara· ción de testigos, etc., según el art. 209 RN). 2. Que la fecha sea anterior al plazo previs· to por la legislación aplicable para la pres· cripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante (en Cataluña, en general, seis años). 3. Que no conste en el Registro la incoación de expediente de dis· ciplina urbanística (por razón de la edifica· ción, se entiende); aunque, si consta el ex·

pediente, no se alcanza la razón de la pro· hibición, porque tanto el titular como cual· quier tercero que vea la declaración de obra sabrán también que esa obra está sujeta a lo que se decida en el expediente. R. 27.12.2010 Propiedad horizontal: Puede constituirse un elemento privativo formado por varios departamentos Agrupación y agregación: Pueden agru· parse varios departamentos en un solo elemento de la propiedad horizontal Ante la agrupación como un solo elemento de nueve locales de una propiedad horizon· tal, la registradora considera necesaria una previa declaración de obra nueva. La Direc· ción repasa su propio concepto de la de· claración de obra nueva en R. 21.2.1995 y R. 19.2.2005, y confirma sobre la propie· dad horizontal la doctrina de la R. 16.9.1967: “Es requisito necesario para configurar una parte del edificio como ele· mento privativo que dicha parte tenga sali· da independiente a un elemento común o a la vía pública, pero tal característica no quiere decir que toda aquella parte que tenga salida independiente haya de confi· gurarse como elemento privativo, pues los elementos privativos pueden agruparse sin que exista modificación arquitectónica al· guna, ya que, como destaca la citada reso· lución, a estos efectos, además de la uni· dad física —derivada de los propios ele· mentos arquitectónicos que no cabe des· conocer—, se ha de tener en cuenta la unidad económica, funcional o de destino de los elementos que se tratan de agrupar, unidad funcional o económica que concu· rren en el presente caso.” En conclusión, se ha de evitar que “resulten fincas anormales o poco acordes con la realidad”, pero aten· diendo a “la auténtica situación real exis· tente”; por eso no hay obstáculo a que “elementos físicamente independientes sean objeto de una unidad de explotación” (en el caso concreto, de hostelería).

fiscal

Sobre los valores catastrales a la baja Juan V. Fuentes Lojo

Magistrado del Tribunal Supremo, jubilado. Abogado

Es notorio que la crisis económica está extendida en España, sobre todo en lo que hace referencia al sector de la construcción, y que el valor de los in· muebles ha descendido en los últimos años. Y, sin embargo, el IBI y demás impuestos que tienen su base en el valor catastral siguen aumentando en mayor o menor medida, al aprobarse cada año los Presupuestos generales del Estado. Y preguntamos:¿Es que no debiera apli· carse el Real decreto legislativo 1/2004, de 25 de marzo, que aprobó el Texto refundido de la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, que se ocupa de regu· lar el Catastro inmobiliario, que prevé que, si por una crisis económica u otra causa, el valor de una finca fuere infe· rior al último fijado por dicho servicio catastral, las nuevas valoraciones que tengan que llevarse a cabo por las po· nencias encargadas de ello deben tener en cuenta el último valor de dichas fin· cas y, en consecuencia, tiene que dismi· nuirse el IBI por los ayuntamientos res· pectivos en la proporción correspon· diente? ¿Es que no podría ser nulo dicho valor al no haber tenido en cuenta el verda· dero valor del suelo y el de la construc· ción, sin necesidad de impugnación del interesado?

52

¿Es que no saben que los pisos y loca· les, sobre todo en las zonas periféricas y de segunda residencia no se venden ni por debajo de su valor catastral, al ser muy alto cuando se fijó? ¿Acaso dichas ponencias no hacen una comprobación real de los valores exis· tentes en el mercado? Nos tememos que no, porque la realidad demuestra que en muchos casos, sobre todo respecto a los pisos o locales en régimen de propiedad horizontal o que forman parte de complejos inmobiliarios y urbanizaciones, su valor real actual

“¿Es que no saben que los pisos y locales, sobre todo en las zonas periféricas y de segunda residencia no se venden ni por debajo de su valor catastral, al ser muy alto cuando se fijó?”

está por debajo del 50 por ciento e in· cluso muchos de ellos ni encuentran comprador.

jurisprudència al aldia jurisprudència dia

Juan V. Fuentes Lojo

Tribunal Constitucional

Tribunal Supremo

menzó esta posesión de mala fe, esto es, en el caso desde el día siguiente a la fecha de finalización del contrato.

Propiedad inmueble en general

Arrendamiento de obra

Tutela judicial efectiva Ha de entenderse que se vulnera la tu· tela judicial efectiva proclamada por el artículo 24.1 e la Constitución si la noti· ficación y la asistencia a la asamblea constituyente de la supracomunidad se entendió no con quien efectivamente era el representante legal de la sociedad mercantil, sino con otra persona, que era el arrendatario de la propiedad, sin que conste que esa persona tuviera atribuida representación alguna. (Sentencia 92/2010, de 15-11-2010, de la Sala 2.ª TC , en el Rec. 10064/2006).

Ocupación del inmueble arrendado tras la terminación del contrato Constituye posesión de mala fe la ocu· pación de la finca arrendada una vez lle· gada la fecha de terminación del arren· damiento cuando la fecha es clara y no existen dudas respecto del momento en que el arrendatario debe dejar libre y a disposición del arrendador el inmueble arrendado. Los intereses de la cantidad fijada como indemnización como conse· cuencia de una posesión de mala fe, se devengan desde el momento en que co·

(STS Sala 1.ª 10-11-2010, La Ley 244477/2010).

El fin de la indemnización es tanto como la reparación o compensación, y trata de conseguir que el patrimonio del lesionado, por efecto de dicha in· demnización y a costa del responsable, quede en situación igual o al menos equivalente a la que tenía antes de su· frir el daño. Así se deduce de la clara dicción tanto del artículo 1591 CC como del artículo 17 de la Ley de orde· nación de la edificación. Añadiendo la jurisprudencia que el derecho de pedir el cumplimiento in natura no excluye la posibilidad de la reclamación directa de la indemnización en su lugar.

55

(STS Sala 1.ª 21-12-2010, en el Recurso 71/2007, La Ley Juris. 10192/2011).

Vicios de construcción No deben confundirse garantía y pres· cripción. Son dos instituciones de con· tenido y significación jurídica diferentes. La garantía es el plazo que la Ley ofre· ce a los adquirentes de las viviendas y locales para protegerlos durante un pla· zo determinado —diez años— de los da· ños causados por una mala construc· ción. Si el daño surge dentro de ese plazo, los agentes responderán en fun· ción de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de ca· ducidad, sino de garantía, en el sentido de que para que nazca la acción de res· ponsabilidad ex lege es requisito im· prescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar “desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o des· de la subsanación de éstas” —arts. 6.5 y 7.1 LOE—, suprimiendo el punto de partida anterior “desde que concluyó la construcción”. La prescripción, por el contrario, tiene que ver también con el paso del tiempo pero de una forma dis· tinta, puesto que no es más que el cum· plimiento del plazo que la Ley concede a los perjudicados para hacer efectivo su derecho mediante el ejercicio de las acciones correspondientes. (STS Sala 1.ª 19-7-2010, en el Recurso 1368/2006).

Plazo de prescripción para la reclamación de comisión por los agentes de la propiedad inmobiliaria En el caso, la demanda de reclamación de una comisión por intermediación en la venta de inmuebles fue rechazada tanto por el Juzgado como por la Au· diencia por prescripción aplicando el plazo previsto en el artículo 1967-1 del Código Civil, por cuanto cabe incluir en la expresión “agentes” a que se refiere dicha norma a los agentes de la propie· dad inmobiliaria. Recurrida en casación la Sentencia, el alto tribunal razona para desestimar el recurso que es doctrina reiterada que dentro del artículo 1967-1 debe entenderse incluidos también a

56

los agentes de la propiedad inmobiliaria, con independencia de si gestionan los negocios ajenos con carácter esporádi· co o de forma estable, pues ya el pro· yecto de Código Civil de 1851 en su artículo 1972-3 se refería a la obliga· ción de pagar a los agentes de nego· cios sus salarios, sin distinguir si lo ha· cían con carácter esporádico o estable. (STS Sala 1.ª22-10-2010).

División de cosa común En el caso, solicitada la división judicial de una finca a través de su venta en pú· blica subasta, los demandados exigían que se declarase divisible la finca y se adjudicasen tres octavas partes a los demandantes y cinco octavas partes a los demandados. Dice el Tribunal Supre· mo que, aunque parezca desprenderse del Código Civil que es preferible la divi· sión material siempre que sea posible, del artículo 400 del Código Civil se des· prenden dos principios: 1. La naturaleza incidental o transitoria de la comunidad de bienes.” 2. La inexistencia de vínculo a falta de pacto entre los particulares por el cual los comuneros se encuentren obligados a permanecer en la comuni· dad. Además, la acción para pedir la di· visión es imprescriptible, pues el ejercicio de esta acción es la cesación del estado de indivisión, ya que esta, a la larga, es sumamente antieconómica; de ahí que la facultad de poder pedir que la comu· nidad sea sustituida por el reconocimien· to y asignación de titularidades indivi· duales a cada uno de los partícipes no contempla la creación de nuevas situa· ciones de comunidad sobre las porcio· nes resultantes de la división. (STS Sala 1.ª 30-11-2010 ).

Opción de compra La jurisprudencia se ha mostrado uná· nime a la hora de calificar el acto de ejercicio del derecho de opción como una declaración y voluntad recepticia en el sentido de que, además de emi· tirse y expedirse la declaración unilate· ral dentro del plazo de caducidad, debe llegar a su destinatario dentro del mis· mo. No obstante, dado que la cognición

requiere la colaboración de la contra· parte, de seguirse la tesis jurispruden· cial hasta sus últimos extremos, esto conduciría al absurdo resultado de que bastaría la decisión del concedente para impedir la eficacia de la declara· ción del optante, ante lo que la jurispru· dencia ha matizado el criterio de la re· cepción para seguir el principio de auto-responsabilidad o de razonable posibilidad de conocimiento de la acep· tación por el optante. En el caso, la op· tante declaró su voluntad de ejercitar la opción de compra y lo hizo dentro del plazo pactado. La comunicación quedó frustrada por no hallarse en su domici· lio el concedente. (STS 17-9-2010 , en el Recurso 1344/2006).

Prescripción de intereses Sala 1.ª convencionales A estos intereses, llamados también compensatorios o remuneratorios, la po· sición de la jurisprudencia ha sido la de entender que, siendo unos pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves, como dice el artículo 1966.3 CC, se les aplica la prescripción de quince años conforme al artículo 1964 CC. (STS Sala 1.ª23-9-2010. en el Recurso 1657/2006).

Propiedad horizontal Presidentes de comunidades La jurisprudencia ha establecido que las comunidades de propietarios, con la re· presentación conferida legalmente a los respectivos presidentes, ex artículo 13.3 LPH, gozan de legitimación para deman· dar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos ob· jetivos son de titularidad dominical priva· da o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa comunidad, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del presidente de responder de su ges· tión, pero cuya voluntad vale como volun·

jurisprudència al dia

tad de la comunidad frente al exterior. En definitiva, la jurisprudencia ha extendido las facultades del presidente a la defen· sa de los intereses afectantes a los ele· mentos privativos del inmueble cuando los propietarios lo autoricen. (STS Sala 1.ª 21-12-2010, en el Recurso 71/2007, en La Ley juris. 10192/2011).

Ascensores Lo que se cuestiona es si esa necesidad de ascensor que tienen los propietarios de viviendas es un derecho sin limitacio· nes de la comunidad por el que, sin más requisitos que la obtención del quórum necesario, se puede obligar a un copro· pietario a ceder su parte de la propiedad de su local para la instalación del ascen· sor. La respuesta es afirmativa con ma· tices. El problema tiene respuesta a par·

tir de la ponderación que se haga de los bienes jurídicos protegidos: el del propie· tario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad, y el de la comu· nidad a instalar un ascensor, en al que se tenga en cuenta el alcance de esa afec· ción sobre el elemento privativo que pue· da impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento, más allá de lo que constituye el verdadero contenido y al· cance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a dis· tinto dueño, según el artículo 530 CC, y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que conlle· ve una desaparición de la posibilidad de aprovechamiento que resulta a su favor en el artículo 3.a LPH. (STS Sala 1.ª 15-12-2010, en el Recurso 506/2007).

Apertura de puerta en el rellano de escalera como consecuencia de una segregación Se declara como doctrina jurisprudencial que cuando en el título constitutivo se prevé la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. Se añade, además, que la construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio, ni perjudicar los derechos de ter· ceros. Y que la negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del derecho. (STS Sala 1.ª 15-11-2010).

57

Expropiación forzosa Inicio del expediente Que en el procedimiento de urgencia y según dispone el artículo 52.7 LEF el ex· pediente de justiprecio se deba iniciar de manera inmediata a la ocupación de las fincas, que a su vez se produce seguida· mente al pago de depósitos previos e in· demnizaciones, no significa que necesa· riamente haya de estarse a dicha fecha como inicio del expediente de justiprecio, sino que ante un retraso en la actuación administrativa, como aquí acontece, ha de tomarse en consideración la fecha real de inicio de tal expediente de justiprecio, que, según constante jurisprudencia, se produ· ce con el ofrecimiento de fijación del mis· mo de común acuerdo o requerimiento al expropiado para que formalice su hoja de aprecio, circunstancia que en el presente supuesto se produjo en la fecha que ex· presa el acuerdo del jurado como de inicio del expediente, razón por la cual ninguna infracción se ha producido del artículo 24.a LRSV, que se limita a establecer que las valoraciones se entenderán referidas, cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio. (STS Sala 3.ª 22-11-2010, en el Recurso 2804/2007).

Valoraciones Es jurisprudencia que la disposición tran· sitoria 5,ª LRSV, que ordena la aplicación de criterios de valoración por ella esta· blecida a los expedientes de justiprecio aún no concluidos en el momento de su entrada en vigor, solo es aplicable, en prin· cipio, a la versión originaria de dicho texto legal, y no a la reforma operada en el mis· mo por la Ley 10/2003, ya que esta Ley se aplica a las expropiaciones iniciadas con posterioridad a su entrada en vigor. (STS Sala 3.ª Sección 6.ª, 3-12-2010 en el Re· curso 2808/2007).

Suspensión cautelar del acuerdo de fijación del justiprecio Es jurisprudencia clara y constante de la Sala que el pago o consignación del

58

justiprecio no puede ser objeto de sus· pensión a petición de la administración expropiante, dado que el acuerdo del Jurado de Expropiación agota su come· tido con la tasación misma del bien ex· propiado, por lo que la suspensión, en rigor, carecería de significación. Si lo que se busca, es más bien retrasar el momento de pago del justiprecio fijado por el Jurado de Expropiación, ello no es posible, dado que, si se admitiese, no solo se privaría al expropiado de su de· recho a recibir el justiprecio en el plazo legalmente previsto (art. 48.1 LEF), sino que se daría carta de naturaleza a un retraso carente de cobertura mediante intereses de demora (art. 57 de la cita· da Ley); o, dicho de otro modo, para que la suspensión del pago o consignación del justiprecio fuera tolerable, sería pre· ciso supeditarla a la prestación de una caución, lo que para la administración expropiante supondría una dificultad económica semejante a la que trata de evitar. (STS Sala 3.ª Sección 6.ª 16-11-2010, en el Re· curso 2149/2007).

Urbanismo

(STS Sala 3.ª Secc. 5.ª 17-11-2010, en el Re· curso 1473/2006).

Suelo urbano La legislación urbanística y la jurispruden· cia han considerado la clase de suelo ur· bano como un concepto “reglado”, limita· tivo de la potestad discrecional de planeamiento que viene determinado por la exigencia de que en el terreno concu· rran determinadas condiciones físicas — acceso rodado, energía eléctrica y sumi· nistro y evacuación de aguas, o áreas ya edificadas al menos en sus dos tercios. El carácter reglado de esta clase de suelo comporta que el planificador no puede clasificar como urbano el suelo que carez· ca de esos servicios urbanísticos, y, en cambio, debe clasificarlo como tal en el caso de que concurran, siempre y cuando resulten de características adecuadas para la edificación a la que deberán servir. La jurisprudencia ha señalado para dicha clase de suelo un requisito adicional, que es el relativo a la necesaria integración del terreno en la “malla urbana”. (STS Sala 3.ª Secc.5.ª 7-10-2010, en el Recur· so 4123/2006).

Planeamiento

Suelo urbano consolidado

Si es una administración pública compe· tente para instruir y elaborar un instrumen· to de ordenación urbanística quien lo pre· senta para su aprobación ante la administración que ha de aprobarlo defini· tivamente, el planeamiento se entiende aprobado por silencio positivo en el plazo que al efecto señale la legislación urbanís· tica. La regla es el silencio positivo cuando es una administración la que inicia de oficio la tramitación o elaboración de cualquier instrumento de ordenación, y a otra le co· rresponde aprobarlo definitivamente. Res· pecto de los particulares, el incumplimien· to del deber de resolver, dentro del plazo máximo, tanto los instrumentos de ordena· ción como los de ejecución, solo da dere· cho a una indemnización por los gastos en que hayan incurrido al presentar sus solici· tudes. Esta regla general tiene una salve· dad en el último inciso del artículo 11.4 LS 2007 y correlativo inciso último del artícu· lo 11.6 LS 2008.

De la referencia a la condición de solar de los terrenos que hace el artículo 14.1 LRSV puede inferirse que existe suelo urbano consolidado por la urbanización cuando los terrenos ya tienen la condi· ción de solar o deben completar la ur· banización para alcanzar tal condición. No es posible considerar que cuando los terrenos ya tienen la consideración de solar, porque se hicieron las cesiones correspondientes y se costeó la urbani· zación, el suelo urbano pueda ser con· siderado no consolidado. La solución contraria determinaría que el proceso de urbanización nunca se entendería cerrado ni concluido, ya que se produci· ría una situación de permanente infini· dad, en la que, periódicamente, y sin duda para adaptar las ciudades a las nuevas demandas y circunstancias cam· biantes, se precisarían reformas o me· joras integrales que someterían a los propietarios, una y otra vez sin atisbar el

jurisprudència al dia

final, a una sucesión de deberes ya cum· plidos pero nuevamente reproducidos al ritmo que marquen este tipo de reformas. (STS Sección 3.ª Sala 3.ª 3-11-2010, en el Re· curso 4918/2006).

Valores catastrales

caso, ha habido una modificación sobre· venida del planeamiento incompatible con ellas; no existiendo pérdida de vigencia por la simple circunstancia de que se des· víen de lo que, con mayor o menor funda· mento, se reputa como el valor real. (STS Sala 3.ª Sección 6.ª 3-12-2010, en el Re· curso 5920/2006)

La confección de un nuevo cuadro de valores debe realizarse de acuerdo con la normativa vigente en el momento de su elaboración, y no con arreglo a nor· mas reglamentarias previas a la entrada en vigor de la anterior.

Audiencias de Cataluña

(STS Sala 3.ª Sección 2.ª 21-10-2010, en el Recurso 2490/2005).

Propiedad horizontal

Hay pérdida de vigencia de las ponencias catastrales cuando ha expirado el plazo para las que fueron aprobadas o, en su

Sistema de mayorías para la adopción de acuerdos El artículo 553-25.4 del CCCat estable·

ce que los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y disfrute de cualquier propietario requieren que este los con· sienta expresamente. Es decir, el nuevo sistema de mayorías establecido en el Código para la adopción de acuerdos que impongan al perjudicado una dismi· nución de sus derechos sobre un ele· mento privativo o incluso respecto de un elemento común de uso privativo, se in· troduce como un sistema corrector que garantice los derechos inherentes a la propiedad privada. La expresión utilizada, que exige un consentimiento “expreso”, hace que sea necesaria una declaración de voluntad del propietario afectado mostrando su conformidad, no bastando el consentimiento tácito, ni pudiendo su· plirse por las consecuencias derivadas de la no oposición al acuerdo dentro del plazo establecido en el artículo 553-26,

59

que se refieren exclusivamente al cóm· puto de votos —se computan favorable· mente los votos de los propietarios que no asisten a la reunión si no se oponen al acuerdo en el plazo de un mes desde su notificación—, pero no puede estimarse como un consentimiento expreso en el sentido del precepto analizado. (Sentencia AP Gerona, Sección 1,ª, Senten· cia7-10-2010, en el Recurso 373/2010, La Ley Juris. 366/2011).

Impugnación de acuerdos El artículo 553-31.3 del CCat dispone que “la acción de impugnación debe ejer· cerse en el plazo de dos meses a contar desde la notificación del acuerdo o en el plazo de un año si es contrario al título de constitución o a los estatutos”. Este pre· cepto ha dado lugar a diversas interpre· taciones en la doctrina científica, dado que no se contiene expresa previsión en cuanto al plazo de impugnación de los acuerdos contrarios a las leyes. Existen opiniones en el sentido de que no se tra· ta de una omisión involuntaria del legisla· dor, sino que conscientemente se omite la referencia a los acuerdos contrarios a las leyes porque los mismos no están su· jetos a plazo alguno de caducidad, soste· niendo otros que resulta de aplicación el plazo general de los dos meses porque la única excepción que contempla el pre· cepto es la relativa a los acuerdos contra· rios al título constitutivo o a los estatutos. Una tercera interpretación es la que pro· pugna que se trata de un olvido o involun· taria omisión legislativa y que el plazo de impugnación de los acuerdos contrarios a las leyes es de un año, siendo esta la opción interpretativa que el juzgador de instancia considera más acertada, al en· tender que el régimen de impugnación al que se someten los acuerdos contrarios a las leyes es el mismo que el previsto para los acuerdos contrarios a los estatu· tos o al título constitutivo, ya que no sería razonable el mantenimiento de un plazo inferior para la impugnación de unos acuerdos que vulneran una norma de ca· tegoría superior, frente a los que vulneren normas privadas. (AP Gerona, Sección 1.ª, Sentencia 7-10-2010,

60

en el Recurso 373/2010, La Ley Juris. 366/2011).

Responsabilidad extracontractual Accidente causado por el uso del ascensor En el caso, la actora reclama una indem· nización por los días de baja y secuelas sufridas a consecuencia de la caída al salir del ascensor del edificio de su do· micilio. La demanda debe ser estimada. Se ha de partir del hecho probado que el elevador se detuvo a unos 12 centíme· tros por encima del nivel del suelo, de manera que prima facie la demandada —la empresa de mantenimiento— no puede escudarse, para exonerarse de responsabilidad, en el reglamento que autoriza un desnivel máximo de 20 cen· tímetros, puesto que esta tolerancia pue· de ser reducida y corregida para mejor comodidad y seguridad de los usuarios. No puede ser imputable a la actora nin· guna distracción, porque ha de presumir· se que no se encontrará con obstáculos no previstos, ni inadecuados a su edad. Es evidente que 12 centímetros, para una persona de edad avanzada, no cons· tituye un hecho previsible y genera ries· go y peligro. Así las cosas, se precia la responsabilidad de la demandada al no haber adoptado suficientes medidas de seguridad y creando el riesgo de caídas. (AP Barcelona, Sección 14.ª, Sentencia 14-102010, en el Recurso 954/2009; La Ley Juris. 247/2011).

Audiencias provinciales Arrendamientos urbanos Plazo de prescripción de la acción de reclamación de rentas devengadas Si la arrendadora pretende el cobro de rentas devengadas desde el momento

en que la arrendataria dejó de abonar· las hasta el momento del lanzamiento con el que concluyó el juicio de desahu· cio, el plazo para ejercitar la acción es el de cinco años, no siendo aplicable el artículo 1968.2.º CC de un año a las cantidades posteriores a la sentencia de desahucio, pues no pueden conside· rarse debidas en concepto de indemni· zación de daños y perjuicios, sino como rentas. (AP Islas Baleares, Sección 3.ª, Sentencia 1-122010).

Atribución del uso de la vivienda arrendada al cónyuge no titular del arriendo en caso de separación o divorcio del matrimonio El derecho de uso de la vivienda arren· dada que el artículo 15 de la LAU de 1994 concede al cónyuge no titular del arriendo en caso de separación o divor· cio del arrendatario no varía la titulari· dad negocial arrendataria en la que permanece el cónyuge suscribiente del contrato, concediéndose al cónyuge atributario y no suscribiente un derecho de uso en tanto que permanezca vigen· te la declaración de atribución en tal sentido de la sentencia matrimonial. La voluntad del legislador fue obviar la su· brogación limitándose a garantizar la protección de la vivienda familiar. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda debe ser comunicada al arrendador, entre los tribunales reina cierta unanimidad respecto a que el co· nocimiento cierto del hecho por la pro· piedad suple la falta de comunicación. En el caso, los domicilios de la deman· dada y de la actora son correlativos, están pegados el uno al otro y, desde la fecha de la sentencia de separación, no consta impago de la renta ni promoción de juicio de desahucio por esta causa, circunstancias que dan pie a la lógica presunción de que la actora conoció y conoce la salida de la vivienda del arrendatario contratante y la continui· dad de la demandada en su ocupación y uso. (AP Asturias, Sección 5.ª, Sentencia 22-102010, La Ley 230131/2010).